??3季度新房市场量缩价跌，9月二手房成交量小反弹

??报告摘要：1、土地市场：前3季度累计土地成交建面同比增长12.3%，低溢价率仍为9月上海土地市场的主基调。优质地块基本以底价成交，上海土地市场已降温许久，目前或为房企拿地的“窗口期”，年初累计同比增长也在情理之中。

??2、新房市场：9月新房供应量井喷式爆发，而成交量仅表现为小增，“金九”明显落空。从季度数据来看，2019年3季度新建商品住宅成交面积同比下降5.9%，供应面积同比下降11.9%。2019年3季度推盘量处于较低水平，同时新房供略小于求。自2006年至2019年以来，此为上海新房价格首次在3季度出现同比下跌。主要原因是受临港新政影响，8月新房价格创下了自2018年5月以来的新低，拉低了均值。

??3、二手房市场：9月，上海二手住宅成交套数环比增长7.6%，同比增长51.6%。相较新房市场，“金九”上海二手房市场明显较为火热。在二手住宅成交量连续5个月环比下降后，9月出现小反弹，重新站上强弱分水岭。

??4、预测：目前上海新房市场表现较为平稳，后市来看，10月推盘量较9月有所减少，预计新房市场的“银十”大概率也将落空。从二手房来看，在经历了两年低迷期后，成交量开始回归均值。预计2019全年上海二手房市场应强于2018年。

??一、土地市场：前3季度成交建面同比增长12.3%

??2019年1-9月，上海共成交205幅土地，土地成交建筑面积1691.7万平方米，同比增长12.3%;土地出让金1327.8亿元，同比增长0.7%。单9月来看，上海共成交40幅土地，其中商品房住宅用地12幅、动迁房住宅用地12幅、租赁住宅用地5幅、工业用地5幅、商办用地2幅、商住用地2幅、其他用地1幅。低溢价率仍为9月上海土地市场的主基调，值得注意的是，杨浦区新江湾社区及长宁区新泾镇均有1幅商品房住宅用地出让，静安区西南社区1幅商办用地被上海国资委下属全资子公司竞得。此类优质地块基本以底价成交，上海土地市场已降温许久，目前或为房企拿地的“窗口期”，年初累计同比增长也在情理之中。

??二、新房市场：3季度量缩价跌1、9月新房成交量环比增长4.3%

??9月，上海新建商品住宅成交面积约78.9万平方米，环比增长4.3%，同比增长13.1%；新增供给面积90.8万平方米，环比增长110.0%，同比增长33.2%。9月新房供应量井喷式爆发，而成交量仅表现为小增，“金九”明显落空。就当下房企资金面偏紧，房地产调控仍趋严来看，降价促销加快资金回笼应是常态。目前上海新房市场表现较为平稳，后市来看，10月推盘量较9月有所减少，预计新房市场的“银十”大概率也将落空。

图2 上海新建商品住宅成交面积与同比增速

??从季度数据来看，2019年3季度新建商品住宅成交面积为215.5万平方米，同比下降5.9%;新建商品住宅供应面积为212.4万平方米，同比下降11.9%。从历史数据来看，2019年3季度推盘量处于较低水平，同时新房供略小于求。由此可见，在2季度新房成交量逐渐萎缩后，房企在3季度推盘较为严谨。

??点击查看完整版报告：[易居研究院]9月上海房地产市场报告