??5月27日，由中国房地产协会、中国物业管理协会指导，上海易居房地产研究院实施的2021中国房地产及物业服务企业上市公司研究工作研究发布会在深圳召开。

??本次大会共邀请近千名全国领军的房地产上市企业、物业服务上市企业、房地产供应商上市企业的高管精英，以及各地方房地产协会、物业管理协会、金融机构和研究机构的嘉宾代表共话房地产和物业行业美好前景。

??中国房地产业协会副会长兼秘书长陈宜明、中国物业管理协会名誉副会长、上海易居房地产研究院专家委员会主任庞元、中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席周忻、易居企业集团CEO 丁祖昱、中国物业管理协会副秘书长、中物研协总经理杨熙等嘉宾受邀出席。

??首先，会议由上海易居房地产研究院院长、房地产测评中心专家委员会主任张永岳主持。

??张永岳在开场致辞中表示，中国房地产上市公司测评研究工作已经持续开展了十四年，中国物业上市公司研究工作也已连续开展了三年，这两个测评研究工作的开展，离不开指导单位的高瞻远瞩，对标杆企业起到引领作用。这些成绩的获得，也离不开中国房地产业协会、中国物业管理协会的指导和帮助，也离不开全体行业、全体同仁共同的参与和支持。

??中国物业管理协会副秘书长、中物研协总经理杨熙发布了2021物业服务企业上市公司研究成果。杨熙表示，截止到2020年底，全国物业管理规模大致在330.4亿平方米，整个行业的经营收入突破1万亿，达到11800亿元左右。

??当前对物业企业而言，核心的能力三角分别是规模、品质、科技。规模，既有多元化的扩张，也有多业态的发展；品质的背后，代表着品牌、美誉度、满意度；科技，将进一步提升物业企业的效率，同时能够给我们的用户带来更好的体验。正是这样的核心能力三角，推动着我们的物业服务企业不断向前发展。

??“我记得在2019年的时候，我们第一次看到市值混排的时候碧桂园服务进入前20强左右，2020年差不多碧桂园服务可以进入前10位，整体混排，前20强中物业服务企业有5家。在今天，整个房地产和物业市值混排的情况下，有11家物业服务企业的市值进入了前50强的名单，碧桂园服务和恒大物业都进入了前10强的行列。”杨熙说。

??而从资本市场表现方面，杨熙表示，在去年的发展过程中，整个房产相关股价涨幅情况跑输恒生指数，物业企业明显在过去一年跑赢了整个大盘。从资本市场来看，有越来越多的物业服务企业已经进入了港股通，入选了恒生指数，值得欣慰的，或者说让行业更骄傲的，碧桂园服务进入恒生指数成分股，恒大物业和碧桂园也进入了中国指数，这都是最大的市值的50家上市公司才能进入的相关榜单，对整个行业和资本市场来说，也有非常大的影响，进一步扩大了物业行业和物业企业在整个资本市场的知名度。

??而对于未来，杨熙则认为，按照当前情况来看，当前整个行业有46家上市的物业服务企业，目前递表的有19家，还有2家准备拟上市分拆，从目前公开的信息来看，至少还有20家企业会上市，还有一些企业在酝酿的过程中。我们认为，截止2021年末，中国物业行业市场上的上市物企将达到70家。

??在主题演讲环节，中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席周忻紧接着分享了自己对房地产行业和物业管理行业的看法和观点。他表示，通过这次疫情，物业行业的地位得到了充分提高，大家意识到了物业的重要性。中国房地产市场的整个规模，不应只看开发，而应把开发和物业放在一起，思考中国房地产行业的发展方向。

??他表示，从综合角度来讲，整个中国房地产行业是向前发展的，是做得越来越大的。“如果过去30年、40年的时间，中国房地产行业是在‘建设繁荣’，那么未来的30年、40年、50年，我们是在‘守护繁荣’。把建设繁荣和守护繁荣加在一起，从一个企业的角度来讲，是一个企业成长和成熟的过程，是做大的过程。”周忻说。

??周忻指出，虽然过去的2020年，整个行业的地产+物业，是高歌猛进的发展，但从2021年-2022年，不管是地产企业还是物业企业，前途未必光明，需要大家如坐针毡、如履薄冰。“昨天很美好，明天很艰难。希望地产公司、开发公司、物业公司的同仁，我们一起努力，向前走。”周忻说。

??在高峰对话环节，佳兆业集团控股副总裁、首席经济学家刘策、当代置业金融资本中心总经理李仿、中金研究部董事总经理、大中华区房地产研究主管张宇、碧桂园服务执行董事、总裁李长江、招商积余党委书记、董事总经理陈海照、南都地产服务集团、南都物业服务集团董事长韩芳、合生活科技集团总裁夏冠明以及新力控股集团副总裁、新力服务集团董事长兼总裁闭涛出席了本次高峰对话，对话由丁祖昱主持。

??以下是高峰对话嘉宾亮点节选（有删减）：

??佳兆业集团控股副总裁、首席经济学家刘策：我对这个行业未来的发展还是乐观的。当然，十年前我觉得房地产行业是属于既赚钱又值钱的一个行业，但是到了现在，我觉得房地产行业变成了“赚钱但是不值钱的行业”，意思是资本市场给的PE很低，大部分4-5倍，高的没有超过9倍。对行业来讲，未来核心的方向，就是让房地产往既赚钱又值钱的赛道去转型，我觉得这是行业未来大的课题。

??当代置业金融资本中心总经理李仿：自从资管新规之后，最近这几年，银行、央行监管体系已经完美地实现了政策上的监管闭环，但是整个政策导向，我觉得并没有把这个行业监管死，是希望这个行业能够平稳健康发展的。怎么平稳健康发展？

??第一，投资性业务、股权上的合作，这些没有卡死；

??第二，正常银行的开发贷款，水也在持续流入；

??第三，整个监管体系并没有在按揭上给大家更多的限制。也就是说，它会鼓励这个行业前面获取土地的时候，尽量用自己的自有资金获取土地，长远来看，对地产行业来讲是平稳、健康的政策基石。

??另一方面，我觉得整个行业现在已经进入到了地产资本管理时代。有一个概念，地产投行业务。用投行思维做地产，用资本管理、资产管理的思维做地产，尤其是最近这两年，已经逐步成型了。也就是说，地产行业所谓的类金融属性，最终聚焦的就是资本管理和资产管理，你怎么在资本管理和资产管理上适合监管闭环的需要，同时在投资业务和直接融资的角度（因为找银行是间接融资），直接融资的角度把资本做好了，企业也就发展好了。

??中金研究部董事总经理、大中华区房地产研究主管张宇：我们可以认为地产企业是一个母体或平台，管理也好，开发也好，经营也好，都是基于地产和物业本身的，而物业本身是我们生活所有的衣食住行载体。

??换句话说，这个载体的实体资产也好，轻管理的部分也好，都是我们这个行业大托盘所托的生意。这些生意在资本市场，阶段性会喜欢A，阶段性会喜欢B，会有一定轮转。但是这个过程当中，你把它当作一个总体去看，相对来讲地产是始终有活力的市场，所以它无非是阶段性的轮转状态，现在是物管比较好。现在又新兴了一个词“资本代建”，物业企业有专业能力，是不是你可以给我提供资本，我帮你的资本实现更好的回报等等。这个过程，这些应该都会发生。

??碧桂园服务执行董事、总裁李长江：未来行业的变化，以上市企业来说，如果要坚持长期主义，得到资本市场的青睐，毫无疑问，必须要进行有质量的规模扩张和业务拓展。

??招商积余党委书记、董事总经理陈海照：我们把传统的基础物业作为一片沃土，我们希望把这片沃土做得“更宽”，在中心主要城市做得“更厚”，我们有住宅、非住宅、机构。此外，招商物业和中航物业自身又有一些专业公司，所以在这片沃土上，要长出几棵树，希望这些树长得更强，我们有楼宇科技、电梯维保，还有到家汇商城，以前是招商局集团内部集采的，现在我们给1000多家写字楼客户开放进行采购。

??南都物业服务集团董事长韩芳：未来的到家服务会做得很好，其实到家服务当中有很多延伸领域，像搬家、家政、清洗、环卫等等，有各类服务；二是社区新零售，大家现在都在做社区新零售，包括阿里，跟很多物业企业在做线上线下一体化的服务内容；三是可以延伸和想象的刚才讲的一老一小、一健康、一中介服务领域，所以说物业可以拓宽的空间非常多。

??另外，我们认为物业这个行业当中，现在科技化的元素被应用得非常多，很多的企业科技化的投入非常大。尤其是随着人口红利的取消，智慧物业的应用，在行业中会有非常大的变局，这也是行业变化的一个趋势。

??合生活科技集团总裁夏冠明：资本对物业股认知趋于理性化。除了体量较大的头部企业，大量的中型企业怎么办？全国登记注册物业公司29万家，管理接近300亿平方米的管理面积，但头部部分只占不到30%。所以合生活要在这个板块“换道超车”，我们没有把自己定义成物业管理企业，我们把自己定义成深耕社区经济领域的一家科技型企业。

??新力控股集团副总裁、新力服务集团董事长兼总裁闭涛：我们走科技赋能，主打差异化产品+科技赋能为辅，在头部企业和科技企业之间寻找我们的空间。我相信，中国市场很大，只要我们在这些领域里有足够坚定的定力，有足够的细分领域打造壁垒的态度和决心，还是能够在这个市场上找到自己快速成长的空间。