??调研感受

??■  玉林为人口外流型城市，购房以刚需自住为主，投资需求有限。

??■  市场供过于求，楼盘多且体量大，百亩千户千户大盘比比皆是。

??■  2019年市场下行加剧，多数项目从期房卖到现房。

??■  全城竞品，价格乱战，恒大推出“4”字打头精装房，市场观望情绪浓厚。   

??■  主城区房价以市政府和万达为核心向外辐射，依次递减。 

??■  购房强调性价比，房企以大面积赠送吸睛，100平赠30平、140平赠68平屡见不鲜 。

??■  购房者价格敏感度高，不喜精装，品牌房企难做溢价。   

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       城市概况

??人口总量广西第二

??经济广西第四，地产依赖度高

??玉林市位于桂东南，处于粤港澳大湾区和广西北部湾经济区的结合部，是北部湾城市群15个城市之一。全市总面积1.28万平方公里，下辖玉州区、福绵区、北流市、容县、陆川县、博白县、兴业县7个县（市、区）和玉东新区。福绵区于2013年6月正式批准设立，设立前是玉州区的派出机构；玉东新区则是2009年12月挂牌成立，市政府迁址于此，打造城市新中心。截至2019年末，全市总人口736.97万人，仅次于南宁，是广西人口第二大城市。

??从经济发展水平来看，2020年玉林市GDP为 1761.08亿元，排在南宁、柳州、桂林之后，位列广西第四位。第三产业比重达到54.2%，较2019年提高1.3个百分点。值得注意的是，房地产投资作为玉林主导产业，2020年占全市投资46%，这种投资结构短期内难有实质性改变。

??居民可支配收入方面，2020年全市居民人均可支配收入27401元,城镇居民人均可支配收入37362元，农村居民人均可支配收入17721元，居民月均收入不足3000元,购房支付能力相对羸弱。

??02

??市场变化

??2019年下半年市场下行

??玉东新区项目扎堆

??玉林的房地产市场以内需为主，在人口基数与经济持续稳步发展的支撑下，2014-2019年购房需求释放，市场成交持续走高。尤其是2015年碧桂园进驻，拉高房价，之后大量品牌房企集中涌入，推盘加快，市场迎来一轮量价齐升。

??而自2019年下半年，随着购房需求趋于饱和，市场开始出现下行迹象。同时，由于大量楼盘入市，而需求量跟不上，供过于求状况局面加剧，在去化压力下，开发商纷纷启动价格战。到2020年叠加疫情冲击，购房者资金风险意识提高，市场寒意加重，成交方面“量价齐跌”。今年一季度市场供应与成交量有所回调，主要是由于市场观望情绪浓厚，开发商放缓了推盘节奏，但价格战仍在持续。

??不同区域市场存在一定的分化现象。以本次重点调研的玉州区与玉东新区为例，在成交量变动方面，玉东新区下行明显，由于区域在售项目超过20个，价格竞争也更加激烈，2020年成交均价由2019年6139元/平方米降至5618元/平方米。而玉州区的成交量变动较为缓和，成交均价也表现坚挺，主要原因在于玉州区的发展成熟、配套完善，具备价格支撑，而玉东新区经历十年发展，配套仍未跟上，购房预期降低。

??03

      项目去化

??期房卖到现房

??价格战、高赠送、依托渠道分销带客

??项目去化方面，2019年以来在市场供过于求局面下，去化周期整体拉长，多数项目从期房卖到现房，一些项目的月流速明显降低。开发商之间的竞争以价格战为主导，碧桂园、恒大在市场领跌，恒大龙悦台项目推出“4”字打头的精装特价房。

??另外，通过多阳台和多飘窗方式赠送面积现象普遍，高得房率成为吸引客群的一大卖点，例如中鼎·公园9里项目推出107㎡赠送27㎡、114㎡赠送65㎡、143㎡赠送65㎡、142㎡赠送68㎡的户型。在拓客方面，分销渠道成交占比高，绿地、永利、中鼎等开发商旗下项目分销渠道成交占比均超过六成，中鼎·公园9里占比高达8成。

??04

??房价梯度

??以市府和万达为核心向外辐射依次递减

??玉东湖价格高地

??玉林主城区楼市片区主要包括中心区、玉东湖片区、玉东新区、江南区、城南区、城北区。房价以市府和万达为核心向外辐射依次递减，但整体来看梯度并不大。

??具体从各区域来看，老城区均价在5000元/平方米，靠近万达商圈新房价格可达7000元/平方米，二手房价格6000多元/平方米。

??江南区发展接近成熟，没有新楼盘，房价在5000-6000元/平方米。

??玉东新区的区位优势比较突出，一方面市政府位于该区域，另一方面在“玉北同城”发展下，玉东新区受益于政策红利，价值潜力进一步提升。该区域产品偏向刚改，房价在6000多元/平方米。

??玉东湖片区作为近年来大力推进发展的新片区，吸引了众多品牌房企，包括恒大、绿地、金科、彰泰等，高端居住区售价为6000-7000元/平方米，以江滨路为界价差达500-1000达元/平方米。

??其他，城南区以刚需为主，房价在4000元/平方米左右；城北区为5000-6000元/平方米。

??05

??政策环境

??整体宽松

??2020年实行契税补贴对市场刺激有限

??玉林的政策环境整体宽松，无限购、限贷，调控并不明显。首套首付比例为20%-25%；二套首付比例为30%，基本都有首付分期政策。贷款利率方面，首套房贷款利率为5.9%-6.15%；二套房为6.3%左右，放款周期半个月到一个半月不等，今年信贷收紧，放款周期整体有所延长。

??2020年在疫情冲击下，为提振市场、帮助企业渡过难关，确保稳地价、稳房价、稳预期目标实现，3月和9月市政府先后出台了《玉林市人民政府办公室欧洲杯开户app：积极应对疫情促进房地产市场健康平稳发展的通知》和《补充通知》。优惠政策方面，2020年3-5月、9-11月实行市本级购买新建商品房契税补贴政策，普通居民补贴比例最高为50%，在岗医护人员则按照实际缴纳契税给予100%同等金额补助，对市场起到一定刺激作用，目前已取消。

??06

??居民购买力

??四大产业支撑

??总价天花板80万左右，月供压力高于首付

??目前，玉林正在大力推进机械制造、新材料、服装皮革、大健康四产业发展，不仅培育了玉柴机器、玉林制药、三环陶瓷等品牌，还引进了柳钢、正威等大型企业。从产业布局与发展来看，区县相当。

??玉州区布局了新兴先进制造产业，代表企业为玉柴集团；还有医药产业，主要企业有玉药集团、康臣药业、康美药业等。

??博白县则主力发展新材料产业，并已经形成了70万吨锂电新能源材料、正威新材料、柳钢中金不锈钢三大新材料产业项目。

??北流县产业也较为丰富，包括以陶瓷、建材、服装皮革、健康食品、林产化工等，特别是陶瓷产业，已是中国最大的日用陶瓷出口基地之一。此外，陆川县有生猪养殖、食品加工产业；容县主要是现代农业。这些产业的发展也提升了居民的收入水平，带动购房需求增加，如玉柴职工收入较高，有团购需求。

??玉林居民的月均收入约3000-4000元/月，购房总价天花板在80万左右，对于购房者来说月供压力高于首付，一般月供在4500元左右受压比较明显。特别是今年随着贷款收紧，购房者的总价接受度降低，这也导致了一些改善型产品去化难度加大，如万昌·东方巴黎湖岸，去年月流速70-80套，今年只有40-50套。

??07

??客群特征与置业偏好

??内需型市场

??以地缘性客群为主，偏好毛坯交付

??玉林市主城区项目以地缘性客群为主，并吸纳部分周边县郊客户，其中玉东新区主要吸附北流客群，江南区主要吸附福绵区、博白县、陆川县客群。在部分楼盘调研中，单项目郊县客户占比3-5成不等，如城南区玉林彰泰城项目，客源中4-5成来自县郊。

??产品偏好上，购房以自住为主，偏向面积段适中、功能性多房的高性价比户型，120㎡的4+1房型受青睐。购房选择中，客户主会权衡产品价格、赠送面积、所在区域规划、品质等，价格敏感度较高。另外，考虑到总价与装修质量问题，购房者偏好毛坯交付，碧桂园、恒大等开发商推出的精装房接受度不高。

??08

??土地市场

??热度不高

??成交集中在玉东新区，溢价成交地块少

??2020年玉林土地市场低开高走，在第四季度达到高峰，但整体热度并不高。地块成交主要集中在玉东板块（包括玉东新区），此外江南板块、城南板块也较多。从成交情况来看，2020年以来多为底价成交，溢价成交地块少，主城区仅有4块；楼板价大多在2000元/平方米以下，但也出现了部分高楼面价项目，如玉林福泰拿下的玉东新区教育东路与龟山路交叉口西南侧地块，楼面价高达2989元/平方米。今年截至目前，土地市场动作并不明显。

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       房企竞争碧桂园、恒大等大型房企领跌

       本土房企拿地具备优势

??玉林市场聚集了碧桂园、恒大、金科、彰泰、荣和等一众外来房企和本土房企。碧桂园于2015年首入玉林，相较其他大型品牌房企布局早，并打造了碧桂园·公园上城、碧桂园·城央时代、碧桂园·御东府、玉林碧桂园等近十个项目。此后、恒大、绿地、绿城、金科等也进驻，市场竞争激烈。

??从市场竞争来看，价格方面，碧桂园、恒大等大型房企具备降价的底气，在市场领跌，而其他开发商的降压压力则较大，或被迫捂盘僵持，一些深耕多年的开发商则依靠产品品质避免进行价格战。例如万昌2010年进入玉林，旗下万昌·东方巴黎湖岸二期自2019年6月开盘以来并未实行降价，该项目主打品质楼盘，强调居住体验，叠加前期市场口碑良好，市场认可度较高。

??拿地方面，相较外来品牌房企，本土房企具备一定的拿地优势，如中鼎可以依靠政府关系获取项目，无需通过招拍挂拿地。

??对于不同房企品牌，购房者持理性态度，主要看重项目交付成果，但在同等价位下，房企品牌具备一定溢价。目前碧桂园项目布局量多，但市场认可度一般；绿地千亩大盘玉林绿地城项目在市场口碑较好。总体来看，各房企品牌在当地的发展仍要依靠优质项目的交付积累，同时营销宣传也要跟上。

??10

       市场展望短期内难有突破

       高地价项目市场风险高

??玉林仍存在半城半村、城中村的现象，城市面貌有待进一步更新，房地产市场自2019年下半年下行，今年以来稍有回暖，目前待售库存压力大，多数楼盘进行现房销售，市场观望情绪浓厚，开发商推盘节奏放缓，短期内难有突破。且在价格乱战下，一些高地价项目去化更加艰难，面临亏损困境。