??2020年5月20日，上海—— 仲量联行（纽交所代码：JLL）最新数据显示，中国核心物流市场的高标库的租用面积在2010-2019十年间实现了年均18.4%的增长速度，从1100万平方米跃升至4800万平方米。未来十年，中国物流地产市场仍将继续扩张，同时，也将面临更加复杂的市场格局。

??仲量联行最新发布的《擎动未来十载：中国物流地产市场格局演进》研究报告对中国物流地产市场的未来发展前景进行了深度分析和趋势展望，为投资者和开发商在复杂的市场变化中及时把握机遇带来了有价值的借鉴。

??中国消费市场长期向好，为高标库市场发展提供有力支撑

??从长期来看，中国消费市场发展可保持向好态势，虽然短期受到新冠肺炎疫情的不利影响，但长期内消费规模仍将稳步扩大。2010年至2019年，中国社会消费品零售总额以11.2%的年均复合增长率攀升至41万亿元；而据相关预测，2019年至2030年间中国社会消费品零售总额年增长率约为9.5%。尽管该增速与历史水平相比有所下滑，但整体消费规模基数将变得十分庞大，预计2030年社会消费品零售总额将达到112万亿元。

??“随着消费市场提质扩容以及消费结构优化升级，物流地产投资者和开发商需要适应零售消费市场的新变化，从而相应调整其投资策略，” 仲量联行中国区工业地产部物流地产总监黄晖指出，“同时，鉴于部分大型电商和流通企业出于业务需求自建物流仓储中心，物流地产运营商也应积极适应租户结构调整，并挖掘新兴行业的租赁需求。”

??自发需求及被动需求双重驱动，或将催生更多升级高标库的需求

??在全渠道零售背景下，中国消费者对商品交付时效性的要求日益提高。鉴于非高标库的部分交付标准无法满足要求，许多租户自发升级到高标库以提升各项配送效率。此外，随着近年来地方政府着手对不合规的老旧物流园区及厂房进行拆除和重建，导致部分成本较为敏感的租户选择搬迁至其它非高标库，而另一部分租户选择升级到高标库，并为仓库品质的提升支付租金溢价。这种“被迫”升级需求在大城市群出现的可能性更大，区域一体化以及产业升级将加速推进对老旧项目的拆除或重建进程。

??仲量联行中国区研究部物流地产负责人华纳指出：“自动化和智能化的物流科技可以有效提升高标库的空间利用率和作业效率，这一趋势将有效推动庞大的非高标库租户群体考虑升级高标库。而为了满足租户对于自动化、冷链物流和其它高科技设备的需求增长，物流地产运营商预计将在技术应用方面持续发力。”

??结合中国仓储与配送协会的数据，截至2018年中国仓储总体量略超10亿平方米，但同期在仲量联行定期追踪的24个核心物流市场中，租赁型高标库总体量约为5100万平方米，仅占总量的4.8%。即使考虑到自持型物业体量和非核心市场的高标库存量，高标库规模目前仅占中国仓储总体量的一小部分，这意味着来源于非高标库的升级需求潜力巨大。

??中国大力推进城市群发展，为物流地产市场带来新的城市机遇

??中国消费市场的蓬勃发展并不局限于一线城市，但零售额增长最快的区域主要集中在几个高密度的大型城市群中。以城市群和都市圈为核心的区域经济发展格局将成为支撑未来经济高质量发展的主要平台，同时也是推动区域消费市场和投资市场进一步发展的重要保障。预计未来粤港澳大湾区、长三角、京津冀和成渝等重点城市群将成为最强劲的物流地产市场，同时国家城市群一体化发展政策也将孕育一批新的城市群。

??华纳认为： “区域一体化趋势的最大受益者之一是卫星城，即主要城市周边的小型城市。最有竞争力的卫星城都占据地理优势，能迅速通达城市群内的最大城市和其它主要市场，从而成为区域配送中心的理想选址，以辐射整个城市群里的消费人群。”

??虽然2020年初新冠肺炎疫情的暴发为中国物流地产市场施加了阶段性挑战，但同时也为物流行业发展带来了新的机会。政府和相关企业有望加速推动物流行业的整体升级，尤其是在疫情中承担民生物资保障重任的生鲜食品、医药及其它生活必需品的供应链和物流。

??黄晖总结：“未来十年，中国的高标库市场除了体量规模的增加以外，市场也将朝着更加复杂、更加成熟的方向发展。投资者和开发商需要进一步审视变化中的市场趋势，在更为复杂的市场中寻找并把握机遇。”