??专题视点

??2022年，我国人口总量自1960年以来首次出现负增长，城镇化率也仅较上年增长0.5%，为近三十年以来新低。但是和与欧美发达国家相比，我国城镇化仍然具有较大的增长空间，对于房地产市场而言，城镇化发展所带来的需求增长仍是行业发展的重要支柱。为此，本文结合发达国家城市化发展经验，对现阶段中国城镇化的发展边界、增长动力和现阶段增长模式进行了相关研究。本文主要结论如下：

??1，乡村常住农民工超过1.5亿人，仍将是中长期城镇化发展的重要基础。2，粮食生产效率持续提升，理论上每年可解放1300万的农业就业人口。3，我国GDP增速变化不会引起城镇化发展速度的明显变化。4，城镇化率达到65%后，中高收入国家仍可保持平均每年0.6个百分点的增速。5，我国长期城镇化发展目标80%较为适宜，城镇人口增量空间仍有2亿人。6，2030年中国城镇化率有望突破70%，相关住房增量需求达到30亿平方米。7，城镇人口继续向大城市集聚，近郊成为下一阶段城镇化发展主体。

??PART.01

??2022年城镇化率增长0.5%创新低

??600万新增城镇人口仍将带来大量住房需求

??2022年，受育龄妇女减少、生育意愿降低、死亡率上升等因素影响，我国人口总量自1960年以来首次出现负增长，全年人口出生率为6.77‰，人口死亡率为7.37‰，人口自然增长率-0.60‰，全国人口较2021年减少了85万人。

??1、中国人口发展进入总量见顶、城镇化率缓增新阶段（略）

??2、2022年城镇化率增长创1991年以来新低，城镇化发展趋缓周期正式到来（略）

??3、相比发达国家我国城镇化仍有较大发展空间，城镇人口增长仍将是楼市需求侧有力支撑

??与欧美发达国家的80%左右的城镇化率发展水平相比，目前中国65.22%的城镇化率水平仍在追赶上升期，具有较大的增长空间，并将成为房地产市场持续发展的有力支撑。对比目前人均40平方米的住房水平来看，2023年646万的城镇人口增量，所代表着2.6亿的住房增量需求，也切切实实扩大了中国城镇住房需求规模。正如统计局局长在2023年初经济形势发布会上所述，我国仍然处在城镇化持续发展阶段，2023年新增城镇人口数量巨大，这些就是未来房地产市场的发展空间所在。

??PART.02

??乡村劳动力超过3亿人

??距离人口转移边界仍有较大空间

??与发达国家相比，中国65%左右的城镇化率虽有较大上升空间，可是考虑到中国乡村较高的老龄化比例，考虑到居住在乡村留守家人，部分业内学者认为中国实际城镇化率已经达到了70%甚至更高，中国城镇化率发展将进入低速增长时代。但不论是从中国乡村人口结构，农业技术提升，还是对标国际发达国家来看，目前中国距离城乡人口转移边界仍有较大空间。

??1、乡村常住农民工超过1.5亿人，仍将是中长期城镇化发展的重要基础（节选）

??目前中国乡村的实际劳动力人口仍有3.3亿人左右，其中1.5亿是未进城农民工。联系2021年相关数据变化可以看到，在青壮年农村常住人口减少的情况下，全国农民工总量仍在进一步上升，并且受限于疫情影响和经济发展形势的变化，未进城农民工的增量接近500万人，大于进城农民工200万人左右的增量规模，作为“城镇预备役”的未进城农民工规模增长明显较快。

??2、发展高标准农田提升粮食生产效率，解放更多劳动力向城镇迁徙（节选）

??党的二十大以来，中央多次反复提及，要全方位夯实粮食安全根基，特别提出要“逐步把永久基本农田全部建成高标准农田，强化农业科技和装备支撑”。发展高标准农田，不仅仅意味着粮食产量的增加，意味着路网、田网的联通，机械化实施条件的改善，在提升农民收入水平的同时，将农村从劳动力不足的泥沼中解放出来，并推动农村土地流转加速，为中国城镇化发展带来的劳动力要素。以邛崃市火新村为例，据新华网2013年初报道，当地农村合作社农民在建成高标准农田前，一个社员最多可以耕种200亩地，但是发展高标准农田后，一个社员可以种地2000亩，大大减少了耕地的用工需求，在保证粮食安全和提升农民收入的同时，也将更多劳动力从耕地中解放出来。

??全国高标准农田建设规划（2021-2030年）中，明确提出到2025年要建成10.75亿亩高标准农田，并改造提升1.05亿亩高标准农田。规划实施后,每年可增加粮食综合产能1000亿斤左右，相当于目前1.3万亿斤粮食产量的7.6%，在保持粮食产量不变的前提下，理论上每年可解放1300万的农业就业人口，为新阶段下的城镇化发展提供更多的劳动力要素。

??3、对标发达国家、保证粮食安全，我国农村劳动力的转移边界在哪里？（节选）

??考虑到保证粮食自给自足、我国粮食安全的基本国策，对标部分发达国家2020年的农业生产和城镇化发展水平来看，还是粮食自给率在100%左右，目前农村人均谷物耕地在5亩左右的德国更适合作为长期发展目标。考虑到居民生活水平的提升，假设中国人均谷类产量由2020年的465公斤达到500公斤，在保证粮食安全的前提下，所需的农村人口也将较2020年减少2.2亿人，届时中国城镇化率水平约为79.4%。

??PART.03

??从国际发展经验来看，经济增速变化

??对城镇化率发展影响较小（略）

??1、各国GDP增速水平与城镇化发展速度的相关性并不显著（略）

??2、对单一国家而言，GDP增速的变化不会导致城镇化率发展出现明显变化（略）

??PART.04

??城镇化率达到65%后，中高收入国家
仍能保持年均0.6个百分点的增速（节选）

??考虑到美国、英国、日本等发达国家城镇化率早早达到了60%以上，考虑到时代发展因素的差异，本章选取了1960年以后中高收入和高收入国家的相关数据作为参考。

??1、城镇化率达65%后，中高收入国家城镇化率增长进入缓步下行期（节选）

??中高收入国家的城镇化率增速下滑多出现在50%以后，并在50%-65%之间处于平台期，在65%以后再度进入下行区间，但在城镇化率65%-75%期间，仍可保持在年均0.6个百分点的增长速度。

??图：典型中高收入国家城镇化率年增长变化（略）

??2、高收入国家城镇化率达70%后增速骤降，沙特、西班牙、芬兰年增长均降至0.2个百分点（略）

??图：47个高收入国家和地区城镇化率平均年增长曲线（略）

??图：典型高收入国家城镇化率年增长变化（略）

??PART.05

??中国城镇化发展空间预测和相关结论

??1、长期城镇化发展目标80%较为适宜，城镇人口增量空间仍有2亿人左右(节选)

??就中高收入、高收入国家发展经验来看，城镇化率从65%增长到75%，大约需要17年左右。至于城镇化率达到75%以后，大多数国家均进入低速增长时期，就城镇化率达到80%以上国家来看，高收入国家平均耗费16.7年跨过这一时期，典型如德国城镇化率在2002年达到75%之后，至今城镇化率还未突破80%。

??2、2030年中国城镇化率有望突破70%，期间新增30亿平方米城镇住房需求（节选）

??对2030年县级行政区城镇人口进行估算，就城镇化率变化推动人口增长的口径来看，全国城镇化率有望上升至70%以上，假定届时中国人口仍维持在14亿左右，城镇人口较2022年增量仍可达到8000万量级，相关住房增量需求达到30亿平方米。

??不过就城市能级分布来看，其中仅25%位于市辖区，超过四分之三的城镇人口增长将由广大的县域贡献，篇幅所限，相关分析将在研究中心后续专题中进行深入讨论。

??3、城际流动保持旺盛，人口进一步向大城市集聚

??在城镇化率达到65%以后，受限于单个城市的发展边界，虽然发达国家最大城市的人口占比（人口首位度）各有增减，但是从城市（群）的角度来看，人口还是在继续向大中城市集聚。就法国、日本、韩国、巴西等国家的发展经验来看，人口超百万城市的人口占比均是随着城镇化率发展而上升的。

??这意味着在城镇化率达到高位、进入缓慢增长期后，虽然人口的乡-城迁徙所有减缓，但城际人口迁徙仍在持续，并进一步向大城市集聚。相对应的，一些中小城市则因为人口外流出现收缩现象，典型如美国五大湖铁锈地带，1960年以来人口收缩率超过了50%。

??并且在国家城市化发展水平达到更高位置时，大城市的人口集聚所带来的商贸、科研、教育、医疗等方面的优势，还将进一步推动大中城市人口占比的持续上升。由下图可见，即便是在人口高度集聚的日本、韩国，大城市人口占比也仍在持续上升。

??4、城市近郊、县城成为下一阶段城镇化发展主体（略）