??核心观点

??【全年销售470.11亿元，行业排名升至第69位】2021年，力高全年实现合约销售额470.11亿元，同比增长14.7%，增速显著优于行业百强整体表现。且根据克而瑞榜单，全口径销售额位居第69位，较2020年大幅提升10个位次。 

??【拿地量有所放缓，土地储备达2287.9万平方米】 2021年新增20幅土地，较2019年30幅、2020年36幅明显放缓。截至2021年12月31日，土地储备达2287.9万平方米，由于投拓力度收紧，总建筑面积略低于2020年末，布局在山东、江西、湖南、广东区域、安徽等十个区域。 

??【营收大幅增长63.8%，归母净利润仅为8.84亿元】报告期内，力高交付加快跟进，营收大幅增长63.8%至203.96亿元。实现毛利润47.63亿元、净利润25.15亿元，分别同比增长69.3%、74.3%。毛利率、净利率稳中有升，分别达到23.4%、12.3%。但在合作模式下，少数股东权益占比过半，利润被分摊，归母净利润仅为8.84亿元，同比减少31.8%，归母净利率也降至4.3%。 

??【踩中“一条红线”，平均借贷利率连续3年超9%】截至报告期末，企业现金短债比为1.1，净负债率以及扣除预收的资产负债率分别为53.0%、81.8%，踩中一条红线。近年来力高高息发债加杠杆，流动性安全边际在收窄。2019-2021年连续3年资本化借款的加权平均年利率均超过9%，2021年为9.71%。目前面临美元债到期偿还问题，叠加机构评级下调，流动性问题不确定性增加。

??【力高健康生活上市进入倒计时】旗下物管公司力高健康生活致力于成为客户生活管家、健康管家“双管家”，凭借智能及数字化技术服务平台，持续提升经营效率及客户体验。2021年6月，力高向联交所提交了分拆力高健康生活独立上市申请，今年3月22日已启动全球发售计划，目前进入上市倒计时。

??01

??销售

??全年销售470.11亿元，行业排名升至第69位

??2021年，力高全年实现合约销售额470.11亿元、合约销售建筑面积535.71万平方米，分别同比增长14.7%、12.6%。尽管下半年市场整体大幅降温，力高的销售依旧表现出较强的韧性，上下半年业绩持衡，全年保持稳定增长，且增速显著优于行业百强平均水平。同时，行业排名逆势走高，根据克而瑞榜单，全口径销售额位居第69位，较2020年大幅提升10个位次。

??02

??投资

??拿地量有所放缓，土地储备达2287.9万平方米

2021年，力高在投资拓展方面表现相对谨慎，全年新增20幅土地，较2019年30幅、2020年36幅明显放缓。在22个重点城市集中供地中，于广州、杭州、无锡三个城市各拿一块地，总耗资达22.6亿元，其中广州增城地块与杭州城开合作取得，总代价11.4亿元。截至2021年12月31日，力高处于不同开发阶段且尚未售罄项目有133个，土地储备达2287.9万平方米，由于投资力度收紧，总建筑面积略低于2020年末，布局在山东、江西、湖南、广东区域、安徽等十个区域。

??03

??盈利

??营收大幅增长63.8%，归母净利润仅为8.84亿元

??报告期内，力高交付加快跟进，营收大幅增长，累计实现203.96亿元，同比增长63.8%。毛利润达47.63亿元，同比增长69.3%，净利润达25.15亿元，同比增长74.3%。此外，在行业利润率普降的态势下，力高的毛利率、净利率保持稳中有升，分别达到23.4%、12.3%，微增0.8、0.7个百分点。

??尽管企业整体营收和销售增势向好，但在合作模式下，少数股东权益占比持续上升，2021年末已过半数，达51.4%，同时也分食了企业利润，导致归母净利润仅为8.84亿元，同比减少31.8%，归母净利率也降至4.3%。目前，行业流动性普遍紧张，加快项目建设进程、保证交付的质与量是实现“自我造血”的关键，未来企业仍需重点关注，同时合作模式的利弊也需进一步权衡，保证企业的业绩质量。

       04债务

??平均借贷利率连续3年超9%

??从财务杠杆来看，截至报告期末，企业持有现金108.57亿元，总有息负债194.72亿元，其中短期有息负债98.22亿元，现金短债比为1.1，较2020年末2.1显著下降。净负债率以及扣除预收的资产负债率分别为53.0%、81.8%，踩中一条红线。

??从近年来“三条红线”走势来看，力高高息发债加杠杆，流动性安全边际在收窄。2019-2021年连续3年资本化借款的加权平均年利率均超过9%，2021年为9.71%，其中7月一笔1亿美元优先票据发行利率高达11%。

??今年3月以来，随着美元债到期，力高通过延期、签立补充契约等一系列操作避免违约，同时也反映出企业流动性问题不容乐观。此外，标普、惠誉等机构评级纷纷下调，企业后续的融资势必也会受到负面影响，加剧流动性风险。 

??05

??战略

??提出4H+健康生活主张，拆分力高健康生活上市

??开发主业重视产品力，提出4H+健康生活主张。力高于2019年推出全新的产品体系－新东方健康建筑(NOWA)，目前已升级至3.0产品。3.0版本全新构建了“漾(YOUNG)社区”，从核心客群、产品设计、场景构建、平台服务等4个维度，提出“Homie年轻、Healthy健康、Happiness愉悦、High Tech科技”的4H+健康生活主张，为客户提供品质健康生活。

??多元产业并进，拆分力高健康生活上市。在深耕地产开发主业的同时，力高结合行业发展趋势，推动多维产业布局，实现产业价值链的延伸，孵化全产业链闭环。旗下多元化产业投资集团，从全生命周期的角度出发，打造并孵化出康养、商业、科技及物业管理等多维产业。2021年，企业来自其他分部的收益约为3.84亿元。

??2021年6月，企业向联交所提交分拆物管板块力高健康生活独立上市申请，并于今年3月22日启动全球发售计划，目前进入上市倒计时。力高健康生活作为物管行业品牌服务商，致力于成为客户生活管家、健康管家“双管家”，凭借智能及数字化技术服务平台，持续提升经营效率及客户体验，上市之后发展预期可观。