市场报告克而瑞研究中心 2024-08-27 11:28:48 来源：克而瑞地产研究
- 城市:0
- 发布时间:2024-08-27
- 报告类型:市场报告
- 发布机构:
??一起解锁资产保卫战的新姿势，让钱袋子重新鼓起来！
??◎ 文 / 特别观察组
??资产荒是这两年金融领域非常火的一个概念。
??简单来说，就是随着投资收益率的不断下滑，人们可选的投资品不断减少，使得风险偏好系统性下降的过程。
??大家很难从风险资产投资上得到回报，所以越来越多人倾向于类现金资产，如高息红利股和债券。
??说人话就是钱生钱的效率变低了，难度变大了。
??大部分的理财行为，只会让你未富返贫。
??“你不理财，才可能有财理你”
??“你惦记着利息，没想到别人想要你本金”
??这些玩笑话的流行，其实就是资产荒现象的一个唏嘘表达。
??01 可选投资品收益不断走低，甚至为负
??对于老百姓来说，资金使用分为日常消费和投资。
??常规投资方向有：股、基金、房（不动产）和存银行吃息。
??1.1 债券投资准入门槛高
??债市主要对机构投资者开放，个人投资者要求前20个交易日，名下个人金融资产不低于500万，或者近3年个人年均收入不低于50万元。
??因此，大部分个人投资者是通过债基间接参与。
??1.2 衍生工具专业要求高
??期权、期货等衍生工具玩法很多，确实可以实现风险对冲，和套息保值。
??但这种加杠杆的高难度操作，连金融从业者都常常两头挨打，普通大众想要以此作为常规投资工具还不太现实。
??1.3 大A十年决战3000点
??股市“永恒3000点”的笑话，甚至在2850点的现在成了梦想。
??看看这个图，和雪球上从哀嚎遍野到寂静无声。
??这两年，不炒股，你的投资收益就能胜过90%的朋友。
??1.4 主动权益基金平均收益率为负
??我们再来看看基金经理们的投资表现。
??根据wind数据显示，全市场成立超过一年的主动权益基金在今年上半年平均收益率为-4.68%，相比去年同期的平均收益率还下降了4.2%。
??与此同时，2024年上半年，主动权益基金数量从4348只增加至4442只，基金总份额却从3.56万亿份降至3.35万亿份，净赎回为2097.48亿份。
??这可怜兮兮的收益率和不断净赎回的悲观割肉，就是资产荒下，存量厮杀最惨烈的证明。
??02
??存款利率大概率会进一步下滑
持有现金的收益进一步收窄
??在银行净息差不断走低，不断突破1.8%警戒线的背景下，存款利率也不断调降。
??目前招行“招行特色”栏口的年利率已经下滑到一年期1.85%，两年期1.95%。
??要知道2023年2月，两年期的产品还有2.65%的年利率呢。
??当前银行贷款业务并没有明显的转向，贷款依旧承压，未来银行净息差依旧会通过降存款利率的方式得到缓解。
??也就是说，当我们的经济依旧处在降息预期中，存款利率大概率会进一步下探。
??如同之前的美国和日本，利率甚至有可能逼近0利率。
??在这种情况下，持有现金的机会成本更高了。
??即便持币等待能提供更高的流动性，它的吸引力也将不断下滑。
??03 房价普跌，居民贷款意愿持续下滑
??现在来聊一聊对老百姓来说，最重要的资产：房子。
??楼市在疫后两年疯狂冲高见顶，然后在2021年下半年入熊。
??2024年7月，全国70个大中城市新房价格中仅有上海、西安微微上涨，太原、吉林环比持平，其余66个城市继续环比下跌。
??全国70个大中城市二手房房价从2023年5月开始，月度环比持续为负。新房价格在2023年6月也进入环比负增状态。
??房价的跌跌不休，一方面是经济下行冲击，使得人们的收入风雨飘摇。
??影视寒冬、地产寒冬、互联网大裁员，金融退薪降薪轮流冲上热搜。
??小红书“大厂裸辞”博主，美团外卖骑手、滴滴网约车司机，成了新职业香饽饽。
??另一方面，是近三十年的地产神话被打破，集体信仰破灭后的信心修复需要更强有力的信号方可逆转。
??讲到这里，我们可以看出，楼市阴跌不止最核心的问题就是有效需求不足。
??即，有意愿且有能力购房的人大幅减少。
??结合最新公布的7月社融数据：
??新增人民币贷款2600亿，低于wind市场平均预期的4560亿。社会融资7708亿，低于wind市场平均预期的10216亿。
??m2货币增速6.3%，较上月小幅反弹0.1个百分点；m1货币负增长加深，由上月的-5%回落至-6.6%。
??我们可以看出信贷周期依旧处在紧缩状态。
??而这里和居民决策最为相关的是居民中长期贷款，这个指标基本可以约等于大家的房贷情况。
??图：居民中长期贷款（亿元）
??可以看出，疫情后大家的贷款意愿出现了分歧，新增贷款当月值出现了大幅波动。
??滚动十二个月均值在2021年4月达到高点，此后居民新增中长期贷款持续下降。
??2022年后部分月份新增为负，足以说明提前还贷就成了大家的首选操作。
??04
??当下缺乏更高预期收益率的投资品
提前还贷成为更稳健的选择
??上证指数从2021年2月的3731点，已经回落了三成；房价也从高位跌回2016年水平。头部基金经理年化收益率为负，存款2年期年利率不足2%。
??截至2024年7月22日5年期以上的LPR为3.85%。
??这意味着提前还贷，意味着至少能减少3.85%的房贷利息。
??这么一盘算，只要有闲钱，还贷就约等于赚了4个点。
??不过，房贷是可抵税的，就算要提前还，也需要把抵税收益考虑进去。
??05 未来买房决策会更依赖于稳定租金收入的预期收益而非资产增值收益
??最后，买房本质上是一个加杠杆的决策过程。
??成本端需要考虑未来的刚性债务，和当前的大量资金占用，即便现在部分城市首付比已经压到了15%。
??而收益端，一方面是租金收入的稳定性现金流（就算自住也需要计算这个机会收益），另一部分是随着城市发展和经济回暖带来的资产增值。
??此前三十年的经济高速增长，使得收益端资产增值的预期报酬率远超租金收入，大家的购房决策多从房价增长预期入手。
??而当进入地产金融周期下半场时，购房决策的比较，可能会更多着眼于比较：
??租金性稳定现金流入+有房的情绪价值和刚性债务支出+流动性风险，孰高孰低
??当个人的买房回归理性，不冲动，也不悲观。或许，地产的底，就出现了。