市场 2024-12-16 08:47:09 来源：丁祖昱评楼市
??2024年至今，从前三季度的筑底，到第四季度的翘尾，9·26新政后，经过2个月的落地推进和持续发酵，11月行业需求端指标延续上月热度，典型城市开盘去化率年内首次突破四成，一二手房成交规模均创年内新高。房价方面，作为先行指标的二手房价格，也迎来了更多积极信号。
??为了进一步二手房成交价格的动向，克而瑞研究中心以北京、上海等12个典型城市的二手房小区为样本进行统计分析，以期了解当前二手房市场的真实情况。为避免单套异常成交影响较大，每个月样本小区的选取标准，均为近2个月交易量不小于5套。
??从统计结果来看，2024年11月有48%的小区成交价环比上升，较上月增加了2.3个百分点。房价上涨的小区占比连续两个月增多。如果说成交价的变动还会受到买房竞争的影响，那么挂牌价更多地体现的是卖方房东的心理变化。2024年11月有33%的小区挂牌价环比上涨，较上月增加了6.4个百分点。这也是下半年以来挂牌价上涨比例最高的一个月。
??具体到市场热度最高的北京、上海、深圳三个城市来看，新增挂牌房源主要集中在城市次核心区10-20年次新房。部分刚需刚改小区供需两热，分化仍在继续。
??据克而瑞研究中心对北京、上海、广州、深圳、苏州、杭州、南京、天津、重庆、西安、武汉、合肥等12个典型城市近2个月二手房交易量不小于5套的小区房价统计。
??结果显示，2024年11月有48%的小区成交价环比上升，较上月增加了2.3个百分点。房价上涨的小区占比连续两个月增多，为年内第三高点，另外两个高点分别为3月和8月。不过3月份、8月份的高位更多还是在成交缩量之下达成，大量降价小区未能纳入统计范围所致，而11月样本数量却达到了今年新高，以此来看，11月是2024年二手房成交价最为稳定的一个月。
??从挂牌情况来看，2024年11月有33%的小区挂牌价环比上涨，较上月增加了6.4个百分点。这也是下半年以来挂牌价上涨比例最高的一个月。
??成交价小区上涨占比、挂牌价小区上涨占比的双双上升，也是2024年以来首次出现。再加之11月高频交易小区数量的大幅增加，供给、需求信心共同回升，再加上成交放量，11月二手房价已经出现了极为明确的筑底信号。
??具体到城市来看，2024年11月，南京、广州、天津、深圳、北京、上海等均有过半小区房价环比上涨。其中南京、广州更是分别有75%和60%的小区房价环比上行，对比10月份数据来看，10月南京、广州房价上涨小区的占比均处于相对低位，在926新政经过了两个月的发酵之后，这两个“后进”城市也赶上其他城市的步伐。
??至于11月涨价小区占比较低的合肥、苏州，两个城市主要还是10月份指标较高，处于样本城市前列，11月属于正常回调，并不能说明城市房价已显著降温。
??综合近两个月小区房价动向来看，热度最高的当属北京和上海，连续两个月均有过半小区房价环比上涨，北京天通苑、四惠、望京板块不少小区房价均持续环比上涨。
??聚焦到二手房市场供需最热的北京、上海、深圳来看，新政后的2024年10月1日-2024年12月8日期间这三个城市共新增挂牌的9万余套房源。
??从区域来看，新增挂牌房源主要集中在城市次核心区，即区位价值中等片区，北京朝阳区、上海浦东区、深圳龙岗区新增挂牌量占比均在2成以上。而城市外围远郊片区新增挂牌量累计占比均不超过5%，典型代表为北京延庆区、平谷区和密云区；上海金山区、崇明区；深圳坪山区、光明区和大鹏新区。
??从房龄来看，京沪深均已10-20年次新房为挂牌主力，占比分别为47%、33%和34%，50年以上老旧房源占比可忽略不计。值得关注的是，深圳10年以内房源挂牌量也达到了32%。