一

本月楼市政策聚焦

       中央定调稳房地产市场，

       地方调控松绑节奏趋缓

       7月，房地产政策环境继续改善。中央层面，中共中央政治局会议定调，要稳定房地产市场，坚持“房住不炒”定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。央行、银保监会等部门也提出，要支持地方做好“保交楼”工作，有效满足房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

       地方层面，本月地方出台房地产调控政策80条，较上月大幅减少。其中，宽松性政策66条，中性政策8条，紧缩性政策6条。在5-6月地方松绑性政策密集出台后，本月地方调控节奏有所放缓。从调控内容来看，宽松性政策主要表现在放宽行政限制、强化住房公积金信贷支持、人口人才引入等方面，核心举措主要包括松绑“四限”、货币化安置、购房财税支持、上调公积金最高贷款额度、下调最低首付比例、放宽人口落户门槛及下调土地竞买保证金比例、允许土地出让金分期缴纳等。其中，松绑“四限”城市较上月明显减少，发放购房补贴成为本月地方调控的最大特点。紧缩性政策则集中在市场监管方面，主要包括商品房预售资金监管和房地产市场秩序规范等举措。本期报告主要对7月房地产行业政策进行梳理，并作解析。

二

中央政策

稳定房地产市场，保交楼、稳民生

      1.政策跟踪

      2.政策小结

      本月货币政策表现稳健。在公开市场操作方面，本月央行主要以回笼资金为主。截至7月31日，央行公开市场操作净回笼4340亿元。其中值得注意的是，自7月4日起，央行重启了30亿元逆回购常态化操作。在资金利率方面，货币市场利率迅速回落，7月27日银行间市场隔夜质押式回购（DR001）一度跌破1%。DR007月度利率1.559%，较上月进一步降低。7月末银行体系超储率维持在1.5%左右，银行体系资金充裕。此外，7月MLF利率和LPR均与上期保持一致。整体来看，7月流动性较此前有所收紧，但资金面整体仍偏宽松。

      在房地产方面，中共中央政治局会议定调，要稳定房地产市场，坚持“房住不炒”定位，因城施策用足用好政策工具箱，这在一定程度上赋予了地方因城施策调控更大的自主性。同时，中共中央政治局会议将保交楼、稳民生写入文件。银保监会也表示，将指导银行主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，协助推进项目快复工、早复工、早交付。要有效满足房企合理融资需求，以新市民和城镇年轻人为重点，更好满足刚需和改善型客户住房需求等。房地产政策以稳为主。三

地方政策

调控松绑节奏整体趋缓，

三四线城市持续发力

      1.宽松性政策

      （1）行政限制政策

            （2）公积金政策

            （3）人口人才政策

      （4）其他政策

      2.中性政策

      （1）住房保障政策

      （2）其他政策

            3.紧缩性政策

      （1）市场监管政策

      4.政策小结

      中房研协测评研究中心监测统计，2022年7月地方出台房地产调控政策80条，较上月大幅减少。其中，宽松性政策66条，中性政策8条，紧缩性政策6条。在经历上半年尤其是5、6月份地方松绑政策的密集出台后，7月份地方调控节奏明显放缓。二线城市偏向推动落实已出台政策，本月表现相对静默，三四线城市则持续活跃。

            具体到7月调控内容来看，宽松性政策主要表现在放宽行政限制、强化公积金住房信贷支持和人口人才引进等方面。其中：

      在放宽行政限制方面，核心举措在松绑“四限”、货币化安置、购房财税支持、放宽商品房预售门槛和商品房预售资金监管等。典型代表有：青岛提出市范围内的新建商品住房上市交易时限由“取得《不动产权证书》满5年”变为“合同网签备案满5年”、二手住房由“取得《不动产权证书》满5年”变为“取得《不动产权证书》满2年”即可上市交易；东莞将住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区，其他区域暂停限购政策；长春、潜山、巴中、衡阳、石家庄、洛阳新安县等地提出采取政府回购安置房、货币化安置、组织单位职工团购或发放购物券形式，满足群众多样化住房需求；忻州、温州、江山、舟山、信阳、三门峡、池州、潜山、樟树、衡阳、南通、徐州、宜昌、哈尔滨、固原、南京高淳区、凉山州冕宁县、南昌新建区、南昌进贤县、洛阳新安县、驻马店西平县、丽水遂昌县等地提出购房补贴或契税补贴支持政策。此外，忻州、兰溪、三门峡、衡阳、南昌新建区、洛阳新安县、驻马店西平县等地从供给侧给予房企支持，主要措施有下调土地竞买保证金比例、允许土地出让金分期缴纳、依据企业信用分级降低预售门槛限制、适当放宽商品房预售资金监管等。

      在住房公积金政策支持方面，核心举措在于上调住房公积金最高贷款额度和降低最低首付比例。典型代表有：汉中将首次申请住房公积金贷款购买普通住房最低首付比例下调至20%，第二次申请最低首付比例下调至25%；哈尔滨将单职工贷款最高额度由50万元提高至60万元、双职工贷款最高额度由70万元提高至80万元；保定将单职工贷款最高额度提高至60万元、双职工贷款最高额度提高至90万元，将首套房最低首付比例下调至20%，二套房最低首付比例下调至30%；秦皇岛将单职工贷款最高额度上调至60万元、双职工贷款最高额度上调至80万元，将第二次申请住房公积金贷款最低首付比例下调至30%；台州将单职工贷款最高额度上调至50万元、双职工贷款最高额度上调至100万元，将首次申请住房公积金贷款最低首付比例下调至20%等。

      在人口人才引入方面，核心举措在于发放购房补贴或租房补贴、放宽落户门槛、提供人才公寓或保障性租赁住房等。典型代表有：济南对A类人才“一人一策、一事一议”，B-E类人才最高可享受100万元购房补贴，A-D类人才可享受最高5000元/月、最长5年的生活和租房补贴；苏州对新引进符合条件的全日制本科以上人才最高发放5万元生活补贴，并提供不少于1000套人才公寓免费给青年人才居住；福州全面放宽落户限制，并给予高校毕业生最高3万元就业奖补；九江对新引进符合条件的人才最高发放100万元安家费，人才认定范围覆盖国际级顶（更多政策，请查阅中房网 www.fangchan.com）尖人才、国家级杰出人才、省部级领军人才、省部级杰出人才、地市级领军人才、地市级杰出人才、地市级储备人才、专科生和中专生等。

      中性政策主要集中在住房保障方面，核心举措在加强保障性租赁住房建设和管理。典型代表有：铜陵明确筹建保障性租赁住房三条“铜陵路径”，并提出“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房3000套目标；成都鼓励专业化规模化住房租赁企业自愿申请参与居民自有住房用于保障性租赁住房运营服务，并择优选取纳入保障性租赁住房运营服务企业库；海南提出加快发展保障性租赁住房实施意见，明确保障性租赁住房主要面向在当地一定区域范围内无房或家庭人均住房建筑面积低于当地城镇人均住房面积50%以上的新市民、青年人供应；南京提出保障性租赁住房项目申请人应为土地、房屋的不动产权利人，或受委托的具备独立法人资格、社会信誉良好的单位或机构，并对保障性租赁住房建设管理提出具体规范等。

      紧缩性政策主要集中在市场监管方面，核心举措在加强商品房预售资金监管、加强房地产市场秩序整治等。典型代表有：成都出台商品房预售资金监管办法实施细则，明确根据开发商信用等级对商品房预售资金监管额度进行动态调整；杭州提出房企申请使用商品房预售资金，应逐季编制用款计划，并按计划分次向监管银行提出申请，商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设；西安要求商品房预售资金应全部存入专用监管账户进行监管，并根据工程建设进度严格拨付标准；深圳龙岗区提出加强房地产项目全周期监管，具体包括商品房预售资金监管、宣传、销售行为监管等。

四

7月重要事项复盘

五

房地产政策展望

      1.中央层面

      7月28日，中共中央政治局召开会议指出，当前经济运行面临一些突出矛盾和问题，要保持战略定力，坚持稳中求进工作总基调，全面落实疫情要防住、经济要稳住、发展要安全的要求，巩固经济回升向好趋势。宏观政策要在扩大需求上积极作为，货币政策要保持流动性合理充裕，加大企业信贷支持，用好政策性银行新增信贷和基础设施建设投资基金。结合当前我国仍面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力及美联储持续收紧货币政策和全球货币紧缩趋势加速加剧资金外流和汇率贬值风险等不确定性因素，我国货币政策仍将坚持“以我为主”、保持稳健。在流动性方面，据国泰君安证券研究统计，8月公开市场到期资金约6860亿元，较往年同期相比压力处于中等水平。8月资金缺口约3910亿元，预计央行将继续通过MLF操作和逆回购操作进行对冲，以维持资金面处合理充裕状态。

      在房地产调控方面，中共中央政治局会议进一步释放了用足用好政策工具箱稳定房地产市场的信号，房地产政策环境维持宽松预期。同时，在重申支持刚性和改善性住房需求的同时，会议首次将“保交楼、稳民生”写入政治局会议文件，针对性较强，保交楼将成为地方下半年的一项重要工作。在房地产金融方面，根据央行2022年下半年工作会议表态，将继续稳妥实施房地产金融审慎管理，因城施策实施好差别化住房信贷政策。

      根据CRIC数据显示，7月重点监测的30个城市成交面积1723万平方米，环比下降17%，结束了5月以来环比上涨的趋势，同比下降34%。1-7月，30个城市成交面积同比下降了46%，且30个城市累计成交全部为负增长。地方楼市依然面临较大压力。结合中共中央政治局会议定调要因城施策用足用好政策工具箱，下半年地方调控松绑政策有望继续加码且更加趋向精细化、精准化。尤其对于表现更加疲软的弱二线及三四线城市而言，取消“四限”、货币化安置、发放财税补贴等刺激需求类政策或将以更大力度、更快速度落地执行。此外，上半年波及十余省市的“停贷”事件引发社会强烈关注，中共中央政治局会议首次将“保交楼、稳民生”写入政治局会议文件，并强调要压实地方政府责任，这意味着“保交楼”将是地方维稳房地产市场的重要一环，地方或将加快出台落实相关信贷支持、相关领域监管、项目兼并购支持、购房者合法权益维护等政策。

执笔：王铮嵘

中房研协 测评研究中心 研究员