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由盈转亏:中交地产净利润连续下滑

公司李叶 2024-04-08 08:41:11 来源:中房报

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??中交地产交出的2023年成绩单并不理想,同比上一年“由盈转亏”。

??4月7日,中交地产发布2023年年度报告,报告显示,2023年1~12月,公司实现营业收入324.68亿元,较上年降低15.59%;实现归属母公司净利润-16.73亿元,同比下降5020.59%。

??这也是自2019年起中交地产归属母公司净利润连续第5年下滑。

??中交地产方面认为,导致2023年归属母公司净利润亏损的原因有三点:一是2023年度达到交付条件的货值较上年同期有所减少,公司房地产销售结转收入较上年同期减少;二是受公司结转项目结构变化等因素影响,公司房地产开发业务本期交付项目的毛利率较上年有所下降;三是公司部分房地产开发项目存在减值迹象,报告期计提金额同比有所增加。

??销售下滑去化难

??2023年中交地产的销售面积和销售金额全面下滑。

??年报显示,公司在2023年1~12月(全口径)实现签约销售面积179.66万平方米,较上年同期降低8.23%,实现签约销售金额373.61亿元,较上年同期降低18.57%,销售回款449.79亿元,较上年同期降低0.23%;公司在2023年 1~12月(权益口径)实现签约销售金额273.56亿元,较上年同期降低7.78%,销售回款328.81亿元,较上年同期增加12.87%。

??曾经的“豪言壮语”犹在耳畔。

??“2020年冲刺500亿元2023年远在千亿元之上。”中交地产董事长李永前曾制定过一个销售目标。

??由这个目标带来的是中交地产从2020年开始的高歌猛进、逆势扩张。

??2020年,中交地产共计拿地635.59万平方米,较上年增长176.9%,土地购置总价款535.8亿元,权益价款252.54亿元。2021年中交地产实现销售收入560亿元,却将388亿元用于拿地,拿地销售比高达69.29%。2022年,中交地产新增土地储备项目11个,占地面积59.67万平方米,计容建筑面积128.64万平方米,土地价款为234.37亿元,权益价款为109.55亿元。

??公开资料性显示,中交地产在2013年到2016年的4年时间里,拿地总额才近109亿元。

??逆势扩张一度让中交地产的销售额迈上新台阶,也为其带来了不小的去化难题。

??中交地产曾在2023年发布的公告中披露,随着公司业务规模的持续扩大,公司存货规模持续快速增长。“公司存货的变现能力直接影响到公司的资产流动性及偿债能力,如果公司因在售项目销售迟滞导致存货周转不畅,将对偿债能力和资金调配带来较大压力。”

??根据历年年报,截至2020年末、2021年末、2022年末和2023年末,中交地产存货账面价值分别为720.35亿元、1088.94亿元、1069.43亿元和932.56亿元,占资产总额的比例分别为72.39%、76.71%、77.89%和76.04%。

??“增收不增利”也成为近几年围绕着中交地产的一大标签。

??2018年~2022年的5年时间里,中交地产营业收入从89.48亿元一路高升至384.67亿元,归属母公司股东净利润反而从8.1亿元下滑至5.4亿元、3.47亿元、2.36亿元和0.34亿元。

??到2023年,中交地产的营业收入进入下滑区间,归属母公司净利润则出现亏损。

??与此同时,中交地产的毛利率也呈现下降趋势。2020~2023年,中交地产毛利率分别为26.52%、22.91%、13.43%和10.46%。

??对于这些情况,在去年的业绩说明会上,中交地产管理层表示,近几年因为拿地成本不断提高以及销售端限价等因素影响,公司部分项目毛利空间有限,盈利空间也出现了一定程度收窄。

??值得注意的是,在2023年,中交地产已经大幅降低了拿地的数量。

??年报显示,2023年,中交地产仅在成都及合肥新增了土地储备项目,占地面积9.71万平方米,计容建筑面积21.53万平方米,土地价款27.7亿元。

??截至报告期末,中交地产持有房地产项目为117个,土地总面积1071.4万平方米,在建及待建面积1200.98万平方米。

??代建业务有所突破

??也有指标正在改善。

??尽管营业收入减少,但随着支付的土地款等减少,近两年中交地产经营活动产生的现金流量净额大幅改善。

??中交地产2020年度经营活动产生的现金流量净额为-187.4亿元,2021年度为-44.52亿元,2022年实现大幅扭转,为正值29.35亿元,2023年度则增长至70.49亿元。

??债务方面,2023年,中交地产资产负债率85.59%,较上年减少0.54%;流动比率于报告期末为1.92,同比增加9.09%。

??作为央企,中交地产在2023年也保持着贷款偿还率、利息偿付率均为100%。

??值得一提的是,李永前曾在绿城中国任职5年,对于绿城在代建方面的发展有清晰的认知。近几年,中交地产也希望在代建业务方面有所突破,但进展却较为缓慢。

??从2023年年度报告上看,中交地产营业收入主要来源仍是房地产业务,主营业务构成未发生重大变化。

??根据年报,中交地产房地产销售收入占营业收入比重为99.27%,房产租赁收入占营业收入比重为0.28%,物业管理收入占营业收入比重为0.03%,其他收入占营业收入比重为0.42%。

??2023年年中,中交地产在定增回复函中表示,最近3年,其代建业务收入为0.105亿元、0.1155亿元及0.2477亿元,占当期营业收入比重约为0.1%,占比较低;代建业务毛利率为57.56%、35.39%及-4.55%。

??到2023年,中交地产代建业务新签货值114.63亿元,实现代建回款0.52亿元。这一数据较过去几年已有进步,但“存在感”仍不强。

??2024年,中交地产在代建业务上又有了新动作。

??春节假期后,中交地产旗下代建平台中交管理宣布,成功中标汕尾市城市运营投资有限公司所属“愉憬湾”项目全过程代建代管,年内首子正式落地。

??据了解,该项目起初由万德隆集团、阳光城共同打造,汕尾市区“三旧”改造中“一带两核”的重要核心区域,总占地约15万平方米,总建筑面积约110万平方米,曾被冠以“汕尾城市封面”光环,但在疫情影响与资金压力下,项目几经辗转,最终改由汕尾市城市运营投资有限公司百分之百控股,并最终引入中交管理进行代建代管。

??在年报中,中交地产还表示,公司面临着主营业务整体毛利率有所下滑,产品溢价能力还不足;资产负债率偏高、商业运营整体专业能力偏弱等内部风险。

??对此,中交地产表示将采取一系列应对措施:投资进一步向核心城市和区域聚焦,突出效益优先,实现高质量投资拓展,探索新的增长点,做好项目全生命周期管理和全成本管控,向管理和品质要效益;持续优化融资结构,采取多元化融资方式,控制有息负债规模的增长速度;加强协同,落实成本管控,有效提升项目整体开发运营能力;强化财务管理,做好风险防控,增强公司抗风险能力。

??当前,房地产市场恢复仍依赖于购房者预期修复程度。

??对此,中交地产表示,将紧跟政策导向,分析趋势,因城施策,聚焦主营业务可持续发展和资金流安全;提升运营质效,创新业务发展模式;严控成本管理,提高品牌竞争力;推动资本运作,优化公司资本结构,积极寻求公司主营业务高质量发展和增长。

中交地产(苏州)有限公司

统一社会信用代码:91320509067666798N    经营状况:存续    注册资本:95000(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  3    关联风险  5

中交地产(天津)有限公司

统一社会信用代码:91120116583255856Y    经营状况:存续    注册资本:95000(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  6    关联风险  0

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2024-04-08 更多

中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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