??热点聚焦

??据choice数据统计，截至7月21日，已有79家A股上市房企（申万行业）发布2022年中期业绩预告。其中，43家房企预计亏损，36家预计盈利。在预亏房企中，22家房企为首亏，12家房企增亏；9家房企亏损上限在10亿元以上，其中包括阳光城、中天金融、荣盛发展、中南建设、金科股份、首开股份等2022年中期业绩预告出现首亏的房企，亏损最多的为蓝光发展，达46亿元。

??热点评析

??行业销售整体大幅下挫，房企去化压力放大

??整体来看，2022年上半年，房地产市场延续了去年以来的下行压力，销售额、开发投资、融资等多个指标均出现同比大幅下降。一方面，受疫情反复等因素的影响，竣工交付项目规模同比减少，导致整体结转规模和利润下降；另一方面，尽管各地放松调控政策，但市场信心未能得到重塑，行业销售整体大幅下挫，房企业绩难以达成，部分企业不得不采用以价换量实现去化，加剧了毛利率的下降。另外，在销售规模受到影响的同时，拿地、融资、人力等成本费用的提升进一步压缩了利润空间，房企多数出现业绩亏损或预减也在预期之中。

??从市场的角度来看，国家统计局数据显示，2022年1-6月份，全国商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。从房企销售表现来看，根据克而瑞数据，今年上半年TOP100房企销售额均值为356.4亿元，同比下降48.6%；上半年百强房企累计销售操盘金额30564.7亿元，同比降幅达到50.3%。从单月数据来看，TOP100房企6月实现销售操盘金额7329.7亿元，虽然环比有61.2%的显著增长，但同比仍下跌43%，跌幅位于较高水平。

??目前市场整体需求及购买力透支、行业信心不足，短期内行业仍面临较大下行压力。而近期多城业主集中停贷，烂尾楼风波再度成为行业关注的焦点，若后续项目停工事件并未得到有效解决，负面影响将继续冲击7月销售数据，7月维持环比上升趋势具备压力。另一方面，上市房企的财务数据与销售结算之间往往存在时间差，2022年上半年的房企财务数据往往是2021年四季度到2022年一季度的销售结算表现。房企的销售业绩表现下行已持续一段时间，按照目前的状况，上市房企今年下半年乃至全年的财务数据仍难言乐观。

??央企、国企表现出较强的韧性

??相比民企普跌的状况，央企、国企表现出较强的韧性，具体体现在利润表现上。其中，业绩表现最好的为保利发展，其上半年归属上市公司的净利润为107.21亿元，同比增长4.1%；招商蛇口同比去年的42.5亿元尽管下降50.6%-64.71%，但仍有预计15亿-21亿元的归母净利润。

??目前来看，一方面，国企央企受益于行业出清，具有获得土地和资金的优势，另一方面，品牌国企央企、头部民营房企等因为公司综合实力、品牌等因素影响，企业管理和社会正面形象较好，出现资金断链、暴雷等问题的情况较少，更容易被购房者认可。另外，一些地方国企也表现出较强的逆周期发展能力，地方国企主要服务本地，具有区域深耕经营丰富、信用良好、融资便利等特点，在行业下行阶段积极参与地方投资，取得逆势增长。相较之下，从风险角度考虑，购房者在面对普通民企、出险企业的产品时表现更为谨慎。预计后续，伴随各地销售和土拍政策陆续放松，前期杠杆较低的国央企或将率先受益，行业格局面临重塑。