??完整报告下载：[易居研究院]2021年三季度全国居民购房杠杆研究

??一、全国居民购房贷款走势

??1、2021年三季度个人住房贷款余额增速回落幅度不断扩大

??从人民银行季度公布的全国个人住房贷款余额走势来看，近年来呈现持续增长的态势，但增速持续放缓。2021年三季度末个人住房贷款余额37.4万亿元，同比增长11.3%，增速分别较上季度末和上年同期低1.7个和4.4个百分点。

??数据显示，2021年一季度以来个人住房贷款余额同比增速回落幅度不断扩大，三季度增速回落至11.3%。

??在LPR连续一年半持平、银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度全面实施的背景下，今年上半年多地房贷审批趋严，金融机构对房地产行业风险偏好不断收缩，部分商业银行个人住房贷款额度不足，个贷利率上涨。但进入9月，央行、银保监会多次发声表示将“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，不断向市场传递维稳信号，预计年内房贷利率将不会继续上涨，房价回稳的城市信贷政策将会迎来改善，预计四季度个人房贷余额同比增速还将继续回落，但回落幅度将缩小。三季度末个人住房贷款余额同比增速低于金融机构人民币各项贷款余额11.9%的同比增速，这是自2012年四季度末以来首次低于总人民币贷款同比增速。

??2020年12月31日，央行和银保监会出台房地产贷款集中度管理制度，对各类银行业金融机构的房地产贷款和个人住房贷款占比设置了上限，进行分档管理，其中中资大型银行个人住房贷款占比上限为32.5%，中资中型银行上限为20%，共五档依次递减。2021年三季度末，全国个人住房贷款余额占人民币各项贷款余额的比例为19.7%，环比维持不变，同比下降0.1个百分点。

??从2013年至2020年的数据来看，个人住房贷款余额占比一季度至四季度会持续增加，但2021年该趋势发生了变化，二季度该指标与一季度相比不增反降，三季度较二季度持平。该指标趋势变化的原因与2008年和2011年类似，主要是房地产信贷政策的收紧和房屋销量的下滑所导致，但在央行释放维稳信号后，预计四季度该占比会继续持平。

??2、全国人民币新增贷款中个人房贷占比创2014年以来同期新低

??这里对人民银行季度公布的个人住房贷款余额做差估算出个人住房贷款余额季度新增额走势。数据显示，2021年三季度，个人住房贷款余额新增7900亿元，环比下降13%，同比下降36%。

??从全国人民币新增贷款中个人房贷占比来看，2021年三季度，个人住房按揭贷款新增额占新增境内贷款比例为20%，环比上升2个百分点，同比下降10个百分点。

??观察历史数据，该指标大致出现三个高点（30%以上），分别发生在2007、2009年和2016年。2016年三季度，该指标连续刷新历史最高值，达到53%。也就是说，新增境内贷款中有将近一半流向了住户按揭贷款。2017年以来，该指标呈震荡下行趋势，说明个人房贷在总信贷中的占比得到了较好的控制。2020年，虽然疫情后货币放水，但该指标没有像2009年和2016年那样大幅上升，说明货币放水没有过多流入房地产领域。2021年三季度个人住房贷款该指标占比为20%，创2014年以来同期新低，主要是一方面供应端房地产贷款紧缩程度乃历史罕见，住房贷款审批趋严，银行放贷周期拉长，另一方面需求端也在收缩，不断上涨的房贷利率和经济恢复缓慢等因素抑制了人们购房的积极性，全国房地产成交量大幅下滑。

??二、全国居民购房杠杆率不断下降，创近9年新低

??这里将个人住房贷款余额新增额占全国一、二手房成交总额的比重与9%公积金贷款占全国住宅成交总额比重的历史平均值加总，估算出全国居民购房杠杆率。

??观察历史数据，从2015年三季度开始，居民购房杠杆快速上升，2016年四季度达到2010年以来最高位，为44.6%。2017年一季度，该指标小幅回落至44.4%，此后7个季度连续下行。2019年，居民购房杠杆率一直处于小幅震荡中，基本在31%-32%的区间稳定下来。2020年上半年全国首套房贷平均利率持续小幅下降，这有助于刺激居民贷款购房，居民购房杠杆率连续两个季度小幅上升。不过下半年以后，多城通过提高二套房首付比例或贷款利率等，对房贷政策进行了收紧，三四季度全国居民购房杠杆率下行。

??今年以来多城银行房贷额度紧张，放款周期拉长，部分城市停止二套房、二手房房贷，重点城市的个人房贷利率一路走高，多地突破5%高位。2021年三季度，全国居民购房杠杆率为24.8%，环比下降1.2个百分点，同比下降6.8个百分点，该指标从去年二季度开始持续下降，已创2012年四季度以来近9年新低。

??三、全国居民购房杠杆率不断下降，百城房价出现下跌拐点

??比较全国居民购房杠杆率与百城房价指数季度环比涨幅走势发现，房价涨幅与居民杠杆率总体呈现正相关关系。2015年一季度开始，居民购房杠杆率和房价指数同时出现大幅攀升态势，房价指数季度环比涨幅在2017年二季度见顶，居民购房杠杆率在2016年四季度见顶，主要原因是2016年底开始越来越多的城市收紧信贷政策。2018年一季度，杠杆率和房价指数涨幅同步下行，二季度杠杆率进一步下行，房价指数涨幅扩大，三四季度杠杆率和房价指数涨幅同步下行。2019年一二季度，杠杆率和房价指数涨幅同步上行。730政治局会议首次明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，三季度杠杆率和房价指数涨幅同步下行，四季度杠杆率小幅上升，百城房价指数环比涨幅收窄至0。2020年上半年，全国首套房贷利率持续下行，全国居民购房杠杆率小幅上行，百城房价指数环比涨幅也连续小幅上行；三季度居民购房杠杆率小幅下行，房价指数环比涨幅则继续小幅上行；四季度二者均下行。

??2021年三季度，多地房贷政策继续收紧，全国居民购房杠杆率继续下行，百城房价指数环比涨幅回落至0.63%。从2016-2017年的数据来看，百城房价环比涨幅的拐点略滞后于居民购房杠杆率的拐点，受楼市降温影响，百城房价环比涨幅三季度大幅回落，出现下跌拐点， 如果看月度数据，则9月已经转跌，拐点确立，预期四季度继续下跌。

??四、全国住户部门杠杆率走势

??1、经济增长缓慢，房地产市场遇冷，全国住户部门杠杆率基本维持不变

??国际清算银行公布的居民杠杆率，指的是一国或地区居民部门的债务与GDP之比。在居民债务统计口径上，国际清算银行同国际货币基金组织保持一致，采用的是存款类金融机构信贷收支表中的住户部门贷款。国际货币基金组织在2017年10月发布的《全球金融稳定报告》中指出：当住户部门杠杆率低于10％时，该国的债务增加将有利于经济增长；当住户部门杠杆率高于30％时，该国中期经济增长将会受到影响；而当住户部门杠杆率超过65％时，将会影响到金融稳定。

??从历史数据来看，2007–2008年，我国住户部门杠杆率保持在20%以下的较低水平，2008年末为17.9%。2009年初至2010年二季度，国际金融危机发生后，随着“四万亿”刺激政策的推出，房地产市场快速回暖，住户部门杠杆率快速上升，此后至2012年底，上升趋势减缓。2013年一季度，住户部门杠杆率达到31%，首次突破30%，此后连续快速上升至今。2020年住户部门杠杆率上升速度有所加快，主要是受疫情影响GDP增长较弱。

??2021年三季度，我国住户部门杠杆率为62.1%，环比小幅上升0.1个百分点，同比上升0.7个百分点，2021年以来住户部门杠杆率一至三季度基本持平。自2009年以来住户部门杠杆率持续上升的势态基本告一段落，杠杆率的持平，虽然有经济增速放缓的影响，但主要还是因为房贷收紧，房屋销售量下降。截至目前央行多次发出维稳信号，监管部门极力避免因政策调整误伤合理的市场需求，但房地产信贷政策没有出现明显宽松信号，且经济的下行压力不断加大，因此我们预计四季度我国住户部门杠杆率进一步增长或下滑的空间均不大，将会继续在62%左右震荡。

??国际清算银行数据显示，2021年一季度末，所有统计国家的住户部门平均杠杆率为68.7%，其中发达经济体为79.0%，新兴市场经济体为52.8%，较2020年末均有小幅下降。疫情后全球货币大放水将该指标于2020年末推向了继08年金融危机后的第二个历史高位，2021年一季度全球经济有所恢复，指标小幅回落。目前我国住户部门杠杆率略低于国际平均水平，但高于新兴市场经济体平均水平。

??2、全国住户部门贷款余额/存款余额比例小幅增加

??全国住户部门贷款余额与全国住户部门存款余额的比值变化，也可以从另一个侧面反映住户部门的资金杠杆走势。2007年一季度-2009年一季度，住户部门贷存款余额比例在20%-30%之间小幅波动。2009年二季度开始，住户部门贷存款余额比例基本呈现逐年上升的趋势，2016-2018年呈加速上行趋势，这与2016年以来住户部门贷款余额增速较高有关。住户部门贷存款余额比例从2008年末的25.3%上升至2018年末的66.1%，期间上升了40.8个百分点。2019年以来，住户部门贷存款余额比例一直在63%-68%之间小幅震荡。

??2021年三季度住户部门贷存款余额比例为68.3%，环比、同比分别增长1.1个百分和1.5个百分点。按照以往季节性规律，四季度该比值将继续上升，但需要看的是，全国住户部门存款余额自去年二季度以来同比增速不断下降，贷款余额增速也不断放缓，预计该比例上升幅度将不会很大。