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??入榜门槛：上半年Top20内房企租金收入下滑20%

??2020年上半年内房企和外资房企运营收入TOP10入榜门槛分别为19.4亿元和4.3亿元，内房企的运营收入Top10门槛比外资房企高出了15.1亿元。此外内房企运营收入Top20入榜门槛为10.7亿元，超出了外资房企Top10的运营收入门槛6.4亿元。可以看出，与稳中求胜的外资房企相比，内房企的商业拓展速度更快。此外，在疫情影响下2020年上半年TOP20内房企总租金收入同比下滑了20%；下半年能否追平去年总租金规模仍有待观察。

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??收入结构：外资租金收入占比超内资达88.7%

??总体而言，内房企以及外资企业中，租金收入都占据到了运营收入较大比例，其中内房企该比例达80.7%，而外资房企则为88.7%。 

??大多数的企业都以租金收入为主要收入来源，也有部分公司的运营收入以酒店运营为主。例如富力、金茂、碧桂园等房企，其中2019年富力的酒店运营占比达到了85%，而中国金茂这一占比也达到了58%。此外部分企业继续加大长租公寓布局力度，预计未来租金中长租公寓的贡献占比也将持续增大。如龙湖冠寓目标2020年计划开到10万间，希望实现租金收入接近20亿元。

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??部分房企加快商业布局

       地摊经济冲击需警惕

??2020年初一场疫情席卷全国，房企旗下的商业项目均收到不同程度的冲击。但随着疫情在国内逐步受到控制，以及对于未来市场的长期看好，二季度不少房企在恢复了正常的商业运营外，还加大了商业领域的合作布局。 

??以华润为例，2020年6月，华润置地先以39.33亿的代价获取了义乌市一块商住地，地块要求建设商业总建面不少于8万平；此后华润又宣布将以25.57亿的代价，向华润集团购买沈阳、北京、宁波、深圳4个万象汇项目。据年报显示，2019年华润置地拥有总自持营购物中心数量达88个，其中在营购物中心42个，可租面积317万平方米。相信通过此次母公司的资产注入，将进一步加大华润置地的商业版图，扩大品牌影响力。 

??除了华润外，中南建设则于2020年5月推出自己的全新购物中心品牌“大有境”，并将其作为主力产品线进行全国化布局；其中东台项目、海门大有境、南通崇川大有境三个项目将于2020年下半年推出；泰安大有境及重庆大有境则计划于2021及2022年分别推出。对此中南商业总裁韩石表示：“品牌大有境为中南城的升级版，未来将以其为重点持续聚焦深耕二线省会及长三角百强县，加快战略布局。” 

??酒店方面，虽然在疫情冲击下受挫明显，但仍有部分企业选择逆势扩张，抢占市场先机。如2020年6月，碧桂园凤悦酒店及度假村宣布，将成为希尔顿集团旗下希尔顿惠庭酒店品牌在中国区的独家战略合作，全权负责希尔顿惠庭酒店品牌在中国市场的开发、筹建、运营和管理工作，并计划未来于中国建造超1000家希尔顿惠庭酒店。通过强强联合，碧桂园与希尔顿能各取所长，加快酒店版图扩张，抢占市场先机，同时也体现了对中国高端酒店的长期看好。 

??需要警惕的是，鉴于国外疫情仍未退去，房企运营商仍需警惕日后可能遇到的疫情等卫生紧急情况；此外近期兴起的地摊经济或会对商场造成人流分流，从而导致实体经济经营不振，影响投资商业地产的租金前景，或造成商业地产空置率攀升。建议房企运营商在积极拓展的同时仍需谨慎，不要刻意追求租金及规模，良好的出租率及销售额才是实现租金增长的有效保障。

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??资本证券化释放商业价值

       公募REITs对接商业值得期待

??值得注意的是，2020年较多房企都通过资产证券化进行融资，通过提前释放企业旗下投资物业的商业价值，不仅有利于提前渡过疫情关键期，还能提速发展，提前实现商业目标。如2020年3月世茂受理通过的8.4亿酒店抗疫资产支持专项计划，就为武汉本地首单疫情防控CMBS；4月中海还获批通过了中海商管1号及2号资产支持专项计划，2笔总规模将达约67亿元；此后6月新城、融信、富力等也先后传出了资产证券化的消息。 

??以中海4月推出的37.01亿中海商管1号为例，公告显示该资产证券化产品涉及资产包括北京中海地产广场，以及成都中海国际中心。除了两栋写字楼外，中海还拥有较多其他优质持有物业，如写字楼物业。截止2019年中海已持有在运营写字楼45栋，写字楼收入约29亿元；此外共持有在运营购物中心13 家，购物中心收入约8.4亿元。如此规模的持有物业，完全可以为中海吸引到更多的资金，从而提前释放商业物业价值，投入到更快的商业发展中去。按照计划2020年中海将有10座写字楼、3座购物中心竣工，并预计会有两个写字楼、两个购物中心实现入市。而中海通过实现投资物业的资本证券化，无疑将会进一步助力其商业的快速发展，以早日完成设想规划。 

??值得注意的是，2020年4月30日中国证监会、国家发改委联合发布，启动基础设施领域的公募REITs试点的通知。虽然此次公募REITs的推动对商业物业利好的领域有限，仅限于基础设施领域，和商业地产相关的基础资产类别也仅涉及物流仓储、产业园以及数据中心等。但此次公募REITs的试点无疑我国不动产金融领域的一次大跨步，未来能否延展到写字楼、购物中心等传统商业地产以及住房租赁领域完全值得期待。