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??2023年，对物业企业而言，仍是艰辛的一年。经济环境及关联地产的影响仍在持续，资本市场降温不止，物企股价仍在下调。

??低迷的市场环境下，高质量发展理念贯穿于物业企业全年的发展之中，为实现可持续增长奠定了坚实基础。

??新一年的年报季，近9成上市物企已交出属于自己的答卷，透视年报我们发现不少物企在历经艰难的一年后仍然取得了不错的成绩。

??2023年，57家上市物企营收总值2751.68亿元，均值49.14亿元，增速8.46%，同比下降8.2个百分点。9家上市物企营收超百亿，与上年持平。

碧桂园服务仍居首位，全年实现营业收入426.12亿元，万物云紧随其后，营收为331.83亿元。

??从盈利能力来看，2023年企业盈利能力有所提升。已披露数据的56家企业平均净利润为2.95亿元，同比增长7.27%，增速由负转正。受部分头部物企净利润大幅下调影响，行业平均净利率较上年同期微降0.1个百分点至5.9%。

??从净利润表现来看，2023年6成以上上市物企实现净利润改善。华润万象生活以净利润29.43亿元稳居第一，建发物业在社区增值业务贡献下，净利润增速领跑行业，高达117.79%，星盛商业凭借商管属性拔得净利率、毛利率两项头筹，净利率、毛利率分别为25.56%、52.53%。华发物业服务国企属性加持下，母公司规模占比超8成，基础物业服务毛利率最高为37.53%。

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??在管面积是收入增长的重要保障，但过往粗放式的增长模式正被摒弃，有效规模成为企业关注重点。

2023年，多家上市物企主动放弃大量盈利能力弱、管理成本高的低质项目，行业规模增长继续放缓。已披露数据的48家上市物企在管面积均值为1.52亿平方米，增速为12.04%，较上年同期下降5.0个百分点。

??过往规模导向下，企业收购了大量低盈利或亏损的项目。高质量发展背景下，企业对项目的运营提出了更高的要求，头部物企主动退出大量低收缴率、低利润率、管理难度大、管理成本高的项目。公开资料显示，2023年多家上市物企项目退出规模超千万平方米，其中金科服务退出项目在管面积高达3570万平方米，企业提升规模质量的决心可见一斑。

??2023年，企业经营重回现金流逻辑。已披露数据的57家上市物企现金及现金等价物均值为22.8亿元，较同期增长10.4%，增速由负转正，其中万物云现金及现金等价物最高为157.45亿元。

??为促进现金流提升，企业加大品质提升力度，保障物业费收缴，多家收缴率保持在90%以上，部分物企实现收缴率提升。

??同时，加大物业费预收力度也成为企业提升现金流的重要举措，物业企业预收物业费通常被计入合同负债，2023年近9成企业合同负债实现提升，其中碧桂园服务合同负债最高，为75.91亿元，同时，合同负债与营收的比例也体现了企业预收费用对营收的贡献程度，滨江服务该比例最高，为55.38%。

??另一方面，应收账款的回收也影响着企业的现金流，应收账款与营收的比例体现了企业未来坏账可能对营收的影响程度，星盛商业该比例最低，为4.55%。

??从经营性现金流净额表现来看，企业安全系数也正在提高。多家上市物企盈余保障倍数超过1，其中世茂服务该比例高达3.25。

??2023年，地产行业风险尚未完全出清，关联度较高的物业行业也还在调整期，企业积极响应这一挑战，物企开始采取战略性行动，包括减少并购活动、聚焦深耕区域、清退大量不符合标准的低质量项目，以确保能够专注于更高质量的发展。

??从目前来看，物业企业高质量发展取得了不错的成效，不仅提升了规模质量，也提升了盈利能力。

??我们相信，未来随着物业高质量步伐的不断迈进，行业将逐步向良性方向发展。