一、后开发时代的概念与意义

       （一）后开发时代的涵义

       纵观世界发达国家房地产市场发展历史，许多国家都曾经历过一个“大开发时代”，即房地产市场需求、新房开发规模、供应规模快速增长，导致房地产市场持续大规模增长、快速发展的阶段。这个阶段房地产市场以增量房地产市场为主导，房地产流通方式以买卖为主导。

       无独有偶，紧随大开发时代之后的，往往是“后开发时代”：房地产市场需求增长趋向平稳，新房开发规模、供应规模减少，房地产增量市场见顶回落。房地产市场逐步转为由存量房市场为主导，房地产流通方式逐渐趋向于买卖与租赁并重。

       （二）研究后开发时代的意义

       1、有利于准确进行市场研判

       相对于大开发时代，后开发时代的房地产市场并不是停滞不前，而是在市场结构和市场运行方式上具有不同的特点。首先，存量市场逐渐成为房地产市场的主导，尽管新房开发、供应规模减少，但二手房地产市场非常活跃，因为家庭和企业在其生命周期的不同阶段，对房地产的需求不断变化，而房地产受自身物质特性和空间位置制约，难以完全通过改造以适应需求的变化，这就需要通过市场交易来实现房地产效用的优化。其次，房地产的市场流通方式不再像大开发时代那样以买卖为绝对主导，而是买卖与租赁并举，因为房地产市场上各类市场主体的分工总是趋向不断细化，当房地产市场上出现越来越多的以赚取长期稳定现金流为主的机构投资者时，租赁就成为房地产市场上非常重要的流通方式，同时，房地产买卖市场也不再是完全以 B2C 式的买卖“一股独大”，机构投资者之间的B2B 交易也会占据很大的市场份额，因为不同投资者的投资偏好不同，擅长于在房地产资产生命周期的不同阶段进行运营，B2B 交易是其适时介于或退出一宗房地产资产的必需环节。因此，深入研究后开发时代房地产市场结构与运行规律， 有利于对房地产市场发展态势、方向进行科学判断。

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