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??地产行业波动对物业公司的业绩影响还在持续。

??3月12日，弘阳服务发布盈利警告，预期2023年的净利润将下跌79%至89%。同一天，中天服务发布的业绩公告也显示其2023年的归属上市公司股东净利润下降了67.2%。

??更早前，碧桂园服务和雅生活服务已经预告2023年的净利润将录得七成至八成的跌幅，金科服务的业绩有所改善，但仍录得约8亿元至11亿元的净亏损。

??对关联方应收款项计提减值拨备依然是左右净利润指标的关键因素。为此，雅生活服务的管理层在1月份的工作规划会议上表示，2024年要控制应收账款余额，狠抓回款，保存家底，稳待生机。

??净利润指标仍面临考验

??2023年，中国的房地产市场回归理性，商品房销售面积及销售金额分别同比下降8.5%、6.5%。与地产开发行业高度关联的物业行业，也在加速调整和分化。在地产母公司现金流紧张的背景下，不少物业上市公司的营运能力备受考验。

??公告显示，弘阳服务2023年的净利润预计在1000万元至2000万元之间，较2022年的9390万元下降79%至89%。原因是关联房地产开发商客户正面临流动性困境，导致该公司对关联方的应收款项计提的减值准备大幅增加，以及房地产开发项目服务需求减少，非业主增值服务收入下滑。

??雅生活服务和碧桂园服务也还保持着盈利状态，但净利润的同比跌幅较大。其中，雅生活的股东应占净利润约3.2亿元至5亿元，同比减少73%至83%。影响因素包括外延增值服务的收入与利润占比下降，非周期业务占比提升及相关成本有所上升，就关联方客户贸易应收款项计提减值拨备约2亿元至3亿元，以及计提4亿元至5亿元的商誉减值等。

??碧桂园服务预计2023年的收入仍可保持增长，增幅约2.5%至3.5%，总收入约424亿元至428.1亿元。由于计提了18亿元至23亿元的关联方贸易应收款减值拨备，14亿元至18亿元的商誉及其他无形资产减值，该公司预期将录得约4.5亿元至5.8亿元的综合净利润，同比下降74.5%至80%，股东应占净利润约2.1亿元至3.4亿元，同比降幅为82.5%至89%。如果剔除减值拨备的因素，核心净利润预计将下降21%至23.5%，录得38.4亿元至39.7亿元。

??金科服务尚未扭亏为盈，但股东应占净亏损由2022年的约18.2亿元减少到了2023年的8亿元至11亿元。大幅减亏同样与关联方的应收款有关。据了解，2022年，该公司的贸易应收款项减值损失为9.58亿元，其他应收款项减值损失（包括向关联方提供贷款）为11.78亿元。而2023年，其对金科地产集团所欠未偿还应收款项计提的减值拨备同比有所减少。

??相对民营企业，国有企业的经营基本盘更为稳固。2023年，华发物业的收入同比增长11%至17.8亿元，股东应占净利润2.5亿元，同比增长28.8%。建发物业则预告2023年的股东应占净利润增长不低于70%。

??守好底线  现金为王

??中指研究院的一份研究报告显示，房企主要通过质押融资、现金借款、高额保证金、股权转让及出售物业等方式从关联物业企业获取流动性。上游出险房企数量多、违约金额大、债务重组周期长等因素，都导致物业企业风险加剧，未来发展不确定性增加，如坏账风险加大、利润“失血”、控制权转移等。

??该机构表示，在当前房地产市场形势严峻，关联房企风险尚未出清的背景下，物业企业的战略发展重心应是稳住当下经营现状，守住不被关联方“拖垮”的底线，继续通过法律诉讼等多途径来保障企业自身权益。

??据不完全统计，2023年以来，出险房企通过“抵房”向关联物企出售固定资产的典型案例不低于10宗，涉及交易金额约26.44亿元，涉及固定资产建筑面积约10.82万平方米。

??例如，雅生活便接收了雅居乐406项物业，用来抵偿2.82亿元的应收款。2024年，该公司有10项重点工作，“控制应收账款余额，狠抓回款”排在第二位。雅生活董事长黄奉潮表示，基于对当前大环境的综合分析，经历上市五周年以来的“高歌猛进”后，2024年，公司应坚决“回归”，修炼内功，稳待生机。他强调，雅生活不应只是追求规模和利润，而是要以服务品质和利润并重，提供“质价相符”的服务。坚持现金为王，强化经营单位的现金流考核，保存家底，应对“寒冬”，不再设置高额扩张目标，不再聚焦粗犷式多元化发展，做稳做强物业主业。

??光大证券观察到，2019年至2023年上半年，该公司关注的重点物业公司金融资产减值（绝对值）/核心经营利润比例的算术平均值由2.5%提升至7%，其中民企由3.6%提升至12.4%。该机构认为，国家从供给侧持续给予房企融资支持，有助于改善房企流动性问题，缓解现金流压力，物业关联方应收款偿付保障性提升，应收款减值对利润的影响有望缓解。