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??从2021年以来，城投公司作为地方土地市场重要的拿地主体，积累了大量存量地块，也成为了代建企业深度挖掘的增量“窗口”和主要利润贡献点。但随着近两年城投拿地规模下行、开工率保持低位，城投代建的的业务竞争愈发激烈。在土地收储的政策达背景下，会对城投类代建产生何种影响？城投代建需求将如何演变？

??01

??总量锐减但占比依旧过半

??城投类代建短期承压

??2021年以来，城投、平台类公司一直在土地市场中扮演极其重要的角色，其手中的土地也成为了代建企业竞相争夺、加速扩张的重要资源和发展支撑。

??2021年-2024年城投拿地比重波动攀升，2022年-2024年始终维持在50%以上，2024年达到顶峰，占比达到64%，比2021年增长30个pcts。2025年一季度占比为50%，虽较去年同期下降6个pcts，但依然保持相对高位。

??然而，随着土地市场深度调整，城投拿地的规模持续下滑。

??2023年是转折点，该年城投拿地建面12278万平方米（统计口径为30个重点城市的含宅地块，下同）同比减少30%，2024年规模进一步萎缩，同比再降13%，若与2022年高点相比，降幅已经超过40%。

??这意味着，作为代建业务的重要一环，城投拿地总量的锐减会导致城投类代建增量需求的下降，短期对于代建赛道而言，产生一定负面影响，对于代建企业而言，项目拓展变得愈发激烈，甚至不惜降低代建费进行“恶意竞争”。

??02

??未开工面积超3.6亿平方米

??代建市场结构性机遇显现

??除拿地总量下滑外，开工意愿和开工率很大程度决定了未来代建城投类项目的空间。

??由于城投公司拿地主要以“托底”、维持市场稳定为主，因此在开发能力不足、以及低迷的市场环境中，开工意愿和动能均相对较弱。截止至2025年4月份，城投历年拿地项目的开工率均明显低于其他类型房企。

??城投公司2021年拿地项目的开工率为48.9%，而同期由地方国企和央企拿地的项目开工率分别高达95%和88%；城投公司2022年、2023年拿地项目的开工率分别为40.8%和26.5%，而2024年拿地项目的开工率则仅有8.5%。

??结合城投拿地的总量和开工率看，截止2025年一季度，城投公司在2021年至2025年3月所拿的地块中未开工地块数量超过4200宗、未开工建面估算约为3.6亿平方米，城投公司地块的潜在规模空间较大。

??值得注意的是，随着市场止跌回稳，潜在的开工空间、开工意愿在提升，部分地块存在拿地后2-3年才进行代建招标的情况。

??例如南京六合区N0.2021G94、NO.2022G107两宗地块分别成交于2021年和2022年，但于近期才进行项目委托管理服务招标，此外无锡、苏州也均有2023年城投托底的地块于近期进行代建招标。目前城投公司仍保有大量未开工地块，这些地块后期仍有较大可能进行代建招标。

??03

??土地收储政策是把“双刃剑”

??城投代建诉求或“探底回升”

??对于开发土地的“收储”自2024年5月份以来成为政策推进的重点，不仅中央接连出台相关政策、地方政府也迅速跟进落实。据不完全统计，多数省市公示拟使用专项债收购存量土地的具体情况，总建面超过4000万平方米。

??从收储土地对象来看，绝大多数以地方国企尤其是城投和平台公司为主。以惠州为例，惠州市自然资源局2月10日公示一批拟收购的国有建设用地土地使用权明细，共有8宗地块，从其土地使用权人来看，均为城投类平台公司。

??地方政府通过专项债等工具加速收储闲置土地，减少僵尸库存、盘活闲置地块、优化市场结构以及缓解拿地企业的资金压力等多方面均有积极作用，而这一举措代建市场而言是一把“双刃剑”：

??一方面，闲置地块的回收可能会在短期对城投公司开发积极性产生负面影响，尤其在一些市场基本面较弱的城市，城投公司可能因缺乏开发动力或能力，直接放弃相关地块的开发，转而等待政府收储。换而言之，城投手中地块被回收，代建企业潜在的客户和资源都相应减少，竞争也会更加激烈；

??另一方面，地块收储可以看做地方政府代替代建企业进行项目筛选的环节。被收储的闲置地块通常在区位、规划等方面条件欠佳，即使进行开发也可能面临后续去化困难的局面。对于代建企业而言，参与此类项目的代建开发收益可能较低。经过一系列收储行动后，剩余未被回收的地块往往更具开发价值。

??此外，城投公司获得土地收储金额后，其城投债压力和现金流压力都将得到显著缓解。在资金压力减轻的情况下，城投公司开发手中剩余地块的积极性可能会有所提升，这将为代建企业带来新的业务机遇。

??因此，结合上文所属的城投拿地总量锐减但占比保持高位，以及开工率相对较低等因素综合来看，在收储政策的推动下，城投作为代建市场委托方的开工意愿或将呈现“先降后升”的走势。

??04

??城投类委托方更关注利润与效益

??创造超额利润、形成长期合作至关重要

??不同的代建项目存在不同的利益诉求，从城投托底拿地的项目来看，从委托方角度而言此类代建项目属于广义上的政府代建，但从业务模式上则更加向商业代建靠拢。

??因此城投拿地项目兼顾利润与效益的诉求，既希望通过代建企业的专业能力实现效用最大化、获取利润，同时也要考虑项目口碑、后续对市场的影响等因素。

??从这样的诉求出发，结合自身国企性质，城投公司在选择代建方的时候，首要考虑“代建方自身资质，合规与风险规避能力”。一方面考量代建方自身风险状况，企业是否有稳健的经营能力，避免出现暴雷、负债等对合作项目的负面影响；另一方面更关注项目会不会出合规问题，如是否建立供应商黑名单、利益冲突申报等制度，历史项目合规纠纷率等；

??其次考虑“代建方经验和成功的案例”。往往考虑在当地已经有一定影响力、口碑较好、有过成功项目输出甚至已有过成功合作的企业；

??最后，为城投代建仍需满足委托方的诉求，而大多数诉求聚焦在“流量和利润”，因此“代建方能否创造超额利润”至关重要。此外，大部分城投在过去四年多次在土地市场“托底”，自身土地储备相对充裕，因此“有能力进行长期合作”的代建企业优势更大。

??另外，从委托方角度来看，在选择代建方的时候，品牌代建企业是最佳选择，此类企业在品牌溢价与市场信任度、资源整合与标准化能力、长期价值与生态协同等维度优势突出；其次在不同城市中，考虑市场口碑与信任度，部分域深耕型的企业地缘优势明显。

??总体而言，尽管当前城投公司拿地总量呈现一定减少趋势，但从绝对值来看，其仍占据较大规模，是代建企业值得关注并深度挖掘的细分市场，蕴含着丰富的潜在开发空间。

??结合2025年逐步落地推广的土地“收储”政策，短期内城投公司手中的土地数量虽可能有所减少，但通过收储行动的盘活，剩余地块的整体条件将得到显著优化。同时，地方政府自2025年以来持续推出相对高质量的土地，这不仅有助于城投公司优化土地结构，还使其资金压力得以缓解、开发积极性提升。在此背景下，城投公司长期来看仍将保持较高的代建需求，城投拿地的代建空间正处于探底回升的阶段。

??对于代建企业而言，这一趋势意味着可进一步拓展此类项目的代建机会。尤其在重庆、长沙、西安、贵阳等城市，城投公司的未开工土地规模相对更大。代建企业可在深入分析市场环境、评估项目可行性的基础上，积极参与城投拿地项目的代建工作，从而实现业务的拓展与优化。