项目报告 2024-02-01 15:43:38 来源：中房网
- 城市:上海
- 发布时间:2024-02-01
- 报告类型:项目报告
- 发布机构:易居研究院
申报企业：华鑫置业（集团）有限公司
??摘要：梅陇华鑫天地位于上海市闵行区，原属于梅陇镇众欣产业园区范围。众欣产业园是上海最早的一批镇级工业园之一。园区企业产值和单位土地产出较低，再加上原有生产厂房、仓库、配套办公楼等建筑与区域整体形象不契合，整体转型迫切。此外，园区存量用地涉及土地权证多，整体转型难度较高。在此背景下，梅陇镇政府做出将众欣产业园区进行全方位转型的决定，并将梅陇华鑫天地作为众欣产业园整体转型首发项目。
??众欣产业园的整体转型由梅陇镇政府申请调整控制性规划，改变土地性质，将工业用地转型为商办科研。以“产业聚焦、产城融合、绿色发展”为导向，以“智慧产业社区”为转型方向，完善地区公共服务功能，大力推进产业转型升级。在更新模式上，由8家镇级集体企业共同组建联合开发体，成立上海一鑫置业有限公司，以园区平台公司方式推进转型升级。之后，一鑫置业通过委托运营管理的方式引入华鑫置业（集团）有限公司，进行开发、建设、租售代理和物业管理等全过程代甲方管理，形成联合开发机制，有利于发挥双方的协调、统筹及专业能力。
??转型后的园区规划总建筑面积约36万㎡，涵盖研发独栋、研发标办、准甲级办公楼、配套商业、人才公寓和公服配套等多元业态。转型后园区将集聚智能制造、节能环保、生物医药等产业，加快片区产业结构升级，提升区域内先进产业集聚。项目通过城市更新模式，将老旧的镇级工业园区转型成为智慧产业社区，实现与政府、企业和社会的共赢，对涉及多产权主体、多地块或政企合作的工业园区整体转型具有借鉴意义。
??（一）项目概况
??梅陇华鑫天地位于上海市闵行区，项目东至普乐路，西至梅陇港，北至春申路，南至梅南路，紧邻轨道交通15号线和机场联络线（在建）、虹梅高架路与外环高速，10公里范围内覆盖漕河泾、徐汇、莘庄、紫竹等产业核心区。项目占据沪西南门户优越位置，依托城市轨交、城市快速路和两大机场等便捷交通网络，30分钟速达上海核心CBD，1小时畅达长三角城市群。
??项目转型主要基于上海存量盘活的背景和地块的情况。2014年在国家推进土地节约集约利用的背景下，上海陆续发布了一系列有关存量盘活、工业用地改造的相关政策，各区积极响应。项目所在的梅陇镇众欣产业园区，是上海最早的一批镇级工业园之一，属于195转型区域1的国有存量工业用地，是城市更新转型重点区域。而园区当时因主要从事印刷、纺织服务、机械设备生产等行业，企业产值和单位土地产出较低，能耗远高于全镇平均水平，再加上园区原有生产厂房、仓库、配套办公楼等建筑与区域整体形象不契合，整体转型迫切。
??在此背景下，梅陇镇政府做出将众欣产业园区进行全方位转型的决定，由8家镇级集体企业共同组建联合开发体，成立上海一鑫置业有限公司，以园区平台公司方式推进转型升级。并将梅陇华鑫天地项目作为众欣产业园整体转型首发项目，可开发土地建设用地面积约173亩，以上海一鑫置业有限公司为项目公司，委托华鑫置业（集团）有限公司进行开发运营全过程代甲方管理。而众欣产业园区由此成为上海首个镇级工业园整体转型的园区，而梅陇华鑫天地项目成为众欣产业园整体转型升级龙头示范项目。
图1：项目位置示意图（左）、梅陇众欣产业园（右）
图2：梅陇华鑫天地项目鸟瞰效果图
??（二）做法经验
??梅陇华鑫天地作为首个镇级工业园区整体转型的示范项目，有诸多做法经验值得学习，如抓住政策窗口期，依托政府大力支持，明确转型方案和调整方向；在涉及众多主体上采取组建联合开发体的形式，并委托专业的运营方来操盘；在产品打造上考虑到企业全生命周期发展需求，办公产品覆盖多种类型，并能够提供相应产业服务等。
??1、依托政府大力支持，促成上海首个镇级工业园区整体转型
??梅陇华鑫天地能够成为上海市首个镇级工业园区整体转型城市更新首发项目，离不开闵行区、梅陇镇两级政府的大力支持。项目转型初期正处于上海工业用地政策窗口期，沪府办(2016)22号文、沪府办（2017）69号文、沪规土资地（2018）687号文和沪规划资源用（2020）351号文等为项目转型给出了指导性的方向，但缺乏实施细则和可以参考的成功案例，加上项目原土地权利人数量众多，转型意见难以统一。在这一背景下，闵行区、梅陇镇政府充分研究政策、调研实际现状，最终确定了项目的转型方案、规划调整方向、合作模式等内容，通过申请调整控制性规划，改变土地性质，将工业用地转型为商办科研。2019年7月19日上海市人民政府出具批文对众欣产业园控规调整予以批复，将以“产业聚焦、产城融合、绿色发展”为导向，以“智慧产业社区”为转型方向，完善地区公共服务功能，大力推进产业转型升级，实现政府、企业和社会的多方共赢。
图3：调规前后用地性质
??2、组建联合开发体，以园区平台公司方式推进转型升级
??众欣产业园区存量工业用地涉及土地权证25份，其中镇级集体企业名下有17份，社会独立法人企业名下有8份，园区整体转型难度高。园区17幅镇级集体企业名下土地中有14幅共197.1亩涉及转型，这14幅土地分属8家镇级集体企业。在梅陇镇政府的协调下，8家镇级集体企业共同组建联合开发体，成立上海一鑫置业有限公司，以园区平台公司方式推进转型升级，由一鑫置业统一产业定位，统一功能布局，统一规划实施，统一城市设计和统一管理运营。而另外8幅社会独立法人企业名下的土地，采取政府搭平台的模式，由企业按照整体规划布局进行自主转型，或者企业也可以选择由一鑫置业收购土地权利进行转型。以园区平台公司方式推进转型升级，既可以享受到补地价、物业转让比例等优惠政策，又保证了园区转型的整体性，有利于实现土地全生命周期管理、推动整体产业优化升级以及建立健全园区长效运营管理机制。
??3、创新更新模式，委托市属国企整体开发运营管理
??城市更新是否有可持续实施模式是项目转型成功的关键，而梅陇华鑫天地转型成功，关键在于其按照土地原产权人+市场专业开发运营主体合作模式，创新了产业园区更新转型的模式。2020年7月上海一鑫置业有限公司与华鑫置业签署《委托开发运营合同》，标志着梅陇华鑫天地合作实质性落地，同年12月底项目一期实现开工。项目可开发土地建设用地面积约173亩（红线范围，不含空白处），合计9个地块，其中6块研发用地面积约135亩，1块商办用地面积约16亩，2块公服用地约22亩。项目规划总建筑面积约36万㎡，其中地上约27万㎡，地下约9万㎡，产品规划有研发独栋、研发标办、准甲级办公楼、配套商业、人才公寓、公服配套等多元业态。项目研发地块分四期开发，其中研发一期2020年底开工建设，2023年9月底竣备，预计2025年项目实现全部竣工交付。
??项目委托市属国企上海仪电旗下华鑫置业整体开发运营管理项目，进行开发、建设、租售代理和物业管理等全过程代甲方管理，有利于发挥国企的优势，支撑城市更新项目的顺利实施。华鑫置业凭借自身城市更新的实践经验，依托仪电集团产业优势、资源优势和专业优势，以产业需求为导向，将建设智慧产业园区的成功经验复制到梅陇镇，致力于将园区打造成品质一流、产业一流、运营一流的智慧产业社区。
图4：梅陇华鑫天地项目开发区域（左）和分期开发示意图（右）
??4、打造丰富产品类型，满足企业全生命周期办公需求
??华鑫天地在产品设计上独具匠心，基于城市肌理的规律，设计划分为中心广场、滨河沿水、花园办公三大组团，将建筑界面分为开放、半开放、私密性三个层级，缔造深具人性尺度的生态办公体验。规划研发独栋、研发标办、准甲级办公楼等不同类型的办公产品，能够满足企业全生命周期办公需求。
??研发地块规划有研发独栋（小栋）、研发独栋（中栋）、研发标办（大栋）、人才公寓和配套商业：其中小栋面积约2500㎡；中栋面积约4000㎡和5000㎡，面积约14000-22000㎡。独栋产品有5层，大堂挑高5.5米，标准层高4.2米，地下车库电梯直达入户，其他部位毛坯交付。独栋产品在前期设计时就考虑了客户个性化的需求，设有燃气、预留烟道、空调等位置。研发标办标准层面积约1400-2100㎡�