??【热点聚焦】

??3月1日，克而瑞发布了2022年1-2月中国房地产企业销售TOP100排行榜，根据其最新披露的数据，2022年2月，行业百强房企全口径销售金额4635亿元，环比1月下降20.8%，同比降幅也接近47%，较2021年月均水平降低56%。

??从操盘口径来看，2月百强房企仅实现销售操盘金额4015.8亿元，环比1月降低23.5%、同比降低47.2%，较1月降幅扩大逾十个百分点，较2021年月均水平则降低56.5%。房地产市场延续下行调整趋势，叠加春节期间市场预冷，企业销售同比降幅较1月进一步扩大。

??【热点评析】

??销售情况难言乐观，高偿债压力仍将持续

??从市场成交的情况来看，2月，房地产市场成交量创近年来单月新低。CRIC数据显示，28个重点监测城市成交面积环比下降32%，同比下降35%。其中，一线城市成交全线回落，同、环比分别下降25%和42%；24个二、三线城市市场持续转冷，成交同、环比分别下降37%和29%。短期内，市场下行压力仍然较大，后续能否回暖仍有待观望。

??从百强房企销售情况来看，2月，销售业绩同环比双降，且降幅较往年同期较大，其中同比降幅接近腰斩，较2021年月均水平下降近六成。叠加春节假期的影响，行业信心不足，市场整体供求和成交都没有明显转暖迹象，企业推盘及营销积极性普遍不高。

??从房企债务到期情况来看，2022年房企的到期债券主要集中在上半年，3、4、6月份的到期量均超过600亿元，超2022年月均到期水平。特别是境外债的偿还压力较大，1-6月境外债到期量占全年债券到期量逾六成。销售遇冷、融资受限的背景下，房企债务违约潮或将持续爆发，短期内多数房企的偿债压力难言乐观。

??市场调整背景下，行业分化进一步加剧

??一方面，在市场降温、政府限价的双重挑战下，曾爆出流动性问题的企业要面临更艰难的市场环境。为确保后续更加平稳的发展，部分房企对现有项目不得不采取更谨慎的估值方法，对部分存在减值迹象的存货、固定资产计提减值。2月以来，已陆续有房企计提存货跌价准备，仅阳光城集团、蓝光发展、绿地控股3家A股上市房企，计提的减值总额就达到124.29亿元。销售整体下挫的困境中，即便目前金融端及地方陆续出台宽松性政策，但更多的是对此前政策的纠偏，对于那些库存高企、去化压力巨大且面临债务危机的企业而言，难有实质性的改变。

??另一方面，部分经营状况良好的房企相继发声，主动披露近期企业经营状况。2月24日晚间，包括保利发展、碧桂园等在内的10家房企在上交所发布公告，内容从销售回款、债务结构，到融资与偿债安排、战略应对等，全方位展示企业正处于良性经营状态。此次房企主动披露信息具有多重积极作用，传达出其基本面较稳健的信号，既有利于降低信息不对称、提振投资者信心、稳定投资者预期，同时，对缓解当前地产债市场一级融资遇冷、二级估值过度波动的问题也有一定帮助。

??在明显的规模萎缩趋势下，预计未来，市场结构分化的格局将进一步强化，房地产行业也将彻底告别高负债高增长的阶段，缩表出清，逐步向高质量增长、精细化控制转移。