世邦魏理仕发布《2018年第一季度北京房地产市场回顾及展望》

??2018年4月8日，北京–世邦魏理仕（CBRE）今日发布《2018年第一季度北京房地产市场回顾及展望》。报告指出，北京优质写字楼市场、优质零售物业市场、仓储物流市场和投资市场，呈现如下特点：

??1.  优质写字楼市场：季度市场净吸纳量创7年来同期新高，达122,570平方米，预示着2018年北京写字楼市场需求将进一步放量；金融、科技和专业服务行业继续成为市场需求的主要动力，其中传统金融行业的新租和扩租势头强劲。

??2.  优质零售物业市场：本季度，市场项目整合和转型活动持续活跃；整体租赁市场较平淡，餐饮业相对活跃。

??3.  优质仓储物流市场：季度租金大幅上涨10.1%，超过去三年的累计涨幅，报平均租金46.3元/月/平米；市场连续第四个季度空置率在0.5%以下，短期内市场仍处于供不应求的状态，租金维持稳定增长趋势。

??4.  投资市场：本季度共有6宗大宗物业投资交易成交，总交易额录得56.8亿元；酒店成为本季度最受欢迎的物业类型，共有3宗成交，合占总投资额的77.5%。

??一．优质写字楼市场

??——市场需求创7年来同期新高，2018年持续放量在即

??2018年第一季度，北京有四栋优质写字楼项目落成，为市场带来40.7万平方米的办公租赁面积，从而拉开本年度供应高峰的序幕。与此同时，市场需求相应增长，净吸纳量录得122,570平方米，为近7年历史同期最高，这亦预示着2018年北京写字楼市场需求将进一步放量。

　　从整体需求来看，租赁市场70%的面积继续被内资企业吸纳，外资企业则保持平稳；金融、科技和专业服务行业继续成为市场需求的主要动力，其中传统金融行业的新租和扩租势头强劲。受新增供应影响，整体空置率环比上升2.8个百分点至8.4%；市场平均租金在个别商务区供不应求所带来的租金上涨的拉动下，同样本环比上扬0.2%，报每月每平方米420.1元。

??未来六个月，预计有467,000平方米的新增面积入市。CBD核心区域的中服地块也将迎来首批高品质楼宇入市，预计整体市场空置率将会在短期内小幅拉升，租金会保持平稳态势。

??量，在市场上旺盛的办公场所升级需求下，大部分今年入市的新项目预租情况乐观，预计今年优质写字楼的租赁将更为活跃。”

??二．优质零售物业市场

??——市场整合和转型持续活跃

??2018年第一季度，位于亚奥商圈的中海环宇荟落成，新增商业面积35,000平方米。整体市场项目整合和转型活动持续活跃，凯德集团出售翠微路店给印力集团，华联出售的广安门店将于5月关店调整。

??市场整体空置率环比上升了0.1个百分点至5.1%。受益于外围区的个别成熟项目，购物中心首层商铺平均租金同样本环比上涨0.2%，报每日每平米35.6元。未来六个月，有3个项目计划入市，总体量近246,000平方米。其入市后，可使空置率小幅上升，而市场租金将保持平稳。

??本季度，整体租赁市场较平淡，餐饮业相对活跃。西单大悦城推出集合了十余家知名餐饮品牌的查特花园餐饮街区。服饰类中，本土设计师品牌开设的线下实体店趋势进一步增强。在国际品牌引入方面，朝阳合生汇引入日本EVISUKURO国内首家专卖店；王府中环引入苏格兰服饰品牌Pringle of Scotland、纽约品牌Vivienne Tam；三里屯太古里引入川久保玲的Dover Street Market中国首店。

??世邦魏理仕中国华北区顾问及交易服务商业部主管希诺表示：“近来零售商对零售新模式的探索愈演愈烈，北京更是处在全国‘新零售’领域桥头堡的位置。在此趋势推动下，越来越多的国际、国内品牌在北京升级开设旗舰店，在空间设计、业态创新、体验升级等多方面区别于一般实体店。同时，商家也在努力打破实体店和线上销售平台的界限，实现多渠道零售，利用大数据挖掘消费者的需求偏好，以便全面提升消费者体验。”

??三．优质仓储物流市场

??——租金大幅上涨，超过去三年的累计涨幅

??2018年第一季度，北京仅有一幅位于北京经济技术开发区的工业用地成交，北京主要工业园区土地价格报每平方米2,262元，环比持平。

??2018年1月12日，北京市政府再次发布新政，对产业用地的利用方式提出严格的把控，只有“高精尖”类企业才具备产业用地的准入条件，从而限制仓储物业的新开发，加之低标仓清退行动持续，大部分建设中或基本完工的物流项目短期内无法如期入市。

??北京市高标仓储连续第四个季度无新增供应且空置率在0.5%以下。业主方展开新一轮提价，季度租金环比涨幅达到10.1%，超过过去三年的累计涨幅，平均租金达到46.3元/月/平方米；在业主方普遍提高租金的大趋势下，大部分租约到期的租户仍选择续约以维持自身业务发展。

??原计划上半年交付的26万平方米高标仓储物流设施中有近20万平米将延期至下半年甚至2019年，也有可能个别项目转变用途。短期内市场仍处供不应求状态，租金维持稳定增长趋势。

??世邦魏理仕中国华北区顾问及交易服务工业部主管李虹指出：“高标仓储设施在北京范围内供不应求、租金成本上涨明显，使得北京周边地区有更多机会成为增量租户外溢的目标；另外2018年初产业用地利用新规发布，政府希望通过对供给方式的调整，加大产业用地或用房交易的监管力度，为符合“高精尖”产业目录的企业用户创造更多机会。”

??四．投资市场

??——存量时代下，改造增值仍是今年主要投资策略

??2018年第一季度，共有6宗大宗物业投资交易成交，总交易额录得56.8亿元。酒店成为本季度最受欢迎的物业类型，共有3宗成交，合占总投资额的77.5%。其中两个项目未来改造成写字楼的可能性较大，由此可见改造增值在今年仍然是北京主要的投资策略类型之一。

　　房地产基金表现最为活跃，季内完成4宗交易，其中景瑞贡献两宗，分别为一栋位于海淀的住宅楼宇和一栋位于东城的商业楼宇。其余两处物业——一座位于海淀的酒店公寓和一座位于王府井的酒店——分别被当代置业和上海人寿收购。开发行业的资产处置和收购兼并日趋活动下，投资者在存量市场获得更多机会。在此推动下，核心区域投资活跃度明显上升，本季度贡献4宗成交。

??世邦魏理仕中国华北区投资及资本市场部执行董事纪刚指出：“2018年国内货币和金融监管环境，及北京近期发布的一系列欧洲杯开户app：土地和城市规划为大宗物业投资市场今年的走向带来较大不确定性。而‘高精尖’产业企业和自带产业资源优势的投资者，将成为今年重要的买家类型。”