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??当前楼市仍延续止跌企稳的弱复苏走势。

??◎  文/俞倩倩

??7月整体楼市呈现出季节性回落，无论是新房供求还是项目去化率环比均呈现稳步回落。究竟当前热销楼盘有什么共性特征？8月又能否延续市场热度稳步回升的态势呢？

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??7月30城平均去化率3成降至年内新低
京沪深杭蓉等高位回落

??7月市场热度季节性回落，环比持降，不过仍高于去年同期：据CRIC监测数据，30个重点城市7月平均开盘去化率仅为30%，环比下降11pcts，同比上升3pcts，降至年内新低。

??分城市来看，宁波、厦门、长春、无锡、东莞、珠海等6城无项目开盘或加推，惨淡的成交行情抑制了房企推盘积极性。去化率超6成城市仅有杭州和南宁，主要得益于适销对路网红盘入市带动作用。而从变化趋势来看，环比跌多涨少，典型城市大体可分为以下几类：一是北京、上海、深圳、成都、杭州等热点城市本月去化率高位回落，深圳降至4%创近10年来新低；二是天津、苏州、郑州、常州等二三线城市本月去化率同环比齐增，市场延续弱复苏走势；三是福州、济南、嘉兴、徐州等弱二三线城市7月去化率均不足2成，市场仍延续低迷走势。

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??沪蓉杭宁等核心区高改善盘热销
镐长等“学区房”仍是销量王者

??核心区高改项目仍然是热销主力，7月以上海、杭州、成都、南京等为代表，核心区域高改楼盘销量居高不下，对于维稳市场也起到了一定积极作用。

??以上海为例，7月共24盘入市，较6月收缩3成供应量，市场淡季特征明显，供求均低位运行，以浦东区杨思板块翡雲悦府项目为例。7月一批次叠加产品和二批次高层产品相继入市，定位浦东顶流改善盘，2次开盘去化率分别达到了86%和100%。

??再如成都，7月销售金额排名TOP10项目中，麓湖生态城、招商时代公园、华发统建锦宸院、麓湖丽世缦华等四盘均为核心区高改项目持续热销，主要源于项目地处核心地段，叠加产品力优势，此外年中冲刺房企也加强了推售频次，使得楼盘热度延续。麓湖生态城以10.2亿元位列榜首。

??南京如是，主城核心/次核心板块优质区位，叠加高性价或产品助力短期市场热度维持。以中北金基山和月项目为例，主要因项目临近紫金山，周边为徐庄软件园，产业人口聚集，且有一定购买力；产品打造主城低密洋房，本月加推60套房源，主力户型169、188、230、262-346顶跃、267-386底跃，购房者对金基品牌和产品有一定认可度；加之本次加推间隔短、房源多，但去化绝对套数仍与上一轮持平，去化率高达50%。

??还有部分城市诸如长沙、西安等，学区房仍是撬动购房需求的“利器”，其中长沙本月成交金额TOP10项目中，学区盘占2席，分别为中建桃李九章、中国铁建花语江南，7月去化套数为72套和49套，凸显教育资源驱动的市场特征。而西安强教育属性楼盘仍是“跑量王者”，以中国铁建西派澜廷项目为例，本月认购70套，位列西安7月销量TOP6，项目周边创新港交通大学附中、附小双名校，首届高考一本上线率100%。不仅有西交大附属创新港幼儿园、小学、中学，2公里左右还有西交大创新港校区。

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??各地“好房子”竞争持续加剧
新规/四代宅入市销量亦出现分化

??目前来看，各地高得房率四代宅、新规项目入市对于短期市场热度起到了很好的“托举”作用，特别是在中央推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”的号召下，产品力较强的优质改善盘成为各地楼市“宠儿”，同片区内去化率往往优于传统项目，下表我们罗列了部分7月销量居前产品力突出的“好房子”项目。

??不过值得关注的是，随着各地新规/四代宅产品集中入市，销量亦有分化迹象，并非所有项目均能热销，以武汉为例，新规产品亮点若仅停留在得房率提升上，难以打动客户。典型代表为本月开盘华侨城天荟项目，该项目为商改住地块，高铁TOD超高层项目，虽为板块唯一准四代宅项目，具备一定的产品优势：（1）高得房率：较前期欢乐天际77%得房率提升至97-98%，增加电梯前室及设备平台赠送，南向采光面增大；（2）空间尺度感及功能性提升：高赠送下128平打造为4房，功能性提升；中间户电梯双开门实现独立电梯前室赠送。价格同样为板块最低，售价仅为13700元/平，但开盘去化率仅为18%未能实现热销。主要源于一是项目自身大盘配套未落实，板块规划兑现慢，价值难提升；二是客户被上游板块分流，整体销量在竞品项目中处于中下游水平。

??再如重庆，招商1872本次加推楼栋为纯四代宅楼栋，同户型位置临街，预证均价较上次下降300元/平方米，梯户比较上次加推楼栋也有改善；但该项目目前以日常顺销为主，本次加推未提前蓄客，加推去化率仅27%。

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??镐苏厦榕等部分楼盘加速“以价换量”
渠道分销加码助力去库存

??而对于部分市场相对低迷的弱二线城市诸如西安、苏州、郑州、福州、厦门、长春等部分项目或加强折扣力度或开启分销渠道提升佣金等，均取得了不错的营销效果。

??譬如西安部分项目去化依赖渠道赋能，典型代表为华发利君都荟城央项目通过提升佣金点数等方式促进渠道带客，配合项目价格优势，持续吸引周边地缘客户，月度认购75套。

??苏州TOP10中7个项目以价换量，带动本月均价下降至2020年至今低位，多数项目的折扣均在8折及以内，仍是多以外围老库存项目为主，如中建观澜雅境、望熙雅苑等。

??郑州7月主城区多个滞重三代住宅项目开始特价房发力，如：招商时代天宸降价甩货挤进榜首、泉舜上城特价+高评高贷等起死回生。

??总体来看，当前楼市延续止跌企稳的弱复苏走势，7月30城市项目开盘去化率为30%，呈现出季节性回路。而从热销项目来看，上海、成都、杭州、南宁等热点片区核心区高改豪宅入市也撑起热销半边天；西安、长沙等学区房热度不退。产品力较强的四代宅和新规项目存在显著分化行情，不过总体销量仍显著好于传统项目；而对于多数弱二三线城市而言，刚需客群消费降级严重，部分楼盘仅能依托大折扣，高佣金、强渠道等策略实现销量提升。

??预判8月，我们认为，仍处成交淡季，房企推盘积极性一般，故而新房成交绝对量或将延续低位波动，不过基于去年基数较低，同比降幅仍有进一步收窄的可能，累计同比降幅或将延续5%以内，延续弱复苏走势。城市间、项目间分化还将持续加剧：京沪深新房成交或将迎来阶段性回落，主要源于优质供应短期“告急”，加之经历了前期需求放量，短期若无利好政策加持，成交难免迎来阶段性瓶颈；部分二线城市诸如天津、苏州、长沙、重庆、厦门等或迎阶段性复苏，尤其是伴随着高得房率的新规住宅、四代宅产品集中入市，整体市场热度或将延续稳中微增态势。值得关注的是，单城市区域、项目间冷热分化还在持续加剧，核心区域配套、产品俱佳的项目还将保持高热。