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??烂尾4年之久的上海青浦正荣中心项目迎来司法拍卖。尽管起拍价相较于评估价已经打了七折，但该项目仍然流拍了。

??据阿里法拍平台公布的信息显示，上海青浦正荣中心在建工程及相应的国有土地使用权，于2025年8月4日至8月7日进行拍卖。阿里法拍给出的项目评估价为9.31亿元，而项目此次起拍价为6.52亿元，相当于评估价的约7折，折合楼板价约为10853元/平方米。

??值得注意的是，此次拍卖的并非外界传言的正荣地产总部大楼。

??公开资料显示，该项目土地用途为餐饮旅馆业及商业用地，使用权面积24039平方米，总建筑面积106111平方米（其中地上建筑面积63331平方米、地下建筑面积42780平方米）。项目所有人为正荣御天（上海）置业发展有限公司（以下简称“正荣御天”）。企查查显示，正荣御天为正荣地产控股有限公司全资子公司，而后者为正荣地产集团有限公司（以下简称“正荣地产”，06158.HK）在境内的主体。

??2014年2月，正荣地产以25.6亿元竞得该地块，楼面价为15786元/平方米，溢价率达59.4%。时移世易，随着正荣地产爆发债务和资金危机，上海青浦正荣中心也陷入停工烂尾状态。

??阿里资产平台显示，此次拍卖吸引了5512次围观，但最终无人报名、无人出价，项目首拍即宣告流拍。

??首拍即流拍

??该项目可谓命途多舛。

??当时正荣地产拿地时，项目规划为融合购物中心、高端办公、星级酒店、精品公寓等多元业态的商业综合体，并于2019年5月举行开工奠基仪式。

??但在施工期间，项目被传出酒店规划变更为长租公寓，引发周边业主维权。尽管后续仍按原规划建设，但2022年正荣地产爆发资金危机，项目随之陷入停工状态。

??据周边中介从业人员透露，该项目主体结构已基本完工，市场曾传言仅需约3亿元资金即可完成内部装修建设。此前亦有消息称华润可能接盘，但均无下文。周边居民反映，该项目的长期烂尾严重影响了区域房价和形象，期望拍卖能为项目找到新东家。

??然而，盘活该项目并非易事。

??在一些业内人士看来，该项目尚处于待建状态，后续仍需大量资金投入。其地理位置优势并非特别突出，且为商业性质，潜在买家不仅要考虑建设成本，更需评估未来商业运营的盈利前景。若拍卖价格缺乏足够吸引力，项目成功盘活的难度较大。

??对于陷入困境的正荣地产而言，盘活项目、偿还债务及推进债务重组是其核心任务。此前，正荣地产表示，一直与多家金融机构磋商，力求以合理成本获得新贷款，确保在建物业项目的交付，但今年以来尚未新增任何借贷。在债务重组方面，正荣地产披露正与法律及财务顾问商讨境外整体债务管理方案。其最新销售数据显示，2025年7月销售额约3.36亿元，今年前7月累计销售额约27.01亿元，整体经营状况不佳。

??法拍资产困境

??青浦正荣中心的流拍并非孤例。近年来，伴随房地产行业深度调整，多家民营房企出险，其总部或核心城市商办资产被债权人处置并进入法拍程序的现象增多。这些被法拍的资产难逃两类结局：要么折价转让，要么流拍。

??不久前，京东司法拍卖平台交易记录显示，泰禾集团上海总部大楼最终以起拍价6.597亿元成交。这座位于上海市静安区恒丰路232-262号、汉中路233-247号的建筑，作为泰禾集团华东总部所在地，曾是这家闽系房企在全国激进扩张的重要据点。但如今也难逃被拍卖的境地。这笔交易的买家为上海舜晟建设集团有限公司，外界给予其的标签是“低调务实”。6.597亿元成交价相较于评估价9.424亿元，已缩水3亿元，较开发成本13.5亿元而言更是价格“腰斩”。

??相比之下，更多资产面临“有价无市”的局面。

??就在今年7月12日，阳光城上海总部大厦“滨江国际广场1号楼”第三次拍卖，起拍价较一拍再打七折，最终仍因无人出价而流拍。

??一位长期跟踪商业地产市场的人士认为，当前商业地产市场整体低迷，一线城市如上海空置率上升，租金下滑，投资回报率下降。叠加经济下行压力，大型企业普遍收紧投资预算，大宗资产交易遇冷。

??戴德梁行研究显示，2025年上半年上海大宗物业成交总额158亿元，完成交易37宗，同比显著回落，不足往年同期一半水平，印证了市场的寒意。

??“其次是资产本身问题。”上述人士进一步解释称，诸如此类的法拍资产往往伴随着复杂的债权债务关系，买家也会担心“买楼送债”的问题。总的来说， 市场信心的缺失、对复杂债务关系的担忧、高昂的交易成本以及对资产本身价值和位置的重新评估，共同导致了这些法拍商办资产“有价无市”、无人接盘的流拍局面。

??一些业内人士告诉中国房地产报记者，根据规定，此类流拍资产通常会降价进行二拍或三拍，甚至进入变卖程序。最终能否成交，取决于降价幅度是否足够吸引买家入场，以及整体市场环境能否有所改善。目前来看，大幅降价成交或继续流拍的可能性并存。