??01 政策篇

??2021年总结

??1 全面去杠杆贯穿全年，从控制风险到产生风险后定调良性循环

??2 集中供地以期“稳地价-稳预期”，控“名义价”到“实际价”

??3 房住不炒不松懈73省市249次加码，地方政策高频化、精准化

??4 压力城市政策解绑，19城落地“限跌令”、39城财税托市

??5 房地产税扩大试点将落未落不明朗，加剧市场观望情绪

??2022年展望

??1 坚持“房住不炒”，“四限”、去杠杆、房产税等长效机制成闭环

??2 控制去杠杆节奏，居民按揭支持合理需求、房企债务危机改善

??3 三类压力城市将会跟进救市，但财税、纾困手段相对有限

??4 房产税扩大试点城市势在必行，预计对市场影响相对有限

??02 行业篇

??2021年总结

??1 全年新房销售规模料将突破18万亿元再创新高，年内“前高后低”、“东强西弱”

??2 年末施工面积接近100亿方，竣工强势同比增15%，新开工低迷负增长9%

??3 土地购置面积负增长降11.2%，下半年土拍速冻，国央企托底成主流

??4 竣工对冲下行压力全年投资创新高，下半年不开工、不拿地投资增速降至5年最低

??5 年末商品房待售面积超5亿平，销售下行影响住宅、办公库存同比增长

??2022年展望

??1 2022年行业规模预期负增长，一线和部分二线城市热度保持，三四线加速下行

??2 新开工难有改善预期负增长，土拍让利下土地购置面积降幅将收窄

??3 建安、土拓双双失力，开发投资缺乏稳固支撑预期20年首次负增长

??03 城市篇

??2021年总结

??1 市场综述：成交“先升后降”预期总量高位，一线占比上扬韧性较强

??2 新增供应：显著缩量，降至3年新低，一线“坚挺”，三四线分化

??3 新房成交：先升后降，高位维持，一线大增，三四线显著回调

??4 房价：持续下行，一线高位回落、二线加速下跌、三四线降幅居首

??5 新房库存：狭义库存稳步上行，18城新房去化周期超2年

??6 二手房：3月以来成交波动下行，四季度“冰点”，跌多涨少

??2022年展望

??1 供应：土地缩量下预期全面回落，一线微降，二三线分化加剧

??2 成交：高位回落，一线、强二线规模稳中有降，三四线加速探底

??3 房价：核心一二线新房房价高位持稳，二手“学区”老破小高位回落

??4 库存：狭义库存稳中有降，三四线开发放缓使广义库存扩容承压

??04 需求篇

??2021年总结

??1 三房持稳四房占比续增，三四线消费降级二房比重转升

??2 面积段中枢下移，主力100-140平占比转跌、70-90平逆市提升

??3 户型小型化趋势强化，120平以下三房、140以下四房份额再扩大

??4 叠墅取代联排晋升主力，120-160平经济墅受欢迎

??5 千万豪宅成交同比增44%，广深汉倍增、一线顶豪再创新高

??6 二手住宅一房、四房成交走俏，上海180平以上占比跃升

??2022年展望

??1 展望：消费降级普宅小型化、别墅轻奢化，套利下豪宅继续繁荣

??05 土地篇

??2021年总结

??1 成交面积：全年成交量同比降幅超两成，二、三线城市规模收缩尤为突出

??2 成交金额：同比指标由涨转跌，上海蝉联成交金额榜首

??3 土地价格：全年平均地价创历史新高，房企资金链承压下年末溢价率降至低位

??4 集中供地：首轮土拍地王频出、热度高涨，二、三轮集中供地“由夏入冬”

??2022年展望

??1 房企拿地态度谨慎不变，2022年土地市场热度将维持低位

??2 城市间分化进一步加剧，低热城市或将进一步降低土地出让门槛

??06 营销篇

??2021年总结

??1 造节贯穿全年，传统和创新手段迭出

??2 传统手段：“工抵房”重现，保交付成卖点

??3 营销创新：社群、跨界、造IP，贴近客户

??4 渠道：营销主要手段，线上以老带新为主

??2022年展望

??1 营销也要开源节流，线上发展仍需时间

??07 业绩篇

??2021年总结

??1 业绩：下半年市场降温明显，百强房企单月业绩负增长且降幅扩大

??2 格局：TOP30房企保持规模优势，百强门槛较去年基本持平

??3 企业表现：逾7成百强房企同比增长，负增长企业数量明显增加

??4 目标：规模房企整体目标完成情况远不及历史同期，年度业绩压力较大

??2022年展望

??1 行业调整期下，2022年企业整体业绩预期将更为谨慎

??2 以销定投、积极去化，提升运营管控效率、加强产品力打造

??08 投资篇

??2021年总结

??1 投资集中度：销售TOP30仍占据七成新增货值，中下游房企生存空间遭挤压

??2 投资意愿：百强房企拿地销售降至0.29，创近五年新低

??3 投资节奏：全年先扬后抑，四季度投资力度较二季度高峰下降超60%

??4 企业表现：超三成房企拿地销售比不足0.2，部分中小企业投资基本停滞

??5 集中供地：首轮规模房企“抢跑”，二、三轮国企、央企托底

??6 区域分布：投资聚焦一二线，偏好长三角城市群

??2022年展望

??1 谨慎拿地是主旋律，拿地力度修复仍需3-6个月

??2 关注明年第二轮集中供地机会，坚决不做大持有、投资与利润、周期挂钩

??3 关注收并购机会，地方平台公司兜底带来合作开发诉求

??09 融资篇

??宏观总结

??1 前三季度房贷“两集中”常态运行，融资环境持续收紧

??2 四季度政策密集发声维稳，重塑行业信心

??3 调控持续收紧下，房企更加依赖销售回款和自筹资金

??企业表现

??1 融资总量达近五年最低点，企业发债成本分化持续

??2 融资向头部房企集中，国资队表现较为突出

??3 境内债权融资持续占据主位，资产证券化成重要补充

??4 房企上市速度放缓，为增加流动性企业频频股权融资

??5 债务违约频现，已经扩大到龙头房企

??展望

??1 行业降杠杆主基调不变，并购贷等助力优质房企率先发