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华侨城A:两年内债务到期集中,推动专业化公司集中管理

企业监测分析克而瑞研究中心 2024-04-08 10:39:29 来源:克而瑞地产研究

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2024-04-08
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

??累计实现销售449.3亿元,同比减少18.7%;两年内到期债务占比过半,偿期还压力较大。

??◎  作者 / 沈晓玲、汪慧

??核心观点【全年实现销售约450亿,业绩同比表现不及行业百强平均】 2023年,华侨城累计实现签约销售金额449.3亿元、签约销售面积227.3万平方米,分别同比减少18.7%、14.7%。年内,共计有69个楼盘及少数尾盘在售,主要分布在40个城市。其中东莞松山湖文旅综合项目销售额达50.51亿元,该项目也创下东莞市2023年新房首次开盘销售榜单第一成绩。

??【23年新增4个项目,三四线城市剩余可开发建面占比过半】全年,华侨城获取4个新项目,合计新增计容建筑面积59.87万平方米,土地总价72.36亿元。新增项目持有权益较高,以地价计算平均权益占比91.2%。截至2023年末,累计剩余可开发计容建筑面积1097.81万平方米,较2022年末进一步减少4.7%,其中三四线占55.3%。目前城市分化严峻,三四线城市去化修复预期并不明朗,中短期对企业仍是较大挑战。 

??【房地产业务收入同比腰斩,净利亏损幅度收窄】报告期内,华侨城实现营业务收入557.4亿元,同比下降27.4%;其中,房地产业务收入242.1亿元,同比减少51.0%。税前毛利润105.8亿元,同比下降39.7%,毛利率为19.0%,同比下降3.9个百分点。最终净利润亏损84.4亿元、归母净利润亏损64.9亿元,得益于旅游业务复苏和资产减值损失减少,亏损幅度与2022年相比有所收窄。华侨城连续两年面临大额亏损,除了开发业务结算压力,长期股权投资、计提资产减值准备等也给盈利带来巨大的冲击,目前市场仍处于低位,企业困境难解,中短期盈利预期仍不乐观。

??【踩中“两条红线”,两年内到期债务占比过半】截至报告期末,华侨城有息负债总额1334.4亿元,较2022年末增加4.2%。其中,两年以内到期债务合计701.5亿元,同比增加28.1%,占总有息负债52.6%。货币资金余额401.5亿元,现金短债比为1.63,较2022年末1.96有所下降,若剔除受限资金和预售监管资金,非受限现金短债比为1.17。此外,净负债率为108.4%,扣除预收账款的资产负债率为73.0%,踩中“两条红线”。整体来说,流动性面临一定的压力,企业需加强债务管理,同时积极进行融资排布,提高经营安全系数。

??【推动专业化整合,实现“一业一企、一企一业”运作】截至目前,华侨城完成了超过50个存量在运营项目的管理重组,推动运营类项目从城市公司剥离至欢乐谷、商管、华服、酒店、旅发等专业化公司集中管理,酒店公司存量房地产业务向房地产公司移交。随着专业化整合的落实,各业务实现“一业一企、一企一业”运作,助力存量资产提升运营效益。

??01 销售

??全年实现销售约450亿
业绩同比表现不及行业百强平均

??2023年,华侨城累计实现签约销售金额449.3亿元、签约销售面积227.3万平方米,分别同比减少18.7%、14.7%,累计业绩降速稍高于行业百强整体。

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??年内,共计有69个楼盘及少数尾盘在售,主要分布在40个城市。其中,一二线城市签约销售额占比63.9%,三四线城市签约销售额占比36.1%,核心贡献城市包括深圳、成都、东莞等,其中东莞松山湖文旅项目销售额达50.51亿元,该项目也创下东莞市2023年新房首次开盘销售榜单第一成绩。

??2021年以来,华侨城的业绩持续承压,在文旅地产成片综合开发模式下,公司项目布局主要位于城市较为偏远的非中心区域,需求支撑较弱,面临较大的去化压力。目前市场尚处在低位,仍需加强销售端的把控,根据市场情况采取灵活的销售策略,加快推动去化。

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??02 投资

??23年新增4个项目
三四线城市剩余可开发建面占比过半

??近两年,华侨城的投资全面放缓,2023年全年获取4个新项目,包括佛山顺德欢乐海岸PLUS二期文旅综合项目、无锡市经开区华发东地块锡国土(经)2023-15号、佛山禅城区绿景东路地块以及成都金牛国宾地块,合计新增土地面积38.13万平方米,计容建筑面积59.87万平方米,土地总价72.36亿元。新增项目持有权益较高,其中有3个项目权益占比100%,另一个权益占比也达到70%,以地价计算平均权益占比91.2%。

??截至2023年末,华侨城累计剩余可开发计容建筑面积1097.81万平方米,较2022年末进一步减少4.7%;其中,一线城市占1.6%、二线城市占43.1%,三四线占55.3%。目前城市分化严峻,三四线城市去化修复预期并不明朗,中短期对企业仍是较大挑战。

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??03 利润

??房地产业务收入同比腰斩
净利亏损幅度收窄

??报告期内,华侨城实现营业务收入557.4亿元,同比下降27.4%;税前毛利润105.8亿元,同比下降39.7%;综合毛利率为19.0%,同比下降3.9个百分点。其中,房地产业务收入242.1亿元,同比减少51.0%,毛利率为18.87%,较2022年减少3个百分点;旅游综合业务收入313.9亿元,同比增加15.3%,毛利率为19.1%,较2022年减少5.4个百分点。

??最终净利润亏损84.4亿元、归母净利润亏损64.9亿元,与2022年相比亏损幅度有所收窄,主要原因,一方面是旅游业务复苏,起到一定的平滑利润的作用,其次是本期计提资产减值准备36.2亿元,较2022年127.1亿元大幅减少71.5%。

??总体来说,华侨城连续两年面临大额亏损,除了开发业务结算压力,长期股权投资、计提资产减值准备等也给盈利带来巨大的冲击。目前市场仍处于低位,企业困境难解,中短期盈利预期仍不乐观。

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??04 负债

??踩中“两条红线”
两年内到期债务占比过半

??报告期内,华侨城充分利用政策工具箱与把握银行窗口期红利,通过贷款置换等手段,持续压降融资成本,平均融资成本较年初进一步下降0.32个百分点至3.91%。截至报告期末,有息负债总额1334.4亿元,较2022年末增加4.2%,其中一年内到期债务246.4亿元,较2022年末增加15.8%,占总有息负债18.5%;一至两年到期债务455.1亿元,较2022年末增加35.8%,占总有息负债34.1%。合计来看,两年以内到期债务达到701.5亿元,同比增加28.1%,占总有息负债52.6%,中短期面临较大的到期压力。

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??全年经营性现金流净额转正为34.2亿,较2022年-5.7亿元大幅改善;货币资金余额401.5亿元,较2022年末减少3.5%,现金短债比为1.63,较2022年末1.96有所下降,若剔除受限资金和预售监管资金,非受限现金短债比为1.17。净负债率为108.4%,较2022年末上升22.5个百分点;扣除预收账款的资产负债率为73.0%,较2022年末上升3.1个百分点,踩中“两条红线”。整体来说,流动性面临一定的压力,企业需加强债务管理,同时积极进行融资排布,提高经营安全系数。

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??05 多元化

??推动专业化整合
实现“一业一企、一企一业”运作

??截至目前,华侨城完成了超过50个存量在运营项目的管理重组,推动运营类项目从城市公司剥离至欢乐谷、商管、华服、酒店、旅发等专业化公司集中管理,酒店公司存量房地产业务向房地产公司移交,各事业部承担资产主体责任、专业化公司承担运营提升责任,发挥各自优势,构建专业化的业务体系,形成市场化的发展模式。欢乐谷公司成立主题公园大运营管理委员会,加大对主题公园景区项目的经营统筹力度;商管公司建立商业品牌库及品牌联盟,进一步完善规模商业体的标准化管理体系;酒店公司建立酒店业务集中采购项目库,整合资源推进区域集采合作。随着专业化整合的落实,各业务实现“一业一企、一企一业”运作,助力存量资产提升运营效益。

??旅游业务:报告期内,公司旗下文旅项目共计接待游客9365万人次,同比增加51%。同时稳步推进项目拓展,公司已与地方政府就长沙文化旅游综合项目一期(亲子乐园)达成轻资产输出协议;北京玛雅海滩水公园项目施工建设工作有序进行。

??商管业务,报告期内,成功举办“创想欢乐·商业向新”商业品牌战略发布会,三大核心产品线—“欢乐海岸系列”文旅特色商业综合体产品线,“OCT-LOFT系列”创意文化产业园产品线,“欢乐时光系列”品质社区商业产品线全面亮相。

??物管业务,报告期内成功拓展外部项目超50个,并创新搭建“6W3H3A”物业业务标准化管理体系。

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华侨城(海南)集团有限公司

统一社会信用代码:91460200MA5RDLDH0L    经营状况:存续    注册资本:1000000(万元)

风险情况:  自身风险  1    变更提醒  11    关联风险  0

深圳华侨城房地产有限公司

统一社会信用代码:91440300192177782A    经营状况:存续    注册资本:1000000(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  135    关联风险  98

2024-04-08 更多

中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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