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??核心观点

??【全口径销售额排名跌出TOP10，回款率达108%】2022年，绿地控股累计实现合同销售金额1323.32亿元、合同销售面积1279.8万平方米，分别同比减少54.4%、45%。根据克而瑞榜单数据显示，全口径销售金额排在第14位，较2021年末滑落5位。值得注意的是，全年回款1433亿元，回款率达到108%，保持在较高水平。

??【全年未有新增拿地，总土储达1.57亿平方米】2022年，绿地控股全年并无新增拿地，截至报告期末房地产总土储达1.57亿平方米，主要集中在二线城市和三四线城市，土储建面占比分别为49.3%、46.5%。目前市场走势并不明朗，三四线城市仍存在较大的不确定性，企业或面临较大的去化压力。特别是针对三四线城市大盘项目，企业还需予以重视，制定积极的营销策略、提高去化效率，避免库存积压。

??【利润为正，房地产业务毛利率降至17.1%】报告期内，绿地控股总营收4355.2亿元，同比减少20.0%。其中，房地产业务实现营业收入1926.5亿元，同比减少6.0%。盈利方面，利润减少、利润率全面下行，面临较大挑战。毛利润为457.4亿元，同比较少28.0%，综合毛利率为10.5%，房地产业务毛利率为17.1%，较去年同期减少3.8个百分点。净利润和归母净利润分别为46.0亿元、10.1亿元，分别同比大幅减少51.3%、83.7%。净利率为1.1%，归母净利率为0.2%，均较2021年进一步走低。

??【踩中“两条红线”，面临较大流动性风险】截至2022年末，绿地控股持有现金597.6亿元，同比下降27.7%，现金短债比为0.57，远低于安全线1；剔除预收账款后的资产负债率为83.4%、净负债率为86.1%，较2021年末均有所下降，踩中“两条红线”。值得注意的是，截至报告期末，绿地控股下属子公司共有人民币2.4亿元、美元1.8584亿元的借款到期未偿付，尽管人民币2.4亿元借款已与债权人达成和解，美元1.8584亿元借款也进行展期要约，但流动性问题仍旧面临考验。

??【持续深化转型升级，构建新产业经营格局】绿地控股通过持续转型升级，形成“地产提质量、基建上水平、消费扩规模、金融数字化、协同增动能”的产业经营格局，为公司持续成长提供有力支撑。基建产业作为核心主导产业之一，2022年全年新签合同4863亿元。金融产业方面，酒店旅游业务资本化项目顺利实施，绿地数科项目有序推进上市工作，ABC三大数字化平台持续迭代升级，同时持续推进创新业务发展。其他综合产业，包括能源产业、商贸产业、酒店旅游会展产业，也在积极抢抓市场机遇，稳定业务经营。

??01 销售

??全口径销售额排名跌出TOP10

??回款率达108%

??2022年，绿地控股实施多项改革调整措施，全面推进各类存量资产去化变现，但仍难解负增长困境，累计实现合同销售金额1323.32亿元、合同销售面积1279.8万平方米，分别同比减少54.4%、45.0%，其中住宅合同销售额占比55%，商办合同销售额占比45%。根据克而瑞榜单数据显示，全口径销售金额排在第14位，较2021年末滑落5位，跌出TOP10阵营。值得注意的是，全年回款1433亿元，回款率达到108%，保持在较高水平。

??02 投资

??全年未有新增拿地，总土储达1.57亿平方米

??2022年，面对市场不确定性风险以及企业流动性压力，绿地控股全年并无新增拿地。但得益于投资积累，企业土地储备规模仍不容小觑，截至报告期末房地产总土储达1.57亿平方米，其中包括持有待开发计容建筑面积2696.66万平方米，以及在建项目建筑面积（扣除已竣工部分）13027.66万平方米。

??从土储布局结构来看，主要集中在二线城市和三四线城市，土储建面占比分别为49.3%、46.5%。目前市场走势并不明朗，三四线城市仍存在较大的不确定性，企业或面临较大的去化压力。

??另外值得注意的是，绿地控股大盘项目较多，土储建面在50万方以上的项目有50余个，合计建面达到4503万平方米。特别是针对三四线城市大盘项目，企业还需予以重视，制定积极的营销策略、提高去化效率，避免库存积压。

??03 盈利

??利润为正，房地产业务毛利率降至17.1%

??报告期内，绿地控股总营收4355.2亿元，同比减少20.0%。其中，房地产业务实现营业收入1926.5亿元，同比减少6.0%；基建业务实现营业收入2095.4亿元，同比减少32.7%。

??盈利方面，利润减少、利润率全面下行，面临较大挑战。毛利润为457.4亿元，同比较少28.0%，综合毛利率为10.5%，房地产业务毛利率为17.1%，较去年同期减少3.8个百分点。净利润和归母净利润分别为46.0亿元、10.1亿元，分别同比减少51.3%、83.7%。其中，计提资产减值损失达到32.62亿元，尽管较2021年减少了19.82亿元，但仍对利润的冲击仍在持续。净利率为1.1%，归母净利率为0.2%，均较2021年进一步走低。

??04 负债

??踩中“两条红线”，面临较大流动性风险

??截至2022年末，绿地控股持有现金597.6亿元，同比下降27.7%，经营性现金流量净额274.2亿元，连续6年为正。总有息负债达2012.4亿元，其中短期债务1043.6亿元，占比52%。整体融资成本为5.65%，略低于2021年末5.70%。

??从偿债压力指标来看，现金短债比为0.57，远低于安全线1；剔除预收账款后的资产负债率为83.4%、净负债率为86.1%，较2021年末均有所下降，踩中“两条红线”。整体来看，绿地面临了较大的流动性风险，2022年11月旗下9只美元债获得整体展期，截至报告期末，绿地控股下属子公司共有人民币2.4亿元、美元1.8584亿元的借款到期未偿付，尽管人民币2.4亿元借款已与债权人达成和解，美元1.8584亿元借款也进行了展期要约，但流动性问题仍旧面临考验。

??05 多元化

??持续深化转型升级，构建新产业经营格局

??近年来，绿地控股通过持续转型升级，形成“地产提质量、基建上水平、消费扩规模、金融数字化、协同增动能”的产业经营格局，为公司持续成长提供有力支撑。并进一步推进资本化战略，形成“集团公司二次混改、重要业务分拆上市”的基本格局，提升资本实力和市场化水平。从各产业具体布局发展情况来看：

??基建产业作为核心主导产业之一，2022年全年新签合同4863亿元，成功中标了合同额136亿元的沈卢高速、49亿元的阳新高速、40亿元的长垣至修武高速、35亿元的春文乡村振兴产品加工产业园（崇左园区）等重大项目。截至2022年12月31日，大基建板块在建项目总金额为10258亿元，其中房屋建设业务7162亿元，占比70%；基建工程2448亿元，占比24%。

??金融产业方面，酒店旅游业务资本化项目顺利实施，绿地数科项目有序推进上市工作。ABC三大数字化平台持续迭代升级，其中A端平台全年挂牌资产规模达467亿元，B端平台开展供应链保理业务59笔，C端平台新增注册会员数超38万，累计会员数达到157万。同时，持续推进创新业务发展，绿联国际银行正式开业运营，贵州省绿地金融资产交易中心成功转型为贵州省绿金低碳交易中心。

??此外，其他综合产业，包括能源产业、商贸产业、酒店旅游会展产业，也在积极抢抓市场机遇，稳定业务经营。

??2023年，绿地控股将围绕“再聚焦、再转型、再提升、再优化、再出发”的主线，进一步深化转型升级，推动公司实现高质量发展。