??摘要

??2020年，不得不提的一场疫情打破了市场规律，一季度，房地产市场各指标下滑严重，彼时，政策逆周期调节力度加大，地方供给侧纾困托底。随着国内疫情良好的控制，市场指标快速复苏，7月起多城市调控收紧，截止12月有20余城调控升级。从基调上看，虽然受到疫情冲击，但全年政策调控的总基调仍为房住不炒。资金面全年呈现先松后紧，行业资金持续改善，但今年也是房企融资环境变革年，三道红线倒逼企业降负债。

??2021年，从十四五规划建议及中央经济工作会议表态来看，政策倾向仍旧是长效调控常态化，政策延续稳定。资金面，未来房地产行业将转向稳杠杆甚至去杠杆，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线，鼓励行业自增长。

??政策篇：调控基调“先扬后抑”，行业弱化金融属性促内增长

??一、“房住不炒”是底线，年底频发力租赁调控 

??（一）年内多次提及房住不炒，未来5年内基调不变

??2020年虽然经济受到疫情冲击，但并未改变房地产政策的主基调。房地产行业政策维持“房住不炒”的主基调，房住不炒是房地产调控的底线。自2016年首次提及“房住不炒”后，几乎每年中央会议都会多次提及，今年共被提及7次，4月，中央政治局会议强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场得平稳健康发展；5月两会政府会议提到坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居。下半年，随着热点城市市场热度上升，中央提及房住不炒的频率明显升高，7月中央会议再次提及“房住不炒”，紧接着十四五规划建议中也提到坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，年底中央经济工作会议提出解决好大城市住房突出问题，住房问题关系民生福祉，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。按照今年提及房住不炒的频次，尤其是十四五规划中提及房住不炒，预示着明年房住不炒的定位不变，未来5年内房住不炒仍是房地产市场政策调控的关键词。

??（二）地方调控先松后紧，7月为调控松紧的“分水岭”

??今年地方调控政策经历了两个阶段，第一阶段在年初新冠疫情冲击下，政策以供给端利好为主，如延迟缴纳土地出让金，降低新房的预售条件，延长开竣工期限等，辅助企业渡过疫情带来的难关。此外，一些城市如驻马店、广州、陕西宝鸡出台需求端刺激政策，然而均被撤回，需求端政策“一日游”浮出水面。

??在疫后市场快速恢复，热点城市地王频出，开发经营指标自动修复下，地方房地产调控迎来第二阶段，从需求端抑制需求释放，如升级限购限贷限售，土拍政策的调整，新增预售资金监管专用账户。7月伊始，接连三个城市出台调控收紧，遏制房价上涨的政策，保障刚需，打击投资客，24日住建部召集北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个热点城市房地产工作座谈会，明确指出地方政府应高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制。截至12月，20余城市出台调控政策，深圳，宁波下半年多次出台收紧调控政策。

??点击查看完整版报告：[诸葛找房]2020年终报告：政策、新房、土地篇