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??北京土地市场再现久违的火爆竞拍场景，朝阳区太阳宫地块引发房企激烈争夺。

??9月30日，北京两宗地块挂牌出让，最终揽金52.73亿元。其中朝阳区太阳宫地块总价43.145亿元，楼面价8.53万元/平方米，经过339轮竞价，溢价率高达39.18%。在9家房企持续近3个小时的“火拼”后，剩下中建智地和懋源地产之间的较量，最终中建智地一举夺得，这场土地拍卖热度是北京朝阳区今年截至目前的最高表现。

??四道桥地块则稍显冷清，电建地产+门城投资联合体以底价收入囊中。

??太阳宫地块未来或将达到朝阳新房售价天花板，而四道桥地块项目入市后，将是板块内唯一在售新房，被电建地产给予厚望。

??高端购买力强劲

??截至9月30日，包括此次太阳宫地块，朝阳区今年已成交4宗地块，此前的黄杉木店+孙河组合地块，将打造金茂越秀璞樾和中建紫京宸园，三间房棚改地块则打造金茂满耀和保利朝观天郡，9月初首开摘得的呼家楼迷你地块也具有高端属性。

??在这4宗地块的助推下，朝阳正迎来史无  前例的高端品质住宅供应潮。

??其中黄衫木店双子璞樾、紫京宸园计划10月开盘。北地块璞樾由金茂设计，越秀操盘；南地块紫金宸园由中建智地开发。两个项目预计售价在10万元/平方米。

??具体到太阳宫区域，上一次供应住宅用地可追溯至2022年。当时，中建玖合以15%的溢价率竞得朝阳区太阳宫新区D区0210-029地块，并打造为开盘即“日光”的中建玖合府，现已交付，新房成交均价为11.85万元/平方米。

??此外，从二手房中介平台数据来看，太阳宫地块周边的太阳公元、火星园、丰和园等小区，二手房销售均价已达12万元/平方米，部分优质房源价格突破14万元/平方米，房龄均在10年以上。

??有分析人士称，以成本倒推逻辑测算，太阳宫地块楼面价达8.53万元/平方米，叠加建安成本、税费及财务成本，再以10%左右利润率测算，基础售价或达14万元/平方米。

??配套方面，地块位于东北三环外，与双轨交会的太阳宫地铁站能够实现地下联通，斜对角就是凯德Mall，旁边有太阳宫公园，教育资源有人朝分实验学校、人大附中朝阳学校，且城市界面上高端住宅林立，北侧就是中建玖合府。

??从产品来看，太阳宫627地块住宅建筑规模约4.28万平方米，按照中建玖合府196平方米户型面积标准估算，该项目最终可能仅提供约220余套房源。体量小、套数少，供应有限，凭借区域内及东北四环二手高端住宅业主的强劲购买力，未来去化问题不大。

??上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，太阳宫板块近年在住宅用地开发中，居住资源导入速度较快，已发展为成熟居住板块，市场前景被普遍看好，与企业拿地诉求高度契合。当前该区域积极供地，既源于新房项目消化预期良好，也与市场需求规模较大密切相关，客观上体现了高品质、高质量的土地供应导向。

??独霸区域新房市场

??而由电建地产和门城投资竞得的四道桥地块，最明显的优势是交通。该地块北侧是S1线四道桥站，直线约距离150米。从四道桥也方便换乘1号线和6号线。另外自驾也方便，阜石+莲石+长安街西延方案，可以通过长安街沿线快速转换到莲石路，快速路直达西二环。

??门城投资是门头沟区国资委旗下企业，电建地产则是深耕北京门头沟区的央企，在门头沟有长安华曦府、珑悦玖宸等新房项目。其中珑悦玖宸2018年拿地，2020年开盘后三易案名，目前仅网签28套。

??电建长安华曦府是一个开盘即热销项目，2024年8月29日，电建旗下公司海赋丰业拿地后，引入了贝壳旗下贝好家作为合作方，共同开发与销售。

??同年12月15日，电建长安华曦府首开即“日光”，共签约16亿元，项目在今年3月清盘，成交均价4.5万元/平方米。

??相比长安华曦府住宅楼面价2.78万元/平方米，此次出让地块楼面价要低4300元/平方米。

??周围二手房主要是地块西侧的“门头沟三兄弟”——龙湖北辰揽镜、金地峯范北京和金茂长安悦，这些以刚性需求购房者为目标客户的楼盘，已迅速占据了市场，单价5万元/平方米，属于以低总价策略吸引购房者的楼盘。

??预计四道桥地块未来的产品定位和价位将与上述3个项目相似，针对刚性需求和少量刚性改善性客群，并以“好房子”设计方案提高市场竞争力。

??四道桥地块规划要求相对简单，但有诸多细致的建设要求。例如，“项目用地涉及的长安街西延线及周边区域为一级重点地区，属于重要城市功能区，应注重长安街西延线城市景观塑造，保证城市山水景观廊道通畅，突出节点标志性的建筑体，体现时代风貌、现代化新区特质。”“银盛路以南、迎宾大街以东为地下空间重点建设区，鼓励地下一层作为商业空间。”地块也靠近不可移动文物——四道桥龙王庙，以及因临玉带街（规划中）和银盛路一侧，需要注意噪音防治等要求。

??对于后续土地供应，严跃进认为，不仅在“量”上提升，更关键的是“质”的优化。优质地块的推出有助于增强企业拿地信心，也对稳定北京土地市场、推动全年供地计划顺利落实具有积极意义，并有效满足房企的布局诉求。