??热点聚焦  

??进入11月，房企“爆雷”仍在持续。11月8日，龙光集团发布公告称，公司及旗下两家全资附属公司于11月7日收到花旗国际有限公司提出的清盘呈请，其表示将寻求法律措施以坚决反对呈请，并采取一切必要行动保障公司的合法权利。据悉。花旗国际有限公司是龙光集团2025年到期、利息5.75%优先票据的相关系列票据的少数票据持有人，8月7日龙光宣布暂停支付5笔境外票据的到期利息，其中就包括2025年到期、利息5.75%的票据。

??而在不久之前，旭辉控股发布公告称，鉴于所处的中国房地产行业所面临信贷及经营环境的日益恶化，公司现金流恶化程度超出预期，目前已暂停支付境外融资安排项下所有应付的本金和利息，以确保公平对待所有境外债权人，并寻求境外债务的全面解决方案。上坤地产发布公告称，公司未能豁免或延长契约所规定的强制赎回义务，导致产生票据条款项下的违约事件，该不付款事件导致公司2023年到期的13.5%优先票据出现交叉违约。绿地控股发布公告称，将对旗下2022-2024年到期的9只美元债就展期事项发起同意征求。其中，2023年6月到期6.65%美元债展期一年，其余债券均展期两年，展期期间票息不变。

??据Wind数据显示，2022年前三季度境内债券市场已有24家房企宣布展期，展期规模高达1193亿元，较2021年全年增加1000亿元。上海票据交易所信息显示，房企中资美元债违约形势严峻，前三季度累计有36家房企美元债违约，较2021年全年增加24家；涉券规模550亿美元，较2021年全年增加368亿美元。

??热点评析  

??房地产宽松性政策频出但力度有限，房企销售、融资难有实质性改善

??房企寻求债务展期通常是由于现金流紧张，而现金流主要来源于融资和销售回款。据CRIC统计数据，销售方面，TOP100房企10月实现销售操盘金额5560.7亿元，环比降低2.6%，同比降幅较9月扩大3个百分点至28.4%。1-10月累计销售操盘金额52258.6亿元，同比降幅仍保持在44%的较高水平。融资方面，10月100家典型房企的融资总量为424亿元，环比降低37.1%，同比减少12.9%，并且近年来首次出现单月没有房企进行境外债券融资的情况。1-10月，TOP100房企累计融资总量4786.62亿元，同比跌幅高达43.4%。

??综上，尽管2022年以来我国房地产政策环境持续宽松，但房企在销售和融资端的表现依旧难言乐观。这一方面是由于中央层面直接出台有力度、统一性的宽松举措相对较少，松绑政策主要以地方性和局部性调整为主，对整体市场的提振作用相对有限；另一方面是由于松绑政策多偏向需求侧支持，如放宽“四限”、购房财税和信贷支持等，对房企供给侧支持相对较少，且多表现为放宽拿地、优化预售等，房企融资环境改善进程缓慢。此外，居民住房需求释放力度实际上更依赖于居民收入和对房地产市场的预期。近几年来，我国经济长期面临较大的下行压力，企业和个人发展均面临诸多挑战，加上疫情反复等因素扰动，居民收入的不确定性增加。而房地产行业在“房住不炒”调控基调下逐渐去金融化，大部分城市房价出现持续下跌，进一步加剧了居民购房的观望情绪。基于此，地方宽松性调控政策往往很难达到预期效果。

??房地产行业风险尚未出清，房企债务危机化解需多方合力

??根据CRIC统计数据，11月房企将有29笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分，到期金额约378亿元，环比减少40.2%，房企偿债压力略有缓解。但2023年1月、3月及6月仍有多波到期高峰，房企债务压力依然较大。同时，债务展期实际上是以时间换空间，对于已成功实现债务展期的房企而言，如果现金流不能得到及时有效的改善，则意味着风险的滞后暴露，或将难免要寻求二次展期甚至出现实质性违约的风险。对此，房企须进一步强化“自救”行动，要坚持工作走在问题前面。一方面要注重企业内部的降本增效，促销售、抓回款，另一方面要积极寻求外界合作，引入战投或联合开发，必要时或可通过出售项目股权或多元化业务等方式回流现金。

??对于政府而言，保交楼、稳民生是房地产行业风险出清过程中的重要工作。而房企作为保交楼的责任主体，是保交楼的重要一环。如果不能妥善处置房企的问题，保交楼、稳民生的工作实际上也将很难有效全面落实。自8月份以来，中债信用增进公司共推进十几单房企增信项目，支持新城、美的、碧桂园、旭辉等多家民营房企发债融资83.68亿元。累计带动民营房企发债融资155亿元。11月8日，中国银行间市场交易协会表示，在人民银行的支持和指导下，将继续支持包括房企在内的民营企业发债融资。据悉，此轮将提供约2500亿元民企债券融资，后续可视情况进一步扩容，这也对房地产市场信心形成了一定提振作用。但也需要清醒认识到：第一，房企负债超千亿的不在少数，当前融资松动程度只能短期缓解少部分房企的燃眉之急，对行业的整体稳定实际上作用十分有限；第二，在不掌握房企真实情况下贸然进行融资纾困，或将加大风险隐患。政府一方面要积极引导金融投资机构，促进房企融资恢复，保持房地产融资平稳有序，另一方面要加快研究完善房企相关信息披露和监管制度，增进对房企尤其是出险房企的真实资产情况、经营情况和财务状况的了解，一企一策，精准纾困。