土地交易分析克而瑞研究中心 2023-06-27 09:36:01 来源:克而瑞地产研究
- 城市:江苏
- 发布时间:2023-06-27
- 报告类型:土地交易分析
- 发布机构:克而瑞
??导语
??国央企和城投再度成为拿地主力,民企的投资意愿有所回落。
??◎ 文 / 谢杨春、吴嘉茗
??6月25日,端午假期后首日苏州迎来今年第三批次集中供地,成功出让12宗地块,总成交金额118亿元,总建面68.2万平方米。由于地块条件与前两轮相比有所下降,土拍的热度也大幅降低,整体溢价率降至2.45%,国央企和城投再度成为拿地主力,民企的投资意愿有所回落。
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??第三批次核心区供地减少
半数地块来自相城区
??苏州第三批次共挂牌12宗含宅用地,总建面68.2万平方米,总规模与今年的首轮相近,比第二轮总建面提升47%,但与第二轮“少而精”的供应分布相比,第三批次核心热点区域的供应量有所减少,12宗地块中有一半地块来自相城区,总建面达到33万平方米,吴中区、吴江区也分别出让一宗含宅用地。
??较为热门的园区和姑苏区在本轮各自出让两宗地块,总建面分别为11.7万平方米和10.7万平方米。两个区域出让地块均采用了“核心搭配次核心”思路。
??例如姑苏区24号地块,不仅地处核心地段,且地块总建面仅有2.98万平方米,是典型的小而美地块,吸引了10家左右房企参拍;而姑苏区的25号地块为包含科研用地的商住地块,对房企来说有一定门槛。
??园区26号地块紧邻第二批次触顶摇号成交的17号地块(由华润竞得),本次同样吸引了多加房企参拍;园区27号地块原为公交场站用地、公园绿地,后由控规调整改为居住用地,公交停保场仍未拆除,也会对房企参拍热情产生一定影响。
??02
??溢价率回落近7个百分点至2.45%
热度回归2022年前三轮水平
??从竞拍结果来看,在核心区的供应占比下降后,本轮苏州土拍整体成交溢价率为2.45%,比今年的首轮、次轮分别回落5个百分点和6.65个百分点,整体热度大幅下降,回到2022年前3轮的水平。
??虽然12宗地块均顺利出让,但仅有姑苏区24号、园区26号地触顶成交,溢价率达到15%,此外园区27号地块溢价率仅0.34%,相城区34号地块溢价率0.97%,其余8宗地块均为底价成交。
??整体而言,苏州本轮土拍整体遇冷,仅剩个别优质地块的热度保持在高位。
??03
??部分地块周边新房市场空白
整体盈利空间尚可
??对比地块的成交楼板价与周边市场情况来看,本次地块的盈利空间尚可,部分地块周边正处于新房市场空白或所剩房源不多的情况,例如姑苏区25号地块、工业园区27号地块等,且姑苏区25号地块周边次新房达6.1元/平方米左右,项目盈利空间较大;姑苏区24号地块周边价格存在倒挂,一手房售价4.2万元/平方米,二手房售价4.7-5.4万元/平方米,项目入市后也将有较大的空间。
??反之,园区26号地块、相城区31号地块周边则面临新房竞争压力较大或库存压力较大等问题,虽然有一定盈利空间,但需加强去化。
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??合作拿地比例占到7成
城投+央国企是主流
??截止发稿前,两宗摇号地块结果未出,另外10宗地块的拿地房企仍以中建三局、中建国际、厦门建发等老面孔为主,新进房企及民企的投资积极性有待提升。
??本轮合作拿地的房企较多,10宗地块中有7宗为合作拿地。主要以国央企/民企+城投类房企的组合形式出现,例如厦门建发&黄桥国资、兴华&相城高新、中建国际&苏州轨交等。另外三宗地分别由保利置业、中建三局和吴中经开国资独立竞得。
??按企业性质来看,城投公司再度成为拿地主力,10宗地块中城投参与拿地的地块达到8宗,剩余两宗则由央企单独竞得;民企在本轮投资中积极性不高,均以与城投合作的方式底价拿地。
??截止本轮,苏州在年内共进行了3次集中供地,成交总金额356亿元、总建面185万平方米,拿地金额TOP5房企分别为华润、建发、中建三局、中建国际&苏州轨交以及华发股份。
??对比苏州2022年房企销售排行来看,招商、苏高新和碧桂园作为销售三甲房企,拿地排名相对靠后,碧桂园今年尚未在苏州有所斩获,未来苏州的销售排名、市场格局或将出现变化。
??综合来看,苏州本次土拍热度大幅降低,一方面是当前市场销售预期仍未修复,另一方面,失去核心地块加持后,除两宗热点地块以外均为低溢价或底价成交,房企参拍的积极性有限。土地市场的分化持续在城市之间、区域之间甚至板块之间发生,未来仅有最优质地块能够吸引房企积极参拍,而相对普通一些的地块遇冷的概率则持续增大。企业层面,央国企、城投依然是地市遇冷时的主要支柱,与前两轮相比民企拿地积极性下滑,主要仍是由于本次地块自身条件不足以吸引大批房企入场参拍。
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中国城市住房价格288指数
(2023-02)1571.9点
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- -0.91%
日期 | 指数 | 环比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |