??热点聚焦

??9月27日，上海第三批集中供地拍卖落下帷幕。在为期3日的土拍活动中，挂牌的35宗地块（包含城中村改造地块4宗）全部完成出让，总成交额为1053.8亿元，总出让面积约184.87万平方米，起始总价为1030.45亿元。成交地块中，24宗地块底价成交，底价成交的比例接近七成；11宗地块溢价成交，平均溢价率为2.27%。溢价成交的地块中，有8宗触及中止价进入“一次报价”阶段后成交，有3宗地块有溢价但未达到中止价。

??热点评析

??调整和优化土拍规则，提高房企参拍积极性

??开拍前夕，上海优化了本批次地块的竞买规则，进一步调整了随机值细则。根据新的规则，一次书面报价结束后，相同报价的竞买人需修改报价直至无重复报价。若有效报价数在三个至五个之间，系统会触发相应数量的“随机值”，使有效报价共达到六个，若有效报价数为小于三个或大于五个，则不触发“随机值”。与之前的规则相比，一次性报价环节的随机性增强，不仅进一步实现了竞拍的公平化，还能在一定程度上激发了房企拿地的积极性，有利于促进土地市场的稳定健康发展，增强市场信心。

??土拍供应放量，成交热度平平

??除了调整随机值细则，本次上海的地块供应的规模和质量较今年前两次皆明显提升。从供应规模来看，上海本轮集中供地共推出35幅地块，起拍总价高达1030.4亿元，环比增加38%，是今年上海规模最大的一次集中供地。从供应结构看，本次上海优质地块的供应总量有所增加，其中不乏徐汇区、静安区、普陀区、闵行区等核心区地块，且出让地块位置相当优越。

??从此轮土拍的成交热度来看，在利好政策的加持下，地块供应所释放出的“诚意”并未得到应有的回应。一方面，经过前两轮土拍的消耗，房企的资金周转压力显现，普遍资金面吃紧；另一方面，新房销售市场并未出现大幅好转，房企拿地更为谨慎。具体而言，虽然本次35宗含宅地块均成功出让，但有24宗底价成交，且底价成交率成为今年三批土拍中最高。同时，本次土拍平均溢价率仅为2.27%，土地溢价水平创下历次集中供地最低记录。

??央企和国企再唱主角，并多以联合参拍的形式参与

??从拿地企业来看，与今年前两轮供地表现如出一辙，多数地块都被央企和国企包揽，可见房企资金压力仍是土地市场投资动作相对收敛的主要因素。据统计，35宗出让地块中，有31宗地块被“国字头”背景房企拿下。其中，招商蛇口联手徐汇城投以22.6亿拿下徐汇区华泾镇宅地，溢价率6.3%；保利发展联手西岸开发以通过一次性报价，以36.01亿元竞得徐汇区龙华街道宅地，溢价率9.13%；同时，金桥、浦发、上海地产、上海建工、中华企业、北万置业等当地国企在这一轮土拍中也各有斩获，可以看出，地方国资托底现象依旧存在，对稳定楼市预期方面起到了积极作用。民企方面，拿地企业分别为宝华、中建大椿、如皋合盛、龙湖。其中，龙湖以15.4亿元拿下松江新城广富林社区地块，溢价率7.54%，虽然拿地金额并不高，但龙湖作为此次拿地的唯一头部民企仍引起广泛关注。