市场 2025-02-07 08:37:40 来源：丁祖昱评楼市
??2024年长租市场总体平稳，进入2025年，住房租赁行业，机遇与挑战并存。
??供需量价层面，保租房短期供应提升，2025-2026两年触顶，随后回归平稳。而在供应上涨、需求稳中微降背景下，市场租金压力较大，部分城市面临回落风险。
??投资趋势层面，参与资方整体表现多元化，私募基金、资管企业、险资均是投资主力军。投资资产选择上，首选一线城市及可快速变现的非居类资产。
??融资表现层面，保租房公募REITs市场规模与发行情况均呈现出积极态势，保租房REITs发行节奏明显加快，预计2025年累计发行规模将超250亿元。
??保障性租赁住房主要筹集途径包含新建及改建，当前核心八城新建项目主力支撑入市供应。根据测算模型，预计到2025年新增入市保租房量为880万方，2026年为850万方，而后市场在历经2023-2026年的供应高峰后，开始逐步回落至年均340万方左右。
??反观需求端，以核心八城外来常住人口为例， 2023年同比减少34万人，其中一线下降23万，二线下降11万，作为租房主力军的基数阶段回落，短期需求抑制，在供应上涨、需求稳中微降背景下，租金压力较大，部分城市面临回落风险。
??据不完全统计，全国范围内成交的长租公寓大宗交易多位于一线城市，其中上海为绝对主战区，占比高达69%。
??从资方类型看，整体表现为多元化，包含以建信住房租赁基金为代表的私募基金、铁狮门等为代表的资管企业以及平安不动产、大家保险为代表的险资均是投资主力军。
??投资资产类型上，非居改组类占比高达71%，说明资方对成本和风险的敏感度较高，他们偏好于能快速变现项目；投后产品定位上，则更加倾向于收益更高的服务式公寓。
??扩募方面，截至目前，前期上市的四支保租房REITs已提出扩募计划，保租房REITs“首发+扩募”并行态势基本形成。
??首发方面，2024年国泰君安城投宽庭保租房REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT均发行上市，累计发行规模95.5亿元。
??同时建信建融家园租赁住房REIT已获受理，上海地产租赁住房REIT等也已正式申报至上交所。
??另有多家企业宣布推进保租房REITs申报工作，保租房REITs发行节奏明显加快，预计2025年累计发行规模将超250亿元。
??自 “十四五” 规划启动以来，为加速保障性住房工程的发展与落地，郑州、合肥、杭州等众多城市�