??【热点聚焦】

??12月6日，中共中央政治局召开会议，强调明年经济工作要稳字当头、稳中求进，货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕。针对房地产市场，首次提出“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。

??与此同时，为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，央行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构），共计释放长期资金约1.2万亿元。

??【热点评析】

??楼市步入寒冬，政治局会议传递积极信号

??2020年，政治局会议对房地产行业的要求为“促进房地产市场平稳健康发展”，今年对房地产市场的定调颇有新意，提出“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。在楼市步入“寒冬”之际，政治局会议及时对房地产行业的发展进行定调，正本清源，对行业未来的稳定可持续发展具有重要意义。

??首先，此次会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，方向性明确。虽然未提“房住不炒”，但目前市场上投资型需求已被金融层面和政策层面双重遏制，刚需及改善型的购房需求被“误伤”，观望和谨慎心态浓厚，此次会议要求对刚需和改善型合理自住需求予以支持，后续应继续关注在土地、信贷、购房、税费等方向可能出台的鼓励性政策，以纠正此前过于严厉的限制行业“良性循环”的部分做法。

??其次，基于目前房地产行业形势的判断和考量，提出“促进房地产业良性循环”这一说法，为明年房地产行业发展提出了清晰的目标。意味着要继续坚持稳字当头，有序释放房地产市场各方参与者的压力，避免行业剧烈波动，也有利于规避金融风险。

??同时，本次降准释放了一定的流动性，但具体对房地产市场的利好程度，还要看房地产金融方面的具体政策与执行。

??“良性循环”获最高层面认可，促进房地产业健康发展

??在此之前，刘鹤副总理于11月24日在《人民日报》撰文强调，要促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。此次政治局会议是在更高层面给予确认，代表着官方对于房地产发展的明确支持。

??对房地产行业而言，资金有序运转，总体均衡即为良性循环。近期，一些房地产企业受信贷从严及销售遇冷两端压力的影响，资金链紧绷，受此影响，第二、第三批土地集中出让流拍率大幅提升，房地产行业的现金流入和现金流出都大幅下降，影响了整个产业链上下游的稳定，甚至波及到金融体系，威胁到购房人的权益。促进房地产行业良性循环，是在肯定房地产行业对社会的贡献、肯定商品房市场的作用的基础上，稳定产业各参与主体的预期，向健康发展的企业释放必要的流动性，保证土地拍卖、开发建设、销售回款之间的良性运转。

??对房企而言，优胜劣汰即为良性循环。此次楼市遇冷，促进了行业的加速出清，证明以往高杠杆、高周转的模式已不可持续，具有良好运营管理能力和财务管控能力、内生增长稳健、现金流充裕的房地产企业，特别是国企、央企，将成为行业内部整合的主力军。在“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的背景下，未来，房企之间的竞争将回归产品竞争的本质，重品质、重运营的多元化转型将成为房企新的发展目标。

??对购房者而言，居者有其屋即为良性循环。双轨制背景下，多元化住房供应体系逐步完善，保障性住房与商品房各司其职，公共服务与市场需求相互补充，购房者预期稳定，需求平稳释放，新市民及青年人等群体的基本住房需求与刚需、改善型商品住房需求同时得到满足。

??高压紧缩的信贷调控政策有望出现转机

??此次会议明确地传递了稳楼市的积极信号，标志着前期高压紧缩的信贷调控政策可能出现转机，但目前尚不能确认房地产政策就此会彻底转向，针对房地产的放松措施仍然是边际的，更多的是出于防风险和保交房的需求。

??对房企而言，信贷政策放宽有利于促进购房需求释放，但由于政策落地及购房者信心恢复需要一定时间，行业销售恢复速度仍需观察，因此保持财务及资金优势依然为主要关注点。后续政策或从拓宽企业融资渠道等方向入手，鼓励优质房企通过银行间债券市场、资产证券化等多元化方式融资。

??对购房者而言，支持合理住房需求意味着居民按揭贷款有望继续松绑，这主要体现在提高个人按揭贷款额度、缩短放贷周期、下调房贷利率等方面，尤其要提高首套及改善性住房按揭贷款的授信额度，进而支持居民自住以及改善性购房消费，保证正常房地产交易平稳运行。

??政策面边际改善，市场探底仍需时间

??当前市场对整个行业表现出的悲观更多地来源于资金紧缩与购房者情绪释放产生的共振，叠加部分房企债务违约事件带来的影响，房地产市场整体表现疲软。

??从个人住房按揭贷款发放情况来看，近期有边际改善的趋势，上海、成都、南京等多城放贷周期大幅缩短，例如上海放款周期由此前的4个月以上缩短至2个月，又如合肥由此前的6个月以上缩短至3个月。与此同时，广州、深圳、苏州等多城下调房贷利率，例如深圳首套房贷利率从5.4%跌至5.1%，二套房贷利率从5.6%跌至5.25%，又如广州首套房贷利率由5.95%降至5.85%，二套房贷利率由6.15%降至6.05%。

??宏观政策与金融信贷方面改善信号频发，但落地至市场成交层面还需要一段时间，典型城市房地产市场热度仍延续回落态势。从房地产市场销售情况来看，根据克而瑞发布的11月房地产市场销售数据，重点监控的全国29城商品住宅成交同比跌幅继续扩大，较去年同期下降32%，成交量同比下跌城市增至27个，市场持续低迷。

??目前政策层面已出现底部特征，未来行业资金紧张的现状有望边际改善，但市场层面持续探底中，资金层面修复传导至新房销售市场仍需时日。未来市场要真正走出底部区域，还有赖于信贷政策的放宽及消费者信心的重建。

??（内容来源：中房研协测评研究中心）