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??《中国房企TOP30月报》是由上海易居房地产研究院依据CRIC、WIND、东财Choice金融终端等相关数据研发编撰而成，通过每月对TOP30房企投融资情况、销售排名、市值及市值管理动态以及业绩表现的主要情况进行跟踪分析，以期对头部房企的动态趋势进行深入研判，旨在为企业发展提供借鉴启发，为行业发展提供参考依据。

??2023年6月核心观点：

??6月购房需求减弱，房企销售持续疲软。TOP30房企1-6月全口径累计销售额同比增长10.7%；单月销售额基本与上月持平，但同比大幅下滑30.2%。销售端一直较为稳健的头部房企甚至也出现了疲软态势。

??6月多个热门城市集中土拍，央国企占八成。6月土地各指标均较上月明显提升，主要原因是北京、深圳、成都、杭州、苏州、宁波等多个热门城市进行了集中土拍，优质地块占比较高。地区分化和房企分化加剧，如央国企拿地规模比重高达77.5%。6月房企融资有所好转，但偿债压力仍大。

??6月TOP30房企境内债总计发行148亿元，环比小幅上升10.2%。股权融资方面，多家A股上市房企股权融资“第三支箭”项目迎来重大进展。但6月TOP30房企债务到期迎来小高峰，房企偿债压力较大。

??6月TOP30房企市值小幅增加，其中民营房企表现较好。6月末，TOP30房企整体市值为17267.6亿元，较月初小幅增长3.2%。央国企市值依然占据榜单头部，多家民营房企市值增幅较大。此外，6月TOP30房企的市值管理行为较多，包括股东增减持股票、股权受让和转让、增资扩股、收购并购和资产运作等。

??纵观2023上半年TOP30房企的销售情况，一季度开局良好，市场呈现弱复苏态势；但二季度以来市场持续下行，规模房企也受到了影响。当前亟需更重磅政策提振市场信心，激活内生需求，促进房地产供需两端企稳复苏。

??一、企业销售：6月购房需求减弱，房企销售持续疲软

??2023年6月，TOP30房企1-6月全口径销售额总体实现24831.9亿元，较去年同期增长10.7%。大规模房企尤其是央国企仍体现出竞争优势，稳居头部，房企排名较5月整体变化不大。具体来看，保利发展已经连续第7个月年初累计销售额排名第一，1-6月实现2366亿元。其次为万科地产、中海地产、华润置地和招商蛇口，1-6月分别实现累计销售金额2017.9亿元、1784.8亿元、1702.2亿元和1663.5亿元。此外，受去年同期低基数影响，本月有20家房企实现销售额年初累计同比正增长。其中，增幅最大的3家房企为国贸地产、保利置业和越秀地产，分别增长139%、112%和71%。

??2023年6月，在经历了4-5月销售复苏动能放缓后，市场进入盘整期，TOP30房企单月销售规模合计实现3979.1亿元，环比微增0.1%，基本与上月持平；同比下滑30.2%，降幅相对较大。有13家房企单月销售额环比增长，其余17家房企单月销售额环比均出现了不同程度的下滑。其中，单月环比增幅最大的3家房企分别为华发股份(+60%)、远洋集团(+40%)和绿地控股(+21%)；环比降幅最大的3家房企则分别为中国恒大(-40%)、滨江集团(-36%)和卓越集团(-32%)。同比来看，6月TOP30中仅5家房企实现同比正增长。其中，国贸地产(+65%)、电建地产(+33%)和中交房地产(+16%)业绩表现相对去年同期较好；旭辉集团(-60%)、碧桂园(-54%)和金地集团(-53%)则同比降幅较大。

??纵观2023上半年TOP30房企的整体销售情况，一季度在房企积极推盘和市场需求释放的加持下开局良好，市场呈现弱复苏态势；但二季度以来购房者置业情绪减弱，房地产市场活跃度持续下降。6月在市场普遍下行的背景下，销售端一直较为稳健的头部房企甚至也出现了疲软态势。当前各地房地产调控政策虽然维持宽松主基调，但效果欠佳，亟需更重磅政策提振市场信心，激活房地产市场需求，促进房地产供需两端企稳复苏。

??二、企业投资：6月多个热门城市集中土拍，央国企占八成

??6月土地市场热度提升，TOP30房企中共有17家房企拿下51幅涉宅用地，包括纯住宅32幅、商住14幅和综合用地5幅。从各指标来看，6月TOP30房企总投资建面为451.08万平方米，环比增长22%；成交总价为951.58亿元，环比增长89%；平均成交楼板价为19607元/平方米，环比上涨27%。6月土地各指标均较上月明显提升，主要原因是北京、深圳等多个热门城市进行了集中土拍，优质地块占比较高。

??6月参与拿地的房企中，包括11家央国企、3家民营房企和3家混合所有制房企。央国企维持了较高的拿地规模，共竞得地块41幅，投资总建面合计349.5万平方米，比重高达77.5%。具体来看，6月土地成交金额排名前三的房企依次是中海地产、保利发展和招商蛇口，分别成交277.84亿元、221.56亿元和80.96亿元，环比分别变动+1581%、+204%和-22%。其中，中海地产本月在北京、深圳、广州、厦门、天津、成都和长春7城竞得共计7幅涉宅地，保利发展则在北京、广州、佛山、东莞、三亚等10城竞得共计13幅涉宅地，全国化布局进一步深入。招商蛇口拿地强度较上月小幅下滑，本月在北京和宁波2城共竞得4幅涉宅地。

??6月参与拿地的民营房企有滨江集团、龙湖集团和美的置业，合计拿地4幅。其中，滨江集团6月于杭州地区竞得纯住宅用地2幅。值得一提的是今年上半年，滨江集团持续发挥杭州本土优势，累计拿地共11幅（主要在杭州地区），其拿地强度和稳定性超过了很多央国企，是优质民营房企的典范。

??分城市来看，6月北京、深圳、成都、杭州、苏州、宁波等多个城市进行了集中土拍，TOP30房企在25个城市成功竞得地块。成交总价最高的5个城市依次为北京、深圳、杭州、佛山和厦门，分别成交了265.7亿元、125.3亿元、104.2亿元、74.5亿元和63.2亿元。具体城市来看，北京在本月进行了今年首轮多批次供地，TOP30房企中中海地产、保利发展、招商蛇口和越秀地产4家央国企均在北京竞拍成功。

??溢价率方面，深圳、厦门、成都3城由于竞争激烈，6月溢价率均超过14%；但南昌、武汉、太原、长春、南宁等城市依旧以底价成交为主。当前土地市场城市间分化加剧，一线城市和强二线城市土拍热度明显高于弱二线城市和三四线城市。考虑到今年一季度市场复苏昙花一现后，二季度房企销售呈现颓势。在行业整体下行压力持续加大的情况下，未来可能有更多房企的拿地策略集中于个别核心城市；或有部分房企可能借助所在热门城市的区位优势继续深耕本土，而非全国性布局。这将导致土地市场地区分化进一步加剧。

??三、企业融资：6月房企融资有所好转，但偿债压力仍大

??2023年6月TOP30房企境内债发行约148亿元，环比小幅上升10.2个百分点，同比下滑45.5个百分点。继4-5月TOP30房企债券发行规模连续2个月大幅下降后，6月TOP30房企债券融资基本面有所好转，但依旧远不及去年同期。从结构上看，融资渠道涉及了超短期融资券、公司债、中期票据三类，发行规模分别为36亿元、31亿元和81亿元。

??2023年6月TOP30房企境内发债成本为3.29%,环比微增1.6%，同比下降3.5%。从2020年1月至今的长时间段来看，TOP30房企境内发债成本小幅波动，保持在3.4%左右的水平。6月TOP30房企境内发债成本略低于历史均值。

??6月TOP30房企迎来债务到期小高峰，债券偿还规模合计255.8亿元，环比增加33.0%，同比增加46.6%，偿债压力明显加大。净融资额为-107.8亿元。

??具体来看，6月TOP30房企中有7家房企参与了新债发行。发债规模最大的企业为中国中铁，发行额为55亿元。发行利率最高的房企为新城控股，利率为5.4%；其次为滨江集团，利率为4%。可以看出在“第二支箭”延期扩容后，部分优质民营房企虽然成功通过中债增发债，但民营房企的发债成本明显高于央国企。债务方面，6月TOP30房企中共有11家房企债务到期，其中中国铁建和中国中铁的单月到期债务规模较大，分别为60亿元和55亿元。

??股权融资方面，6月多家A股上市房企股权融资“第三支箭”项目迎来重大进展。6月16日，招商蛇口发行股份购买资产并募集配套资金的方案获得证监会同意注册批复，目前招商蛇口发行股份收购的标的资产已完成过户。此外，6月27日保利发展、中交地产、福星股份、大名城定增或发行股份购买资产事项也获中国证监会同意注册批复。而“第三支箭”最大单——万科地产150亿元定增项目也已获得深交所受理。

??整体上，6月TOP30房企债券融资和股权融资基本面有所好转。但需要注意的是，由于市场销售仍有波动和不确定性，故而房企拿地和新开工意愿持续低迷，导致房地产行业贷款融资需求大幅减少。6月29日央行公布的2023年二季度银行家和城镇储户问卷调查显示，二季度房地产企业贷款需求指数约47.0%，环比下降8.3个百分点。该指标回落至50%以下，反映出房地产企业贷款需求处于收缩状态。

??四、市值表现：6月TOP30房企市值小幅增加，民营房企表现较好

??6月末，TOP30房企整体市值为17267.6亿元，较月初小幅增长532亿元，环比上升3.2个百分点。6月TOP30房企中有17家房企市值有所增加，11家房企市值出现了不同程度的下滑，另外2家房企（中国恒大、旭辉集团）因停牌等原因市值无变化。

??央国企市值依然占据榜单头部。6月末华润置地总市值为2180.4亿元，继续维持TOP30第一名；中国中铁和中海地产月末总市值分别为1876.2亿元和1721.7亿元，位居TOP30第二和第三名；万科地产本月市值总体稳定，但排名较上月下降了2位。从月内市值变化量绝对值来看，华润置地6月末市值相对月初增加272.5亿元，约占TOP30房企6月总市值增量的一半。从月内市值变化幅度来看，6月民营房企整体表现较好，其中龙湖集团月内市值增加31.3%，增幅位居TOP30房企首位；其次是融创中国，月内市值增加15%。部分央国企市值出现了小幅下降态势，如6月市值降幅最大的企业为国贸地产，月末市值较月初下降了约16.9%。

??6月TOP30房企市值管理行为较多，包括股东增减持股票、股权受让和转让、增资扩股、收购并购和资产运作等。

??（1）股东增持股票：本月越秀地产、绿城中国和保利发展均有股东增持股票，一周后3家房企市值分别变动+4.3%、+8.9%、+0.8%。

??（2）股东减持股票：中交房地产股东重庆渝富资本运营集团有限公司于2023年3月6日至2023年6月5日期间减持398.60万股。

??（3）股权受让：本月共发生2次股权受让行为，受让企业均为滨江集团。6月21日，滨江集团受让杭州地铁开发有限公司持有的杭州北鸿置业有限公司100%股权及对应债权；公告一周后滨江集团市值增加1.1%。6月28日，滨江集团受让南京轩宇置业持有的南京轩居35%股权及47222.31万元债权；公告一周后滨江集团市值下降3.4%。

??（4）股权转让：本月保利发展、华发股份2家房企发生了股权转让行为。其中，保利发展于6月1日将直接持有的保利小贷94%股权按照评估价值以协议转让方式转让给公司控股股东保利南方；华发股份6月21日发布公告称，拟将阅潮公司100%股权转让给珠海华发现代服务投资控股有限公司。公告一周后保利发展和华发股份市值分别增加了9.4%和1.3%。

??（5）收购实施：6月26日，建发股份发布公告称对红星美凯龙的收购实施完成。6月28日，招商蛇口发布公告称已完成对南邮集团和招商前海实业的股权收购。公告一周后建发股份和招商蛇口市值分别变动了+2.3%和-5.3%。

??（6）增资扩股：6月21日，国贸地产发布公告称，国贸期货全体股东分别以自有资金按照各自股权比例向国贸期货增资50,000.00万元。公告一周后国贸地产市值下降了5.8%。

??（7）资产运作：6月29日，电建地产发布了3份公告，分别宣布将投资建设浙江省景宁抽水蓄能电站项目，广东省云浮市云安区都杨镇观音山矿区和牛栏坑矿区建筑用花岗岩项目以及矿山配套码头，湖北省蕲春县刘河镇石鼓冲矿区建筑用片麻岩、花岗岩矿项目。公告一周后电建地产市值增加了2.6%。

??6月兴证国际证券维持了越秀地产、绿城中国和龙湖集团的买入评级，目标价分别为12港元、12港元和24港元。

??6月TOP30房企中有15家房企公布了2022年度的分红派息预案。其中，滨江集团、中交房地产、电建地产、中国中铁和中国铁建5家房企在公布了派息方案的一周后市值有所增加（分别增加了6.2%、5.9%、0.7%、2.7%和4.6%）。有9家房企在公布了派息方案的一周后市值下降，其中绿城中国和龙湖集团分别下降了15.6%和9.4%。