??导读 

??当前房地产市场城市分化、项目去化压力显著，但整体仍保持平稳、微增。

??◎  作者 / 杨科伟、姚郑康

??14日上午，国家统计局公布了2019年1-10月全国房地产开发投资和销售情况：“银十”新房销售面积1.4亿平方米，环比降19%，同比小增1.9%，累计增速年内首次正增长0.1%；新开工面积10月单月19927万平方米，环比降3.14%；土地购置面积累计增速降幅收窄3.9个百分点至16.3%。在土地购置金的支撑下，开发投资额累计增速继续保持两位数高增长，但增速下降0.2个百分点至10.3%。

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??前10月销售面积累计增速首次正增长0.1%，10月较9月环降但高于7、8月

??随着“金九银十”的落幕，2019年10月全国商品房销售面积为14072万平方米，环比9月下降了19%。相比2018年同期仅增1.9%，较9月下降了1个百分点。但需要注意的是，10月销售面积虽较9月下降明显，但相比7、8月而言依旧较高。

??值得关注的是，商品房销售面积累计增速2019年以来首次由负转正，1-10月同比增长0.1%，其中住宅销售面积更是增长1.5%。分区域来看，1-10月各地区累计增速中中部和西部地区分别保持0.6%和3.8%的正增长，为全国新房销售主要增长点。相比1-9月而言，除西部地区增速下滑了0.8个百分点外，东部、中部以及东北地区销售面积增速均有不同幅度的上升。由此可见，整体前十月新房销售增长尚可，全年料将同比小幅微增，中西部是地区本年销售增长热点。

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??开发投资额增速两位数高增速继续保持，但较前9月增速收窄0.2个百分点

??开发投资额增速虽有再降但整体维持两位数高水平增长。2019年1-10月全国房地产开发投资额累计同比增10.3%,相比1-9月而言增速回落了0.2个百分点。目前两位数的高水平增长态势得以保持，从过去两年年末开发投资额增速的历史走势来看，11月、12月开发投资额增速或将继续微降，但2019年全年增速仍将继续维持10%以上。

??显而易见的是，房企土地购置金依旧是开发投资额维持高增速的主要支撑，10月开发投资额增速下降则部分受到新开工以及施工面积下降的影响。一方面，由于近两月全国土地供应规模维持高位，特别是广州等近来流拍现象较为严重的城市已调整了供地策略，房企土地购置面积因而保持了上涨趋势，土地成交价款1-10月降幅较1-9月下降了3个百分点，成为开发投资额主要支撑。另一方面，10月房企施工面积以及新开工面积环比均有下降，在施工与开工强度未见增加的背景下，二者在一定程度上拖累了开发投资额的上涨，使得开发投资额增速继续收窄。

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??10月新开工同比增23%使得累计增速重回10%，土地购置面积跌幅收窄4个百分点

??从新开工面积来看，房企开工累计增速与同比增速均回升。1-10月房屋新开工面积累计增速较1-0月上升了1.4个百分点至10%，单月同比增速也达23.23%。这主要是由于前值基数较低，2018年10月房屋新开工面积为全年最低值。

??需要注意的是，实际上10月单月新开工面积较9月下降了647万平方米，环比降3.14%，可见当前房企开发积极性依旧较低，对市场的预期依旧以保守谨慎为主。

??从土地购置面积来看，与全国土地市场成交体量微涨相一致，房企土地购置面积继续保持上涨。1-10月土地购置面积累计增速同比降16.3%，降幅较1-9月继续收窄3.9个百分点。需要注意的是，房企拿地依旧以优质地块为主，9月、10月的地市火热主要源于全国土地供应规模的上升以及核心城市对供地策略的优化。

??综上，当前房地产市场城市分化、项目去化压力显著，但整体仍保持平稳、微增。新房销售面积与房屋施工及新开工面积单月保持下滑但全年累计增速提升。基于这一判断我们认为，11月新房销售表现将继续保持低位，但全年整体新房成交面积将有微增；房企在施工与新开工进度上继续放缓，将继续维持“因城而动”的态度；房企在拿地决策上将继续贯彻谨慎策略，但土地供应增加的背景下房企土地购置面积跌幅收窄之势将保持。受新开工与土地投资支撑，我们认为房企开发投资额累计增速在2019年年内将继续保持10%以上增速。