??导读

??待释放“刚需”仍将是大中城市抗风险压舱石。

??◎  研究员 / 马千里、邱娟

??为应对行业需求侧波动，保障房地产市场平稳健康发展，2022年中央和地方主管部门发布了一系列利好政策，包括利率调整、限购限贷放开、公积金额度提升、契税减免、购房补助等等。但是就长期发展视角来看，这些政策降低了购房门槛，更多的还是让现有购房意向人群能够早一步置业，即加快居民的购房脚步，并不能带来更多的潜在需求。就政策调整的预期成效而言，更值得关注的还是购房需求积压更多的城市，考虑到置业需求的迫切性，积压了更多流动人口“刚需”的城市值得重点关注，调控政策在此更能起到“削峰填谷”的作用，此类城市也更有望在行业周期波动中走出更加稳健的市场走势。对于那些积压了大量流动人口刚需的核心城市而言，其“刚需”蓄水池水位的适度降低，在民生指标改善的同时，也会为市场带来大量的住房交易增量。

??另一方面，2022年国内房地产市场的大幅周期性波动，使得业内再一次正视和讨论行业的中长期交易规模走向。就大多数相关预测来看，普遍认为下一个十年将增量需求规模将明显下降，新建住宅年销售规模也会随之下滑至10-12亿平方米的区间。在行业整体规模波动下行的大趋势下，也有更必要对流动人口中积压的刚性需求进行分析，并对地区差异做出新的评判。为此，研究中心根据全国3000个县市租住比、流动人口规模与来源等数据，测算各地的“刚需”蓄水池的规模与结构性特征，并结合前期增量需求研究的相关结论，从刚需存量和增量规模两方面综合评判，从中找出房地产需求侧发展前景较佳的市县，以供企业相关决策时进行参考。

??01

??行业规模与增量需求进入下行周期
待释放“刚需”成为地方维稳的压舱石

??在业内常见的需求测算体系中，房地产增量需求分为三部分：城镇化发展带来的刚需，与人均住房面积增长相关的住房改善，以及与房屋更新相关的旧改。但随着城镇化发展进入中后阶段，再加之不少二三线城市人均住房面积的率先攀升至高位，以及全国人口总量见顶的到来，乡-城迁徙、人均住房面积增长等“不可再生”需求对房地产销售的支持终将进入下行周期。联系行业的销售指标来看， 在历经了20年的高速上涨后，2022年的新房销售也终于进入了下行通道。而在行业大周期波动的背景之下，城市间的分化也更为显著，其中那些积压了大量流动人口刚需的核心城市，如上海、北京、成都、杭州等得益于积压大量刚性需求的“水库”效应，2022年的市场抗波动能力明显好于其他典型城市。

??一、全国城镇化率达65%，迁徙相关刚需增长进入下行周期

??据统计局最新发布数据，2021年中国城镇化率水平已经达到了64.7%，较2020年上升了0.83个百分点，在延续了多年高速增长之后，中国城镇化率的单年增幅终于回落到了1个百分点以下。联系近年城镇人口增量变化来看，自2016年后全国城镇人口年增量即逐年下降，在2019年跌破年增2000万人的关口，2021年全国城镇常住人口增量更是只有1205万人，较2010-2020年年均城镇人口增长下降了48%。并且随着全国城镇化率水平的进一步走高，城镇人口增长的趋缓还会持续深化，与之相关的迁徙性刚需增量也会随之减少。

??参照国际经验，一个国家的城镇化率位于30%至70%的区间时，一般认为城镇化率会处于较快发展区间。为了更好的预测未来中国城镇化率的发展速度，我们使用了各省份2005年以来城镇化率增速对城镇化率进行拟合，可以看到城镇化率水平在30%以下时增长速度较慢，而在30%-50%左右区间增速最快，平均达到了年增1.5个百分点左右，而在城镇化率接近90%时，城镇化率增速已经接近0。

??而使用县级行政区的六普-七普数据进行拟合，也可以得到极为相近的结果：在城镇化率水平在30%以下时，城镇化水平上升速度不断加快，直至20%-30%时城镇化上升速度达到高点，约为每年增长1.5个百分点左右，其后城镇化率上升速度缓慢下滑，在60%-70%时下降至年增1个百分点左右。在70%以上时城镇化率增速放缓的步伐进一步加大，城镇化率达到80%-90%时，年平均增长仅为0.51个百分点，每年增长较70%-80%阶段下降了0.3个百分点之多。

??据此对未来十年县级行政区城镇人口进行估算，就城镇化率变化推动人口增长的口径来看，未来十年新增城镇人口约为1.1亿人，即城镇化率上升约8个百分点，较六普-七普期间下降约47%。其中仅25%位于市辖区，超过四分之三的城镇人口增长将由广大的县域贡献，城镇人口增量空间接近9000万人。

??二、全国人均住房面积超40㎡，改善需求增长面临放缓（略）

??三、二线城市城镇化领先、人均住房面积高位，稳定市场更依赖“刚需”蓄水池（略）

??02

??各地待释放“刚需”规模分化显著
东三省多市县接近“干涸”

??第七次人口普查数据显示，我国人户分离人口[1]总量近5亿人，较十年前增长了88.5%。迁徙人口规模大量增加的背后，是全国城镇化水平的快速提升，以及随之而来的大量新增住房需求。受房价水平、限购制度等客观因素影响，增加的跨市迁徙人口虽不能全部转化为购房者，但这些人所带来的住房需求总量提升，终究是成为了近十年来住房销售规模放量的重要基石，而其中未释放的租房户部分，也成为了稳定市场波动的需求“水库”。

??[1] 以下简称为迁徙人口

??一、全国跨市流动约3亿人，相关住房需求达百亿平方米

??在我国近5亿人的人户分离人口中，其中约有3亿人为跨市流动人口，也是房地产行业需求研究时重点关注的人群。与市内迁徙人口不同，这些跨市流动人口实实在在地推升了所在城市的住房需求总规模，成为了住房需求增量的重要支柱。

??1.1市辖区跨市流动人口达2.3亿，占全国跨市流动人口78%（略）

??1.2过半跨省流动人口流向一二线市辖区，形成庞大“刚需”流动（略）

??1.3核心城市“老郊区”吸引流动人口大规模迁入，京沪深均有多个市辖区迁徙人口超百万（略）

??二、全国租赁户规模超6000万，大部分住房需求仍将流向商品房市场

??据七普统计公报数据，目前我国流动人口规模高达3.7亿，占全国人口总量的26%。庞大的流动人口规模带来了大量的租赁住房需求，在广东、浙江、福建等民营经济发达的省份，租赁户更是成为了市辖区常住居民的重要组成部分。对于这些租赁户占比较高的区县而言，这些租赁户家庭将在在中长期内为这些地区带来长期稳定的潜在需求支撑。目前保租房建设规模虽然快速发展，“十四五”期间40城目标建设650万套，但对比全国超6000万户的租房户数量来看，在相当长一段时间内保租房供给仍将是供不应求。因此对于大多数完成人生“第一桶金”资本积累的租房户家庭而言，为了子女教育和自身户口、保险等生活保障需求，其置业需求大概率还是会流向商品房的一二级市场。

??2.1七成租赁户聚集在市辖区，家庭户数量高达4600万户（略）

??2.2一二线城镇租赁户占比高达31%，成为中长期需求“压舱石”（略）

??2.3广东多地租赁户占比超过半数，浙江县域租赁户占比全国领先（略）

??三、浙江县市人口迁徙规模领先，沈阳、哈尔滨部分区县刚需蓄水池已近“干涸”

??综合流动人口占比和租赁户占比两方面来看，根据全国跨市人口占比和租赁户占比进行四象限分析，我国县域行政区主要可分为四类：

??①“蓄水充裕型”：流动人口占比较高，且租赁户占比同样处于高位

??这类区县最常见于四个一线城市，如北京的朝阳、海淀，上海的嘉定、松江、青浦，广州的白云、天河，深圳的宝安、龙岗等，均集聚了大量的流动人口，且这些流动人口中的大部分群体均没有完成首次置业，为一线城市积压了大量的刚需。在客观上成为了一线城市住房总量供不应求、优质住房居住价值不断攀升的最根本原因，而这也是在2022年的市场逆周期中，一线城市住宅市场表现更为稳健的支撑。

??从省份分布角度来看，浙江省表现最为值得关注，多达55个县级行政区可归为此类，占比超过浙江省全部县级行政区的六成。在浙江省发达的民营经济氛围下，为了更好的工作机会，不仅城市间人口流动极为频繁，区域内人口迁徙也极为常见，导致不少区县的租赁户占比甚至反超跨市流动人口占比，典型如金华的义乌市，跨市流动人口占比约为58%，但是租赁户占比却高达67%，发达的小商品贸易吸引了大量的相关从业人群，也沉淀了大量的无房户“刚需”。此外杭州余杭，温州乐清、瑞安，宁波余姚、慈溪，台州温岭等县级行政区亦有类似现象出现。

??②“池深水浅型”：流动人口占比较高，但流动人口置业率高于全国均值（略）

??③“池浅水满型”：实际潜在刚需多小于第二类，且多数区县租赁户占比“虚高”（略）

??④“池小干涸型”：流动人口占比不高，租赁户占比更低（略）

??四、小结：刚需存量规模依旧规模可观，全国过半租户住在一二线

??目前我国租赁户占比约为全部家庭户的14%左右，即便扣除掉廉租房/公租房住户，其中普通租赁房住户仍可占全部家庭户的12%，达到5600万户以上，相关潜在需求达到45亿平方米左右，按5%的规模推算，大约可为住宅市场提供2.2亿平方米左右的需求弹性空间，无房“刚需”仍将是接下来十年地方政府需求侧调控的有力抓手。就这些租赁户的分布情况来看，约53%分布在一二线城市，超过半数，其中一二线市辖区占比即达到了31%，大量刚需在此集聚，也成为了一二线主城区市场中长期保持稳定的重要“压舱石”。

??联系流动人口指标来看，京沪穗深等四个一线城市表现优异，多数区县流动人口、租赁户占比均高于全国平均水平，此外浙江省大部分区县存量刚需规模也较为充沛，市场需求弹性较强。相较而言东三省、河北、山东、江苏等省份不少区县受不同原因影响，均出现了需求弹性较弱的情况，如东三省是人口外流、城镇化水平也达到高位，流动人口增量有限；而江苏则是流动人口置业率较高，尤其是在苏中、苏北地区，居民自有房屋比例已经达到高位，市场增量需求更多的依赖于居民住房改善。

??03

??一二线市辖区租户增长领先
近郊新城表现尤为突出

??受区域经济差异的影响，六普到七普的10年间，各城市和区域在人口流动方面表现出不同的特点。就跨市流动人口规模来看，2020年就高达2.93亿人，较2010年高出1.3亿元，增幅高达81%；其中二、三线城市市辖区成为增长的主力，分别占到跨市流动人口总增量的34%和32%。相比之下，同期租赁户的增幅则仅有38%，明显慢于流动人口增幅，这也就意味着大量迁徙人口已经完成了异地置业。

??一、流动人口规模较十年前增长八成，二三线市辖区成为增长主力（略）

??二、租赁户规模增长明显低于流动人口，大量迁徙人口已完成异地置业

??高房价之下，住房问题一直是困扰流动人口的头号难题，相当一部分人群选择租房解决住房问题。2010-2020十年间，全国租赁户由4591万户增至6351万户，增幅为38%。这个增速与流动人口增长速度相比，租赁户增速明显偏慢。

??细分来看，区、县、县级市之间存在一些差异，增速呈现区>县级市>县。区的租赁户增速最快，高达40%；市辖县租赁户增速最慢，仅有32%，低于平均水平6个百分点。究其原因，主要是市辖县房价水平相对较低，居民自有住房比例相对较高，因而租房需求相对较少。

??分能级城市来看，也呈现出能级城市越高，租赁户增幅越大的特点。其中，一线城市租赁户增幅高达52%，二线城市增幅为43%，三四线城市为29%。究其原因，很大程度上与区、县、县级市差异一致，尽管高能级城市收入水平相对较高，但其房价水平更高，京、沪两城房价收入比更是超过25年，购买力相对较弱，流动人口住房自有比例相对较低，相当一部分流动人口不得不选择租赁解决住房问题，因此高能级城市租赁户增幅更为显著。

??分区域来看，除金华义乌、珠海香洲、佛山南海、佛山禅城、金华永康、佛山顺德等少数三线城市区域外，其余租赁户增幅比较突出的区域多集中在一二线城市，譬如广州番禺、杭州余杭、广州天河、广州白云、昆明官渡、杭州萧山、北京昌平、等等，十年间租赁户增长率均在100%以上，增量十分突出。

??值得注意的是，租赁户增幅比较突出的多集中在近郊区域，譬如广州番禺、杭州余杭等。以杭州余杭区为例，其租赁户由2010年的15.5万户增至2020年的48.7万户，增长量为33.2万人，增幅高达215%，成为新一线城市租赁户增长最显著的区域。究其原因，很多程度上要归功于杭州互联网经济的快速发展，其经济活力不断提升，人才和劳动力吸引力不断增强，常住人口规模快速增长，杭州近十年常住人口增长了37%，增量高达323万人，无论是增幅，还是增量，在长三角均居于首位；即使放眼全国，近十年人口增量也仅次于深圳、广州、成都、西安和郑州等五个城市。

??杭州的互联网人才净流入率已连续多年保持我国第一，余杭区正是杭州互联网发展的主阵地，并且杭州市人才政策持续加码，出台了一系列的人才引进和落户政策，吸引了大批人才，人才招引数量屡创新高。在此助力下，2021年余杭区常住人口达130.9万人，较七普数据增加6.7%，是全市唯一超过5%的地区，稳居全市第一。这些人才在杭就业，势必存在居住需求，这无疑进一步助推了余杭区租赁户的增加。

??三、一线城市刚需规模持续攀升，三四线县市新增流动人口置业率更高（略）

??四、小结：一二线市辖区租房户增速领跑，助力刚需持续增长

??总的来看，受高房价、高成本等因素的影响，一二线城市流动人口增速逐渐变缓，但同时受高房价的原因，高能级城市流动人口置业率相对偏低，租赁率处于相对高位，七普数据显示，一二线市辖区租房户比例高达三成，租赁户增幅也领跑三四线城市。与此同时，大量的外来人口尤其是高端人才流入给城市带来潜在置业需求，尤其是核心一线城市，医疗、教育等配套相对领先，租房人群的购房需求也更为迫切，为一线城市带来了大量高质量的购房客户，成为中长期刚需的有力支撑。

??04

??总结：待释放“刚需”仍将是
大中城市抗风险压舱石

??一、全国迁徙人口约四成租房居住，积压刚需规模约45亿平方米

??在业内常见的需求规模研究体系中，将流动人口视为刚需购房群体的重要基数，甚至将流动人口规模等同于潜在刚需规模，但实际上全国租房户占比远低于流动人口占比，很大一部分的流动人口已经完成了首次置业。据七普县级统计数据，目前全国迁徙人口约为4.8亿人，占全部人口总量比例约为34%，但在家庭户住房来源统计中，仅有14%为租赁户，这意味着迁徙人口中最少有60%的家庭已经拥有了自有住房，再进一步扣除掉廉租房/公租房住户，按普通租赁户规模对“无房”刚需进行修正，目前全国积压刚需规模大约为45亿平方米左右，虽然远小于按迁徙人口规模计算的需求总量，按5%的规模推算，大约可为住宅市场提供2.2亿平方米左右的需求弹性空间，无房“刚需”仍将是接下来十年地方政府需求侧调控的有力抓手。

??进一步从县级行政区的细化视角来看也是如此，绝大多数区县的租住人口都明显小于跨市流动人口。在全国近3000个县级行政单位中，74%的县级行政区租房家庭人口数量少于流动人口，这些县级行政区常住人口总量约为10.6亿，租赁户约1.64亿，占全部租赁人口的87%；更有36%的县级行政区租房家庭人口数量不到流动人口的一半，常住人口总量约为4.6亿，租赁户约3900万，占全部租赁人口的21%。

??典型如乌鲁木齐县、沈阳于洪区、武汉东西湖区等，作为吸纳流动人口迁入的城市发展极，虽然不少流动人口仍未转换为当地户籍，但已经在当地完成了首次置业，住进了自有住房，这些地区跨市流动人口占比均超过50%，租赁户占比均在20%以下。至于租赁户占比反超跨市流动人口的区县，则主要分为两类，一类是西藏、青海等西部省份的县市，如日喀则的岗巴县、山南的琼结县等，这类地区大多地广人稀，商品房市场发展相对滞后，公租房仍是本地居民住房来源的主要组成部分；另一类是东部发达省份的经济强县，如金华义乌、丽水庆元等，发达的民营经济催生了大量个体商户的创业和就业机会，带来了大量区域内流动人口的租住需求，导致租赁户占比得以反超跨市流动人口。

??二、京沪穗深“禀实”而无忧，重庆、郑州、武汉面临需求缺口挑战（略）

??三、三线城市迁徙人口中租房户不到1/4，需求弹性缺失下波动风险更甚（略）

??四、一线“老郊区”需求前景遥领先，义乌、慈溪等经济强县亦表现抢眼

??进一步下沉到县域尺度，结合研究中心前期对增量需求的研究结论来看，可见“刚需”蓄水池和增量需求处于前列的大多是高能级城市的市辖区，综合双指标TOP20的29个区县所属地级市来看，京沪穗深均有4个市辖区入榜，占比超过一半。其中浦东新区年增量需求更是接近400万平方米，“刚需”蓄水池也超过6000万平方米，仍是中国区县尺度下规模最大、安全边际达到最高标准的“需求巨轮”，而广东白云、深圳龙岗、宝安凭借更大的“刚需”蓄水池规模，则拥有更强的需求弹性，在行业周期波动中也有着更大的政策调控空间。此外杭州的萧山、余杭，以及佛山的顺德、南海亦位居双榜TOP20，在市内需求“双极”支撑下，未来杭州、佛山的住房销售规模仍有望保持稳定。

??四线城市中，义乌、慈溪表现抢眼，两地均是浙江省的经济强市，城镇化水平虽处于高位，但住房改善需求依旧旺盛。其中义乌人均住房面积更是不到30㎡，房价、地价也反超金华市区，并且“刚需”蓄水池和增量需求规模相对平衡，近期虽因为供给侧大规模放量和行业周期起伏造成了一定市场波动，但中长期需求发展依然有望保持稳健。

??此外值得关注的是，枣庄滕州市、宿迁沐阳县虽然增量需求跻身全国TOP20，但是两地对外人口吸纳能力严重不足，跨市流动人口仅占总人口的3%左右，受此影响，租赁户规模仅占全部家庭户的4%左右，“刚需”蓄水池几近干涸。结合楼市销售规模指标来看，两地均处于透支式放量阶段，2021年滕州、沐阳住宅销售面积分别高达170、210平方米，均高于需求的增量预测值，人均购房面积也都高于1平方米。增量需求的透支式入场之下，缺乏需求弹性的滕州和沐阳未来或面临更加深度的周期性调整。