2025-10-16 17:08:49 来源：中房网
??案例一：
??A 公司与牟某商品房预售合同纠纷调解案
??——讲好情理法 将矛盾化解在诉前
??报送单位：日照市住建领域纠纷人民调解委员会
??调解员：徐振淑
??关键词：商品房预售 银行贷款 违约责任 协商解除 法理结合
??一、基本案情
??2022 年 10 月，牟某与 A 公司签订了《商品房预售合同》。合同签订后，牟某依约支付了首付款，其后由于牟某的公司出现经营问题，致使其无法按计划向银行申请商业贷款，无
??力支付剩余房款。A 公司多次催促牟某支付剩余房款，但牟某因资金周转困难短时间内无法支付，基于此，牟某欲解除案涉合同。但 A 公司认为，由于房地产市场形势不佳，房屋
??市场价值已大幅下跌，此时解除合同，对自身而言明显有失公平。双方对此一直未达成一致意见。为此，A 公司主动向日照市住建领域纠纷人民调解委员会申请调解此纠纷。
??二、案件焦点及难点
??（一）案件焦点
??牟某拖延办理银行贷款导致无法支付剩余房款的行为，是否构成违约，是否符合解除合同的法定情形。牟某认为，其因公司经营状况恶化不能办理银行贷款，并非其主观不愿支付剩余房款，希望能够解除合同。A 公司则认为，按照《商品房预售合同》，牟某应当继续履行合同，支付剩余房款。
??（二）案件难点
??如果双方能够通过协商解除合同，牟某希望 A 公司能够退还首付款，然而，因房屋单价变动较大，A 公司将要承担较大的损失，双方利益难以平衡。
??三、调解要点
??（一）明确双方调解诉求
??2024 年 3 月，A 公司提出调解诉求：要求牟某继续履行合同，支付剩余房款。在此情况下，A 公司可以放弃追究牟某逾期付款的违约责任及利息。此外，在房款数额上也可以
??向总公司汇报申请减免 8%～10%。调解员了解情况后，联系牟某，告知其 A 公司的调解诉
??求，并进一步向牟某了解案涉房屋的纠纷情况。牟某同意调解，但其调解意向与 A 公司截然相反。牟某称，其购买案涉房屋时，其公司经营状况良好，且当时房地产市场形势乐观。
??然而，在办理银行贷款过程中，其公司经营状况恶化，自己成为限制高消费人员，从而无法办理银行贷款，故一直未支付剩余房款。因此，牟某的调解意向是解除商品房预售合同，
??并要求 A 公司退还已付首付款。
??（二）分别沟通，剖析利弊
??调解员了解到，案涉房屋的楼层及户型均为市场上的热销房型，随即以此为契机，联系 A 公司销售主管和牟某到现场进行调解。调解过程中，调解员分别与 A 公司王经理及牟
??某进行了单独沟通。与 A 公司王经理沟通时，调解员详细分析了要求牟某支付剩余房款可能存在的困难：即便通过起诉获得胜诉判决，执行款项也存在很大难度，而且这会导致案涉房产一直被锁定在牟某名下，A 公司亦无法将房屋再次出售实现资金变现。相反，如能够解除商品房预售合同，凭借案涉房屋优越的楼层和户型条件，A 公司有望在较短的时间内再次出售，及时减少损失，实现资金回笼。A 公司王经理表示会将该情况向上级领导汇报。
??与牟某沟通时，调解员从法律角度分析牟某未按时支付剩余房款的行为已经构成违约。如 A 公司起诉至法院，鉴于案件事实清楚，证据确凿，法院判决牟某支付剩余尾款并承担违约责任是合乎法律与事实的，这将对牟某更为不利。调解员建议，如果双方能够协议解除合同，可以考虑从已付的首付款中扣除部分金额作为对 A 公司的补偿。牟某听后也表示理解，并提出与家人商议后给予回复。
??（三）促成协商
??5 日后，A 公司王经理联系调解员，回复称经公司研究决定，同意与牟某解除合同、解除网签备案登记，但由于已付首付款存于监管账户内，需要解除网签备案登记后才能退还，且公司要求扣除 5 万元，作为牟某违约给 A 公司造成损失的补偿。调解员将 A 公司的调解意见转达给牟某后，牟某认为扣除 5 万元补偿金额较高，主张降为 3 万元。经调解员再次调解，双方最终确定补偿数额为 4 万元。
??四、调解结果
??案件经日照市住建领域纠纷人民调解委员会调解，当事人达成调解协议：双方一致同意解除案涉《商品房预售合同》，牟某配合 A 公司办理解除网签备案登记、注销预告登记等合
??同解除后的相关善后事宜，牟某同意从已支付的首付款中扣除 4 万元作为违约金，补偿 A 公司的相关损失。
??五、工作体会
??本案矛盾纠纷在当前房地产市场环境下具有一定的典型性。在处理本案时，首先，调解员应当站在客观事实与法律规定的角度，全面、公正地跟当事人进行利弊分析。对开发商而言，购房者虽存在未及时支付房款的违约行为，但即便开发商要求支付剩余房款的诉求得到法院的胜诉判决，后续执行环节仍困难重重；若进行司法拍卖程序，房屋拍卖价格通常会低于市场价格，这对开发商而言将更为不利。对购房者而言，从法律层面向其分析违约事实和后果。鉴于当前房地产市场价格低迷，案涉房屋当下的单价明显低于签订合同时的单价，若按照购房时的房屋单价解除《商品房预售合同》，必然会给开发商造成较大经济损失。若不给予适当补偿，开发商很难同意解除合同。调解员基于事实，运用法律剖析矛盾，引导各方当事人理性思考，促使其作出对自己最为有利的选择。其次，调解员成功抓住了当事人之间的矛盾症结，并充分考量双方当事人的现实情况和调解诉求，促使双方互谅互让，自愿达成调解协议并自觉履行。这种从根源上解决矛盾纠纷的调解，不仅切实解决了双方当事人实际问题，还为处理类似纠纷提供了有益的参考范例。本案充分彰显了调解作为一种非诉讼纠纷解决机制的独特优势，即通过调解员的居中协调，推动双方当事人自愿达成协议，从而高效、便捷地化解纠纷，维护社会的和谐稳定。
??六、解纷依据
??（一）《中华人民共和国民法典》第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。33
??（二）《中华人民共和国民法典》第五百七十九条 当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。
??（三）《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
??案例二：
??某物业公司与业主物业服务合同纠纷调解案——新质生产力赋能物业服务合同纠纷前端治理
??报送单位：佛山市房地产业协会行业纠纷和解工作站
??调解员：林桐煜、周倩、唐凯韵、陈志宏
??关键词：车位违停占用 物业费拒缴 智慧物业服务平台 协同数智物业服务痕迹存证平台
??一、基本案情
??某小区业主雷某因自己的车位被占而拒缴物业费，雷某指出，其车位多次被他人占用，对小区保安是否履行应有的管理职责提出质疑。雷某称，其职业是医生，此类事件不仅耗费其时间，还对其工作造成诸多不便，曾多次因车位被占而错过了会议和其他重要工作安排。因此，雷某以拒交物业费的方式表达对物业公司物业服务的不满，由此引发了物业服务合同纠纷。物业公司向佛山市房地产业协会行业纠纷和解工作站提出调解申请。
??二、案件焦点与难点
??（一）案件焦点
??雷某因停车位被占用不缴纳物业费的行为，是否有法律依据？
??（二）案件难点
??物业公司未能及时解决业主的诉求，是否构成服务瑕疵和业主拒交物业费的合理抗辩事由？雷某认为小区保安未履行应有的管理职责，构成严重服务瑕疵；物业公司则认为，其已依据《物业服务管理合同》的约定提供了安保巡视服务，不构成服务瑕疵，双方各执一词。
??三、调解要点
??（一）数据赋能，多元途径接受相关纠纷的行业调解本案中，行业纠纷和解工作站通过佛山市房地产业协会自主研发的“佛山市智慧物业服务平台”投诉调解板块，收到物业公司提起的调解申请后，按照属地管辖法院要求，及时对该调解申请进行了审核并受理。
??（二）巧用物业服务痕迹存证平台解决纠纷
??行业纠纷和解工作站受理调解后，收集业主雷某反映的服务问题并向物业公司核实。物业公司回复确认存在雷某反映的车位被占用的情况，并提供了车位管理的相关规定、保安巡逻记录，同时表示每次接到业主反映后都及时联系违停车主挪车，但否认小区保安存在未及时巡逻看守的问题。在后续调解过程中，雷某确认物业有联系违停车主挪车的事实，但认为此类事件反复发生，表明物业安保巡逻存在不足。至此，双方争议焦点从停车位被占用转变为业主认为物业公司服务质量欠佳而拒缴物业费。调解过程中，工作站调解员注意到案涉的物业公司是佛山市房地产业协会自律管理成员，并且已经加入工作站依据以物业服务合同和佛山市物业服务级别、服务内容及收费标准为核心研发的物业服务痕迹存证平台。基于此，调解员邀请雷某与物业公司负责人，通过调取物业公司在物业服务痕迹存证平台上欧洲杯开户app：停车场安保巡逻的视频及相应的巡视打卡记录，确认物业公司已根据《物业服务管理合同》约定提
??供了安保巡视服务。调解员让物业公司向雷某展示其在平台记录的保安巡查资料，记录清晰明了，使得雷某认可了物业公司的工作情况。
??四、调解结果
??经工作站组织调解，借助物业服务痕迹存证平台，缓解了因业主与物业公司信息不对称引发的矛盾。业主雷某表示，此次拒交物业费主要是为了引起物业公司对车辆违停问题的重视。物业公司经过指导，积极协调处理车位被占用的管理问题，并主动提出协助雷某为停车位安装简易地锁。同时，工作站从法律层面分析并解答了业主的疑问与诉求，引导业主通过合法合理的方式维护自身合法权益。业主对调解结果表示满意，并及时补缴了拖欠的物业费。
??五、工作体会
??居民小区停车难、停车贵是困扰很多业主的一大问题，随意违停占用、车辆受损、停车费收缴等方面的纠纷也不少。物业服务企业可以通过充分利用信息化智能化手段的方式，
??减少不必要的纠纷，促进邻里和谐，进而更好地提供相关服务。本案通过物业服务痕迹存证平台的存证功能，详细记录了日常安保巡逻等物业服务的相关内容，在纠纷解决过程中起到了关键性作用。经过调解，雷某认识到矛盾产生后拒交物业费不是解决问题的正确方式，物业公司也认识到，在履行基本服务义务的基础上，要通过更加积极主动的作为，来提高业主满意度，维护物业公司良好形象。
??六、解纷依据
??（一）《中华人民共和国民法典》第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
??（二）《中华人民共和国民法典》第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
??案例三：
??某物业公司与王某物业服务合同纠纷调解案——已签订物业服务合同无故拖延拒缴物业费
??报送单位：枣庄市物业管理纠纷人民调解委员会
??调解员：亓伟
??关键词：拖欠物业费 未居住 调解
??一、基本案情
??王某为某小区业主，其购买案涉房屋多年但未装修入住，王某认为自己从未实际享受物业服务，不应当缴纳物业费，因此一直没有缴纳物业费。2020 年 9 月 1 日至 2023 年 8 月
??31 日期间，王某累计拖欠物业费 4974 元。在此期间，物业公司多次联系王某催缴所欠物业费，但王某始终以未居住为由，拒绝缴纳物业费。经多次沟通无果后，物业公司正式告知王某，若其仍不缴纳拖欠的物业费，将起诉王某。面对物业公司的告知，王某态度坚决，双方未能达成一致，遂诉至法院。法院委托枣庄市物业管理纠纷人民调解委员会调解此案。
??二、案件焦点及难点
??（一）案件焦点
??本案属于已签订物业服务合同但业主无故拒缴物业费的典型案例，争议焦点为王某未实际居住房屋是否仍需缴纳物业费。王某认为，其未实际居住，未享受物业提供的任何服务，因此不应缴纳物业费；物业公司则认为，物业公司已经按照合同约定提供服务，王某作为业主应当按约定缴纳物业服务费。
??（二）案件难点
??1.在物业费催缴过程中，物业公司未能采取有效沟通策略与王某进行深入交流，致使双方矛盾长达几年都未能解决。
??2.王某没有缴费意愿。王某对物业费缴纳政策缺乏必要的了解，对物业公司的解释不认可，且因自身确未实际居住，难以切身体验到物业公司提供的相关物业服务，缴纳物业费的意愿自然不强。
??三、调解要点
??（一）案件受理
??调解员在受理本案后，依法查阅了物业公司与当事人提供的相关资料，确定了案件的核心事实和双方争议焦点。
??（二）沟通联系
??调解员首先与物业公司取得联系，表明自己身份及诉前调解的目的。在沟通中详细询问了物业公司处理王某物业费问题的具体过程，全面了解物业公司的诉求和案件背景情况。物业公司明确表示，希望王某按照合同约定的收费标准，足额补缴所拖欠物业费。随后，调解员联系王某，阐明身份并了解其对物业费的态度与背景情况。王某始终认为房屋未居住，自己未享受到任何物业服务，所以不应缴费。同时调解员获取了王某父亲的联系方式，以期更全面地了解并解决问题。
??（三）调解思路
??调解员综合双方的陈述内容、提供的证据以及沟通情况，对案件进行了深入分析。认为物业公司与王某之间的纠纷源自沟通渠道不畅、信息不对称，以及王某对物业服务和物业费缴费政策存在理解偏差。基于此，调解员秉持公平、公正的原则，打算通过倾听、共情、普及法律、说服引导等调解策略来缓和双方对立情绪，最终促成双方达成调解协议。
??（四）调解过程
??在此过程中，调解员先后组织了四次调解。首次调解时，调解员与王某父亲沟通，解释物业服务的公共属性及其对房屋保值的作用，争取其理解和支持。三天后，再次联系王某本人，虽其态度有所松动，但仍对物业费缴纳金额提出异议，希望能够获得进一步的折扣优惠。调解员依据法律法规和物业服务合同约定，向王某进行详细的法律解释，并指出折扣的做法会破坏收费秩序，损害其他缴费业主的合法权益。建议王某从理性角度出发，重新审视自己的缴费义务。在第二次调解次日，调解员再次联系王某，着重强调按时缴纳物业费的重要性，同时考虑到王某可能存在的经济压力问题，调解员建议双方协商分期付款。王某对这一建议表示同意。随后，调解员通知物业公司以和缓态度与王某进行协商，未果。最后一次调解中调解员向物业公司了解未达成一致的原因，并推测王某可能有沉没成本心理，遂建议物业公司通过王某父亲从中协调沟通，借助亲情的力量消除王某顾虑。最终，在王某父亲的积极协助下，王某同意缴纳所拖欠的物业费。
??四、调解结果
??案件经枣庄市物业管理纠纷人民调解委员会组织调解，各方当事人达成调解协议：王某于 3 日内向物业公司补缴拖欠的 4974 元物业费；物业公司主动放弃欧洲杯开户app：违约金的主张。
??五、工作体会
??物业纠纷欠费问题具有一定典型性和常见性，就本案而言，属于典型的业主因未实际入住房屋而无故拖欠物业费的类型。在纠纷化解中，有以下两个层次的体会：
??（一）物业公司在纠纷自力救济中要注重沟通方法和工作方式物业方要加强一线工作人员的沟通能力，做到温和而坚定，也要表达物业服务的繁杂与坚持，让业主方能理解物业
??的付出，尊重物业的工作，通过沟通交流让业主了解物业工作的具体内容和成效。同时，要让业主明白，物业费的支出具有公共属性，主要用于公共设施和设备的维护、保养和运行，对于业主不动产的增值保值起到了关键性的保障作用。
??（二）调解员要善于运用调解技巧高效化解纠纷
??1.明确法律责任与合同义务在调解过程中，首先要明确业主的法律责任和合同义务。这包括：（1）引用法律法规：向业主详细解释《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等相关法律法规，阐明“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，既享有权利，也承担义务；不得以放弃权利为由而不履行义务”。无论业主是否实际居住房屋，只要物业服务企业按照合同约定提供了相应的服务，业主就负有支付物业费的义务。（2）判例示范：引用法院判决案例，说明拒缴物业费的法律后果。
??2.开展双向沟通，缓解对立情绪
??进行充分的沟通是调解的关键：（1）倾听与共情：倾听业主的意见和困难，表达理解和共情，减少业主的抵触情绪。（2）教育引导：通过列举实际发生的公共物业服务的
??案例，向业主讲解物业服务对小区整体环境和房产价值的保障作用，破除业主的误区和心理障碍。
??3.提供便利措施，解决实际困难
??针对业主因事务繁忙或身处外地等原因导致的拖延缴费问题，应提供灵活的解决方案：（1）在线缴费：推广与支持线上缴费平台，为业主提供便捷的缴费途径。（2）委托代缴：建议业主通过委托家人或朋友代为缴费，确保履约。
??（3）分期付款：与物业公司协商，提供分期付款等方式，为有经济困难的业主减轻一次性缴费压力。
??4.典型情形具体调解措施
??（1）针对未居住情形缴费质疑。在处理业主因未居住房屋而不愿缴费的问题时，着重强调物业服务的公共性和必要性，如通过物业安保、维护设施等间接提升房产价值，同时，引用法院对此情形的判决案例，让业主了解法律的明确规定和司法实践的处理方式，消除业主的疑虑。
??（2）处理从众拒缴心理。引导业主摆脱从众心态，强调业主个人合同义务和责任，并鼓励业主主动缴费维护小区秩序。
??（3）缓解事务繁忙与异地拖延的影响。提供多种缴费渠道及灵活的支付安排，减少因业主事务繁忙或在外地无法及时缴费的影响。
??（4）化解以经济困难为理由的拖延。在调解中理解并协助解决业主实际经济困难，如提供分期付款或与相关社区组织协商短期援助。通过一系列系统化、流程化的调解措施，可以更好地解决无故拒缴物业费的问题，维护物业公司的合法权益，并促43进业主履约，确保社区环境和谐稳定。
??六、解纷依据
??（一）《中华人民共和国民法典》第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服
??务合同，对业主具有法律约束力。
??（二）《中华人民共和国民法典》第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
??（三）《物业管理条例》第四十一条 业主应当根据物
??业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
??（四）《山东省物业服务收费管理办法》第十五条 业主应当自物业交付之日起按月交纳物业公共服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费的，从其约定。
??（五）《山东省物业服务收费管理办法》第十七条 普
??通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取
