资本红利时代结束，楼市拐点已到

??核心结论： 

??2017年起房地产已经进入无效率增长阶段，市场成交金额的增长主要来自于价格上涨而非成交量的增长，说明市场需求并未明显提升。2020年房地产的超预期繁荣，本质上来自利差和价差带来的套利需求，房价上涨是在宽松流动性之下的短期应激反应。但房价与租金背离加大，加剧房地产资产泡沫化，这显然不可持续。

??当前中央政策意志正在引导地方政府转变，倒逼地方政府降低对房地产的依赖。调控手段逐步管住信贷、土地、房企以及购房者的投资行为，同时货币政策转向、定向加息窗口已经开启，这些都代表着房地产市场的资本红利时代结束。在此背景下，一季度的市场成交量见顶，本轮上行周期结束，二季度及下半年市场将处于向下调整阶段。

??2021年一季度，“房住不炒”的总基调不变，各地调控密政策集出台，覆盖金融信贷、土地出让、新房、二手房市场等各个领域，房地产市场环境发生显著变化，如何理解2021年政策的变与不变，2021年房地产市场将呈现怎样的走势？

??疫情下的逆周期调节

??中止市场自2017年来的向下调整

??2020年新房销售达到17万亿，在上半年疫情的冲击影响之下再创历史新高。实际上，2017年以来，新房销售面积同比增速从2016年的22%持续回落到2%左右，销售额增速从36%下降到2020年的11%左右，市场已经进入无效率增长阶段，GMV增长主要来自于价格上涨而非成交量的增长，也就是说市场需求并没有明显提升。二手房市场也呈现相同特征，2020年全国二手房成交套数基本没有增长，但价格上涨7%，带动GMV增长8%。此外2020年房价上涨的城市主要是一线和核心二线城市，并非普遍上涨 。

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