2024-10-30 10:56:44 来源：中房网
??2024年三季度，中央政府各项利好政策频繁出台，住房租赁政策体系得到了进一步完善。地方政府积极响应，有效推动了租赁供应量的大幅增长，市场迎来了新的增长。
??中国房地产业协会基于行业发展情况继续发布《2024年三季度中国长租房发展指数分析报告》，该报告旨在剖析三季度以来住房租赁行业运营情况，以期为行业内外的观察者和决策者提供具有价值的参考信息。
??一、发展指数综合得分分析
??2024年三季度，长租房行业发展指数综合得分53.66分，较上季度环比增长0.63分。这一增长主要得益于企业规模性指标和企业盈利性指标得分的提升。具体来看，企业规模性指标从上季度的21.52分提升至22.14分，环比增长2.9个百分点；盈利性指标从上季度的8.78分增至8.95分，环比增长2个百分点。然而，企业成长性指标从上季度的22.74分降至22.56分，环比下降0.78个百分点。主要原因一是三中全会强调加快建立租购并举的住房制度，各地政策聚焦于非居改租和租金补贴等内容，鼓励地方国企等各类市场主体盘活存量住房用作保障性租赁住房，促进加快建立租购并举的住房制度。众多城市积极响应，纷纷出台政策措施，加速推进存量收购工作。二是受政策支持、市场需求驱动，开业规模持续扩大，从51家样本企业申报数据来看三季度新增开业规模42251套/间。
??二、一级指标分析
??1、成长性：三季度长租房市场的成长性指标出现小幅下降，得分从上季度的22.74分降至22.56分，环比下降0.78个百分点。这一情况主要受到了租金增长率和项目客户续签率下降的影响。根据市场数据，随着毕业季和开学季高峰期过后，租房需求有所减少，导致租赁市场进入传统淡季。租金水平出现微幅下降，这直接影响了租金增长率。同时，保障性租赁住房的筹集工作接近尾声，导致大量保障性租赁住房密集入市，为租客提供了更多选择，从而影响了市场化长租房的租客选择。
??2、规模性：三季度长租房市场的规模性指标显示出增长趋势，从上季度的21.52分提升至22.14分，较上期增长0.62分，环比增长2.9个百分点。这一增长不仅反映了市场的活跃度，也表明了行业规模的持续扩大。根据指数填报的51家样本企业提交的数据来看，从二季度到三季度，在管规模从147.78万间，增长至150.48万间，环比增长了2.7万间。增长的原因可以归结为几个方面：首先，随着国家对住房租赁市场的政策支持力度加大，尤其是对保障性租赁住房的重视，促进了长租房企业积极增加土地储备和项目筹备，以应对未来市场需求的增长。其次，根据市场数据统计，各地央国企加速住房租赁行业的布局，利用新建、改建、盘活存量等方式不断加大租赁住房投入，开业房源占比不断提升。此外，随着市场化租赁住房被纳入基础设施公募REITs底层资产范围，长租公寓“融投建管退”商业闭环成功打通，企业布局住房租赁行业的积极性明显提升，长租公寓企业开业房源和管理房源规模稳步增加。
??3、盈利性：本季度盈利性指标得分8.95分，较上季度的8.78分微增长0.17分，环比增长2个百分点。根据对样本企业数据分析，尽管本季度的平均租金从二季度的78.13元/㎡/月略降至75.81元/㎡/月，但行业平均出租率却从91.53%提升至92.7%，环比增长了1.17%。这表明尽管出租率的提升在一定程度上弥补了租金下降的影响，从而支持了盈利性的稳定增长。
??三、二级指标分析
??（一）成长性
??1、新增长租房数量：三季度行业新增长租房指数得分从上季度的47.17分提升至66.74分，较上季度提升19.58分，环比增长41.48个百分点。根据样本数据显示，与二季度相比，新增长租房数量从47173间增长至66742间，环比增长41.48%，具体来看，有9家企业新增长租房数量增长了10%至50%，2家企业增长了50%至100%，4家企业增长率高达100%以上，另外，有31家企业在本季度没有新增，只有5家企业新增长租房数量下降。
??2、新增储备项目数：三季度，长租房市场的新增储备项目数指数得分从上季度的51.85分增长至51.99分，较上季度微增0.14分，环比增长0.27个百分点。这一增长反映了市场的活跃度以及行业规模的持续扩大。根据样本数据，从二季度到三季度，新增储备项目数51852套/间增长至51993套/间。国家政策的支持为租赁市场提供了强有力的推动。2024年第三季度，政策重点放在促进租购并举上，二十届三中全会重新强化了这一政策，并加大了对保障性住房的建设支持力度。金融支持政策也在逐步完善，尤其是在公募REITs的扩展上，为市场化长租房提供了更多的退出通道，提升了企业投资租赁市场的积极性。
??3、租金增长率：三季度行业租金增长率得分出现显著下降，从上季度的-0.79分下降至-8.9分。这一下降趋势反映了市场租金水平的进一步降低。7月毕业季效应支撑下，住房租赁市场保持了一定的热度，重点城市住房租赁平均租金微幅上涨，但随着8月、9月毕业季效应减退，租赁需求释放节奏放缓，租金水平转为小幅度下跌；从样本数据来看，平均租金为75.81元/平方米/月，环比下降3%。
??4、客户续签率情况：三季度客户续签率得分保持在70分，与上季度持平，但从样本数据来看，行业平均续签率从二季度的59.94%下降至56.96%环比下跌2.98个百分点。具体来看，有5家企业续签率在40%到49%之间，28家企业在50%到59%之间，13家企业在60%到69%之间,而5家企业的续签可达到70%到85%，29家企业客户续签率低于市场平均值。原因分析：随着保障性租赁住房的筹集工作临近收官，大批保障性租赁住房密集入市，增加了市场供应，对市场化长租房的租金产生了压力，加之由于经济运行面临一定下行压力，居民收入预期下行，使得租户在房屋消费方面更加谨慎，进而影响了续签率。
5、外部融资规模情况分析：三季度外部融资规模情况表现出显著改善，本季度得分30分，较上季度增长10分，环比提高50个百分点。原因分析：三季度的政策重点放在促进租购并举上，二十届三中全会重新强化了这一政策，并加大了对保障性住房的建设支持力度。金融支持政策也在逐步完善，尤其是在公募REITs的扩展上，为市场化长租房提供了更多的退出通道，提升了企业参与住房租赁业务的积极性。
??（二）规模性
??1、行业开业规模量：三季度，长租房行业开业规模量指标得分从上季度的52.18分显著提升54.3分，较上季度增加2.12分，环比增长4.05个百分点。这一提升反映了市场活跃度以及行业规模的持续。根据样本数据，三季度开业总规模达到108.59万套/间，相较上季度增长4.23万套/间。原因分析：随着市场化租赁住房被纳入基础设施公募REITs底层资产范围，长租公寓“融投建管退”商业闭环成功打通，企业布局住房租赁行业的积极性明显提升，长租公寓企业开业房源和管理房源规模稳步增加。其次，地方国企通过收购存量商品房转为租赁住房的房源逐步入市，带动地方国企系开业规模增长明显，预计未来地方国企系开业房源规模将进一步扩大。
2、行业储备规模情况（在管项目含储备项目）：三季度行业储备规模得分也略有提升，从上季度的73.89分，提升至75.24分，环比增长了1.83个百分点。根据样本数据，三季度储备项目数达到150.48万套/间，环比增长了2.7万套/间。从样本数据来看增长主要集中在头部运营商企业如万科泊寓、瓴寓、百瑞纪、城家公寓、自如寓等企业中。
??（三）盈利性
??1、租金收入：三季度行业租金收入得分33.53分，较上季度增长1.72分，租金收入环比增长5.39个百分点。原因分析：一是三季度政策支持力度加大，特别是三中全会强调加快建立租购并举的住房制度，各地政策多聚焦于非居改租和租金补贴等内容，企业布局住房租赁行业的积极性提升，长租公寓企业开业房源和管理房源规模稳步增加。二是随着国企收储后持有的房源规模进一步扩大，市场化租赁企业的轻资产输出机会也随之增加，这为租金收入的增长提供了动力。
??2、其他营业收入（多元增值收入）：三季度其他营业收入得分0.21分，较上季度下降了0.11分，环比下降35.95个百分点。主要原因：企业多元增值服务尚未成为推动第二业务增长的主要力量，且多元增值服务占比有限、加之租户消费预期下降以及对增值服务需求减少共同作用从而影响增值服务的吸引力和需求。尽管行业在提升租户粘性方面做出了努力，但市场环境的变化对租户的租赁决策产生了显著影响。
??3、出租率：本季度行业出租率得分虽然保持满分100分，与上季度持平，但从实际出租率的绝对值来看，行业平均出租率从二季度的93.23%下降至92.7%，减少了0.53个百分点。主要原因：由于收入预期降低，租客更倾向于选择更便宜的房子，寻求更经济的住房选择。加之随着保租房的大规模入市，租赁市场供应增加，为租客提供了更多的选择，市场又提前进入传统淡季，使需求减少。
??4、运营成本：本季度运营成本得分为31.29分，相较于二季度得分上升1.18分。原因分析：三季度住房租赁市场整体平稳运行，尽管租金方面51家样本企业平均租金累计小幅下跌，但各地政策多聚焦于非居改租和租金补贴等内容，这些有助于降低企业运营成本。其次，地方国企通过收购存量商品房转为租赁住房，加速了租赁市场的供应量，增加了市场竞争，促使企业提高运营效率，降低成本。
??本期长租房行业发展指数成分企业名单
??排序按照参编顺序排列
??数据说明：
??1.数据统计时间为2024年7月1日至2024年9月30日。
??2.本报告中的数据来源为数据提报合格的住房租赁企业提供，中国房地产业协会会同上海克而瑞信息技术有限公司通过多途径数据监测，包括现场项目调研，对住房租赁企业提供数据进行验证。
??3.本报告分数计算方法详见《欧洲杯开户app：编制长租房发展指数的通知》（中国房协〔2023〕201号）内容。
??主要研究成员：
??张其光 王毅 赵晓英 王伟 王俊林 刘颖 肖晓
??联系方式：
??中国房地产业协会长租房分会
??地址：北京市海淀区甘家口街道车公庄西路中国水利水电科学研究院 国际泥沙中心6层602
邮箱：fangxieczffh@163.com
??报告说明：
??本报告是由中国房地产业协会长租房分会出品的《中国长租房行业发展指数分析报告》系列报告之季度报告，旨在准确反映住房租赁市场的发展状况，推动行业健康发展，促进建立租购并举的住房制度。更多行业信息，请关注中房网长租房分会 （/zt/czf/index.html）和长租房分会微信公众号。
??免责声明
??由于指数信息公开时间和部分统计口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形。则最终以政府部门权威数据为准。
??报告内容仅供参考，不构成投资和决策建议，投资者据此操作，风险自担。
??本报告版权归中国房地产业协会长租房分会所有，本单位对本报告保留一切权利。未经书面授权，任何机构和个人均不得对本报告进行任何形式的发布、复制、引用或转载。如经过本单位同意引用、刊发的，须注明出处为“中房协 长租房分会”，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。
