项目报告 2024-02-01 15:12:03 来源：中房网
- 城市:上海
- 发布时间:2024-02-01
- 报告类型:项目报告
- 发布机构:易居研究院
申报企业：光控安石（上海）商业管理有限公司
??摘要：光大安石虹桥中心位于上海长宁区淞虹路377号，隶属于上海虹桥临空经济园区，是轨道交通2号线淞虹路站和26号线（规划）上盖。其前身是黄金交易市场，改造前周边商业质量相对滞后，项目之前多年处于停工状态，光大安石接手后，以综合体的业态组合形式重新规划，为其定制了集合多元化办公、艺术街区式购物中心和配套公寓的一体化生活中心设计方案，并自建自营。项目于2021年12月31日开业。
??光大安石作为跨境的不动产资产管理公司和中国房地产私募股权基金平台，通过建立多板块、全生命周期的资产管理能力，统筹贯彻“募投建管退的大资管”理念，并在项目的各个方面及阶段加以落实，最大化地释放项目价值。在资产获取阶段，进行专业的投资决策，为挖掘项目价值打下了基础；因地制宜，根据项目条件量身定制为融四大业态于一体的综合体；在资产管理阶段，通过主动开发和深度运营管理，提升项目业绩及资产价值；以终为始，以退出的思维看待资产管理，谋划项目未来嫁接金融资本市场。
??开业2年来，光大安石虹桥中心已然成为外接城市界面、内有乾坤的街区式都市TOD综合体,也是虹桥临空园区年轻白领、家庭艺数文化体验欢聚的首选地。取得了三大成效：一是拉动消费经济，不仅补足了虹桥临空园区缺乏现代化、综合性商业空间的空白，也促进了片区商业和消费的升级,被选为全市15个重点消费新地标之一；二是作为上海首个获得LEED铂金/WELL金级双预认证的项目提升了绿色效益，同时也打造艺术属性，推进了政务服务进商圈和片区职住平衡，实现了社会效益；三是链接起城市、资本、商场场景和消费者，使项目成为一个利用社会资本进行全生命周期资产管理的城市更新样本项目。
??（一）项目概况
??光大安石虹桥中心位于上海长宁区淞虹路377号，毗邻虹桥综合交通枢纽，是轨道交通2号线淞虹路站和26号线（规划）上盖。项目所在的上海虹桥临空园区，是我国华东地区第二个获批的国家级临空经济示范区，坚持“总部经济、虹桥门户”的发展定位，凭借大虹桥板块集聚众多企业总部的产业优势、一流的服务与支持创新的商务环境、完善的政策支持优势，临空园区已成为上海的新名片和国际商务的承载地。
??项目原址为卜蜂莲花大卖场，于2014年闭店。2014年该地块拟建设为黄金交易市场，因原业主开发能力有限、负债较高，项目出现困境，多年处于停工状态。2017年底，光大安石通过股权交易收购了该项目公司，以综合体的业态组合形式重新规划，为其定制了集合多元化办公、艺术街区式购物中心和配套公寓的一体化生活中心设计方案，并自建自营。改造后的光大安石虹桥中心由5栋写字楼和下沉式商业广场围合而成，总建筑面积17万平方米，其中商业面积6万平方米、办公面积7万平方米。项目已于2021年12月31日开业。开业两年来，项目已然成为外接城市界面、内有乾坤的街区式都市TOD综合体,也是虹桥临空园区年轻白领、家庭文化体验欢聚的首选地。
图1：项目改造前后对比图
??（二）做法经验
??光大安石作为跨境的不动产资产管理公司和中国房地产私募股权基金平台，通过建立多板块、全生命周期的资产管理能力，统筹贯彻“募投建管退的大资管”理念，并在不动产项目的各个方面及阶段加以落实，最大化地释放项目价值，打造出符合市场长期发展需求的核心资产。落实到光大安石虹桥中心项目上，则主要体现在以下几点做法：
??1、科学决策，精准定位为项目价值实现奠定基础
??项目利用光大安石的资源和经验，基于宏观经济和房地产市场形势，以全产业链的视角对项目进行投资研判分析。在投资前，精准定位，测算出未来几年的租金和项目运营成本等，综合考虑资金来源及融资方式等要素，判断出最适合的退出时机，并将价值评估结果进行数字化建模。比如，由于项目本身是困境资产，得益于光大安石兼具金融和开发管理背景经验，光大安石在背景调查、债权债务梳理、法务、财务等方面进行了充分的评估和风险甄别，设计出最优的投资方案以解决项目相关方的利益诉求，以及获取项目融资支持。同时，依托团队内部风险决策体系，对项目投前、投中及投后进行宏观指导和风险把控。将本项目重新定位为长宁西门户的新地标，打造街区式都市TOD综合体。
??项目完成收购后，签订了新的土地出让合同并支付了土地出让金，提高了项目计容面积，将用地性质从纯商业调整为办公和商业，增加了局部层高，延长了土地使用年限，并且仅用18个月就完成了城市更新所有批复手续，为项目价值的实现创造了良好的前提。
??2、因地制宜，定制化打造融合多元业态、富有特色的综合体
??城市更新项目受体量、位置、资产既有条件等诸多因素的限制，光大安石跳出传统开发模式的条条框框，根据项目所处的地理位置、消费人群、城市能级、竞争力、资产形态、限制条件等，因地制宜考虑项目的开发运营模式，采取定制化的解题思路去打造每个项目。本项目所处的虹桥临空园区经过若干年发展，生活居住及商务办公氛围已然非常成熟，地块周边三公里的在职居住人口超过10万，但周边商业质量相对滞后，原开发方案的业态结构、建筑设计已经无法满足周边发展的现状需求。光大安石根据资产特点充分挖掘其价值，为其量身定制了集合多元化办公、艺术街区式购物中心和配套公寓的一体化生活中心设计方案，打造成融甲级办公、独栋办公、品质商业、酒店式公寓四大业态有机兼容的片区综合体。
??在商业空间塑造方面，光大安石在黄金交易市场楼盘的原始结构上重新设计，在地下结构基本完工的情况下充分利用地下4万平方米的空间，打造出一个拥有超大下沉式露天广场的商业体。借助南北内街、下沉广场等空间的安排和链接，既有外部的围合，又有内部的开放，融合了盒子购物中心和开放街区的优点。同时，项目还进行了商业产品线重塑。光大安石商业地产创设“大融城”品牌，并针对不同区位、不同体量、不同客群，建立多样化的产品线，本项目的商业广场——长宁ART PARK大融城，就是大融城品牌的一个全新产品线的首发项目。其中“Art”是指将平淡日常焕活为生活艺术，“Park”即室内外结合的建筑形态和公园氛围，Art与Park二者相结合致力于为时尚年轻家庭和新中产白领人群提供一个相遇、连接、发现和分享的多维空间，以体验及品质为项目核心内涵，为新时代消费族群构建无处不融合的消费场景。
??在办公产品方面，定位为定制化的企业总部，设有空中连廊、屋顶花园等丰富的空间层次，呈现多维办公场景。在酒店式公寓产品方面，联合优秀合作方,引入全球知名酒店运营商雅诗阁旗下品牌馨乐庭服务公寓，探索人、空间与城市的有机连接和互动,营造独有的复合型品质生活体验。
图2：办公场景效果图（左）、酒店式公寓实景图（右）
??3、专业运营，精细化管理提升项目绩效及资产价值
??基金公司过去更侧重投资能力，鲜有成熟的运营团队和可执行的投后管理经验。光大安石非常重视资产运营，在商业地产运营领域，早在10年前即领先同行设立了自己的商管公司，打造出商业品牌“大融城”，坚持“重资产收购+轻资产管理输出”模式，以“核心城市+区域聚焦”的策略布局全国，对投资项目展开主动开发和运营管理；在办公管理领域，2021年光大安石发布了WELLBEING资产管理服务体系，覆盖旗下写字楼管理领域，不仅为入驻企业提供传统的办公空间及工作场景，也为企业提供能够沟通、互动的办公生态，既在硬件上为企业提供关注员工福祉、工作质量的建筑环境，又在软件上为企业提供一体化的装修、设计、行政、专业咨询服务，为企业员工提供社交、差旅、文化服务。
??光大安石虹桥中心项目自建自营自持，采取了主动开发和深度运营管理的方式，通过精细化的商业运营手段，提升项目运营表现，进而释放资产价值。项目运营两年，目前整体出租率达到80%左右。具体来看，有以下四点：
??一是，在商业广场内采取局部自营。即推出四大自营主题空间，分别是新概念菜市集品牌“融美·市集”、精致美食街区“融·食荟”、KOL BOX达人光盒以及ART PARK CAMP快乐时光主题空间，进一步挖掘了产业链下游的价值，为项目贡献了不少利润。
??二是，汇集区域首店，发挥首店效应。在业态组合与品牌引入方面契合当地海派文化氛围，锚定时下深受追捧的体验经济与精致生活方式，并最大程度的提升商业体的品牌数量以及业态组合的丰富度。长宁Art Park大融城入驻了250多个品牌，不仅以约24%的长宁首店完成了其产品线首秀，同时还引入多家品牌店铺的上海首店及全国首店。
??三是，创新圈层运营，打通“人与人”链接场景。项目通过大铺小切不仅提升了场内租金坪效，也为商户链接圈层客群、消费者链接高品质生活以及同好人群的相互链接提供了更高效的场景。在项目社群运营上，长宁Art Park大融城还结合空间主题，以更精细化的圈层运营打通线上和线下的壁垒。比如在线上搭建CRM小程序商城，打造专属线上主题空间优选区、主题空间栏目组等，增加会员粘性；而在线下，不仅将与网红潮流街内商户联动举办二次元主题的线下市集、百人巡游、国风KOL签售、演艺活动等，还打造可用于租赁的网红直播间，让项目依托网红经济“出圈”。
??四是，围绕核心运营理念，动态调整短期运营主题。Art Park在命名之初，就承载着对商业艺术空间的探索期许。长宁Art Park大融城以“艺数新地标”为核心运营理念，潜心打造数字艺术体验、带有社交温度属性的综合体，通过3D mapping艺数交互装置、多元丰富的艺术活动，致力于提升消费客群的购物休闲体验，促进片区商业和消费的升级。同时也做到了不断动态调整运营主题。比如，项目商业管理团队将2023年下半年的运营工作主题确定为“以年轻人为友，打造艺术潮流文化共享空间”，深度探索日咖夜酒休闲模式，以区域首店+主理人创意企划为全新发力点。
??除了商业运营，在办公运营方面，融合光大安石Wellbeing办公运营服务体系，打造办公生态圈，开业前即实现了约40%预租率。
??4、以终为始，打通“募投建管退”的全生命周期资产管理
??作为深谙地产基金全周期运作逻辑的不动产基金管理人，光大安石不仅重视前端的风险研判、投资决策与后端的综合资产管理，同样重视成熟资产的退出与价值实现。打通“募投建管退”的全产业链并形成闭环，对于企业参与项目实际经营管理和实际操盘层面都有推进作用。
??在成熟商业地产的资产退出阶段，光大安石主要有两类路径，一是通过大宗交易，另一个途径就是资产证券化。光大安石领先业界组建了专业的不动产资产证券化团队，长期关注并主动参与了我国不动产资产证券化及公募REITs领域的业务创新及产品设计，先后推动境内首单“PERE+类REITs”产品、百亿规模的境内首单储架式商业类REITs产品以及境内首批基础设施公募REITs产品成功发行。这都为本项目未来成熟阶段的退出，提供了多元化的退出渠道。
??（三）项目成效
??开业2年来，光大安石虹桥中心已然成为外接城市界面、内有乾坤的街区式都市TOD综合体,也是虹桥临空园区年轻白领、家庭艺数文化体验欢聚的首选地。
??1、推动了片区的消费经济
??2021年9月，项目被选为全市15个重点消费新地标之一。2021年10月，项目荣获“GBE商业综合体大奖2021”和“最佳体验式商业空间奖”。开业四天以95%的开业率、近100%的出租率、30万人次的客流以及超2820万的销售额完成新年首秀，多家品牌销售额为全市及区TOP1-TOP3。2022年项目获得“美国MUSE国际创意大奖设计金奖”，2022年年度“数字艺术新地标”奖项（周末做啥），2023年获得了年度“品质购物中心”（上海BANG）和年度“优质人气商业地标”（魔都GOGO）称号。项目不仅补足了虹桥临空园区缺乏现代化、综合性商业空间的空白，也促进了片区商业和消费的升级，为虹桥商务区全力打响“上海购物”品牌画龙点睛。目前办公物业的主力租户以国际物流、智能科技、网络科技、医疗器械为主，包括长城汽车、诺保科、精明购、阪神阪急物流、仙豆智能等。酒店式公寓基本满租，主力客户多为企业高管。
??2、兼顾了一定的社会效益
??一是提升了绿色效益。在全球“双碳”发展目标下，光大安石虹桥中心也加入了国内绿色可持续项目的行列。项目率先将绿色、健康、可持续的理念导入到区域发展中，打造健康建筑、绿色建筑，成为了上海首个获得LEED铂金/WELL金级双预认证的项目，这也成为其赋能城市更新的重要一环。
??二是推动了职住平衡。项目中增加了酒店式公寓业态，一定程度上有利于推动片区的职住平衡。
??三是强化了艺术属性。次元文化创意街区+文化型美陈视觉输出+艺术展演的落地，让光大安石虹桥中心艺术属性更加强化，成为该区域标志性潮流艺术街区，为区域注入多元且浓厚的文化氛围。
??四是推进了政务服务进商圈。政府服务进商圈是长宁区完善商务服务的重要举措，项目打造了约5000平方米的“数字店小二”服务专区并还建给政府，提供了政府便民服务空间。
??3、全生命周期“大资管”的样本
??作为国内最早建立起“募投建管退的大资管”模式闭环，并持续取得成功先例的房地产基金公司，光大安石擅长挖掘存量市场，寻找价值被低估的商业项目，通过调整定位、硬件改造、业态组合等方式重塑项目价值。与传统概念的房地产开发公司不同，光大安石具备金融思维，同时链接起城市、资本、商场场景和消费者，使项目成为一个利用社会资本进行全生命周期资产管理的城市更新样本项目。
??（四）小结
??作为资管自建自持自营的城市更新综合体项目，光大安石虹桥中心的成功必须同时兼顾城市界面提升、消费提质和核心资产增值。光大安石深入理解并挖掘资产价值，进行重塑定位，从建设到运营贯彻以终为始的原则，因地制宜确定了Art Park产品线，融甲级办公、独栋办公、品质商业、酒店式公寓于一体，并不断提升运营水平，打磨产品的核心竞争力，深入实践“募投建管退”全周期资产管理模式，以“大资管”理念，推动资产价值的提升和城市更新事业的发展。项目开业2年，已然成为外接城市界面、内有乾坤的街区式都市TOD综合体,也是虹桥临空园区年轻白领、家庭艺数文化体验欢聚的首选地。
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