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??中房网讯 （曲涛/文）国家统计局今日（11月15日）公布的《2021年1-10月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，1-10月份，全国房地产开发投资124934亿元，同比增长7.2%；比2019年1-10月份增长14.0%。商品房销售面积143041万平方米，同比增长7.3%；比2019年1-10月份增长7.3%；商品房销售额147185亿元，增长11.8%；比2019年1-10月份增长18.3%。

??同日公布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，10月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有13个，环比下跌的城市有52个，5个城市环比持平。二手住宅方面，环比上涨的城市仅4个，环比下跌的城市有64个，2个城市持平。根据易居研究院测算，10月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.3%，同比涨幅为2.8%；全国70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为-0.3%，同比涨幅为2.0%。

??易居研究院认为，当前房地产开发投资从“过热”区间进入到“温和”区间，后续要防范步入“过冷”区间。全国商品房销售面积同比增速虽然持续收窄，但随着近期房企销售节奏加快和降价促销力度的增大，客观上有助于防范此类数据过快下滑。另外，从房价方面来看，目前新房价格指数环比连跌两个月，类似信号需要关注。但随着信贷政策的放松以及其他配套政策推进，后续市场下行的速度也会放缓。同样，在二手房市场方面，降温现象更为严重。从房地产市场的风险防范角度看，也要关注二手房市场的降温现象，并对二手房的贷款给予支持，积极促进合理的二手房交易，以促进此类市场的更好发展。

??全国房地产开发投资同比增长7.2%

??具体来看，在房地产开发投资完成情况方面，1-10月份全国房地产开发投资124934亿元，同比增长7.2%；比2019年1-10月份增长14.0%，两年平均增长6.8%。其中，住宅投资94327亿元，增长9.3%。

??从数据上看，房地产开发投资从“过热”区间进入到“温和”区间，后续要防范步入“过冷”区间。易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网表示，近期信贷政策和发债政策开始放松，客观上会使得此类数据下行速度放缓。尤其是各地督查项目开工，防范停工，客观上也有助于此类数据不会过快下滑。

??从房地产开发企业土地购置面积来看，1-10月份，房地产开发企业土地购置面积15824万平方米，同比下降11.0%；土地成交价款11410亿元，增长0.2%。房地产开发企业到位资金方面，1-10月份，房地产开发企业到位资金166597亿元，同比增长8.8%；比2019年1-10月份增长14.8%，两年平均增长7.1%。其中，国内贷款20148亿元，下降10.0%；利用外资72亿元，下降35.4%；自筹资金52617亿元，增长5.1%；定金及预收款62040亿元，增长21.0%；个人按揭贷款26678亿元，增长9.7%。

??从数据来看，当前土地市场确实面临压力。严跃进认为，不过随着第三次供地节奏的加快以及土地竞拍规则的优化，预计部分城市土地市场在年底依然有小反弹的可能。关键要看房企对于土地储备和明年房屋交易市场的预期。另外，从到位资金情况看，资金面总体还没有过快改善的可能。对此，严跃进建议后续要积极落实既有政策，包括信贷和发债方面的政策要继续宽松。同时，对于在建工程项目、合理购房需求方面要给予更为充足的金融支持。只有这样，房企资金方面的宽松才会真正出现。

??商品房单月销售降幅逾两成

??商品房销售情况方面，前10月的销售增速仍在持续收窄。从单月销售情况看，经历了7、8月份的销售低谷后，尽管9月份有所回升，但10月份的销售情况仍在年内低位徘徊。

??数据显示，1-10月份商品房销售面积143041万平方米，同比增长7.3%；比2019年1-10月份增长7.3%，两年平均增长3.6%。其中，住宅销售面积增长7.1%，办公楼销售面积增长2.4%，商业营业用房销售面积下降0.6%。商品房销售额147185亿元，增长11.8%；比2019年1-10月份增长18.3%，两年平均增长8.8%。其中，住宅销售额增长12.7%，办公楼销售额下降1.6%，商业营业用房销售额下降0.6%。

??根据2021年以来的国家统计局数据分拆后测算，10月份商品房销售面积达12709万平方米，环比下降21.25%。商品房销售额为12390亿元，环比下降21.32%。从同比情况来看，10月份商品房销售面积和销售额相比2020年同期分别下降了21.65%和22.65%。

??库存方面，10月末商品房待售面积50203万平方米，比9月末减少81万平方米。其中，住宅待售面积减少41万平方米，办公楼待售面积增加54万平方米，商业营业用房待售面积减少1万平方米。

??整理发现，住宅待售面积自今年1-2月份迎来阶段高点以来，已经连续8个月下降。经测算，10月份住宅待售面积为22419万平方米。

??房价上涨城市数量大幅减少

??国家统计局同日发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，商品住宅销售价格环比总体延续略降态势，同比涨幅继续回落。

??根据报告，10月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有13个，环比下跌的城市有52个，5个城市环比持平。上个月这一数字分别为27个、36个和7个。二手住宅方面，环比上涨的城市仅4个，环比下跌的城市有64个，2个城市持平。上个月这一数字分别为17个、52个和1个。

??其中，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比呈略降态势。据国家统计局测算，10月份一线城市新建商品住宅销售价格环比持平，二手住宅销售价格环比下降0.4%，与上月相同；二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%，二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格环比均下降0.3%，降幅比上月均扩大0.1个百分点。

??同比方面，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅继续回落。据国家统计局测算，10月份一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.0%和6.7%，涨幅比上月分别回落0.3和1.0个百分点；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.7%和2.5%，涨幅比上月分别回落0.4和0.5个百分点；三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨1.8%和1.0%，涨幅比上月分别回落0.5和0.4个百分点。

??从各城市表现来看，新建商品住宅方面，根据国家统计局发布的数据整理显示，10月份三亚以0.8%的涨幅位列第一，北京和银川两个城市并列第二，涨幅均为0.6%；石家庄和韶关处于跌幅首位，均为-1.1%，泸州和大理以-0.9%的跌幅并列第三位。同比方面，56个城市处于上涨态势，昆明和桂林两个城市持平，大理、泸州、岳阳、常德、秦皇岛、太原、牡丹江、南充、哈尔滨、北海、唐山、安庆等12个城市新房价格处于下跌态势。

??在严跃进看来，近期要重点关注房价下跌的城市数量变化。10月份房价出现环比下跌的城市相比9月份明显增多，说明近期市场在去库存和资金压力下，各大城市降价促销动作增加。

??二手住宅方面，10月份仅赣州、三亚、海口和大连4个城市价格处于上涨，涨幅分别为0.5%、0.4%、0.3%和0.1%；南充以-0.9%的跌幅位居首位，牡丹江、韶关、泸州和大理4个城市跌幅并列第二，均为-0.8%。同比方面，以北京、广州、海口和上海为代表的47个城市继续呈上涨态势。

??值得注意的是，10月份有超过90%的城市出现了明显降价现象。这也意味着，这一波二手房在全国范围内出现降温。严跃进认为，后续从房地产风险的角度看，对于此类影响面比较大的降温态势，需要积极给予关注。除防范房企金融风险的基础上，二手房市场的风险也在扩大。