??热点回放

??回首跌宕起伏的2021年，国内房地产市场大致经历了前热后冷的过程。上半年市场热情高涨，各地不断加大调控力度；进入下半年，房地产市场快速降温，行业面临深度调整和转折局面。在多重因素影响下，销售下滑、房价下跌、土拍遇冷、融资受挫、多家企业出现债务违约，行业风险逐渐暴露。四季度起，高层不断释放维稳信号，前期过紧的金融政策已有所纠偏，房企融资环境略有改善，但市场基本面依旧走弱，行业核心指标的持续探底给来年预期增添了几分不确定性，楼市未来的发展道路面临着前所未有的挑战。

??展望2022年，房地产政策走向如何？政策暖风能否带来基本面的预期变化？房地产行业发展逻辑会有哪些变化？行业是否还存在新的发展机会？本期内参将从政策趋势、融资环境、企业发展、行业变化等多个角度来进行分析。

??各方观点

??易居中国董事局主席周忻认为，未来的房地产有四个趋势。第一，中国房地产大开发模式的建设繁荣，会向大资管模式的守护繁荣过渡。第二，痛，将会是中国房地产的一个常态，因为从一个时代过渡到另一个时代，既要解决过去所面临的很多问题，同时又要面对房地产行业新模式下的很多挑战。第三，中国房地产行业在未来，许多的开发模式、运营模式，都将发生巨大的变化。第四，新经济、互联网、高科技、大数据，将会跟房地产和房地产相关行业紧紧地融合在一起。

??旭辉控股董事局主席林中认为，行业正处于优胜劣汰、迭变重整的调整期，房企必须痛定思痛，彻底变革，穿新鞋走新路，才能在行业转折期生存下来，在未来谋求更长足的发展。此外，房企要看清当下的形势，不能再用惯性思维来看这次行业的周期，在去杠杆阶段的当务之急是活下去，保证现金流的安全，摒弃规模导向的冲动，一定要做好开源节流、增收节支、以收定支、量入为出这四个方面。

??中国首席经济学家论坛理事长连平认为，2021年年底金融政策转为偏向呵护的姿态为主，主要是改善市场融资环境，强化住房金融合理预期管理，政策取向更为灵活，从而有利于平衡风险。展望2022年，房地产行业融资环境将逐步有所改善，市场运行将由下行逐渐走向平稳，市场风险将趋向收敛，市场预期将渐趋好转。

??蓝绿双城控股集团董事长曹舟南认为，围绕“房住不炒”定位，未来5年“行业整顿”的主基调不会改变，但政策上会有阶段性的局部调缓。市场将呈现存量、变量与增量共存。房企要从“大开发”转向“大服务”，放下“杠杆逻辑”，转向“实业逻辑”。

??贝壳研究院发布研报认为，影响2022市场走势的核心变量是政策环境、市场供给以及信贷投放量。总体上看，2022年房地产市场将会逐步修复，修复需要时间，修复过程可能有短暂波动，但最终将回归平稳均衡。2022年市场走势将出现前低后高。

??国家发改委学术委员会原秘书长张燕生认为,2022年稳字当头，要稳住房地产基本面。房地产行业对我国经济高质量发展，是重中之重的一个行业。要解决好房地产健康可持续发展的长效机制，尤其是房地产行业高质量发展的路径、方向。

??首创证券首席分析师王嵩认为，2022年行业整体调控在兼顾中长期制度改革深化的基础上，对于短期供需层面限制措施的把控将愈加精细化，不排除非热点城市打破以往过度调控的枷锁，而对于热点城市，我们仍认为其调控体系将趋于稳定，2022 年更大概率的是将形成以金融信贷调节为主的供需控制措施。

??金辉集团环渤海区域总裁孙志勇认为，2021年房地产行业最大的变化就是对价值和预期的重新校对，这是这个行业非常深刻的变化，大家预期更合理，对价值的关注更高。

??保利顾投研究院发布研报认为，总体来说房地产是支柱行业，上下游关联产业众多，经济总量贡献大（近30%），对宏观经济大局、地方财政稳定意义重要性高。中央定调下行业政策环境正迎来纠偏改善，其中三大变量居民信贷、房企融资、行政政策环境正逐步优化，2022年市场将逐步走出前期悲观预期，走向修复，需求回归。

??中国银行研究院研究员王梅婷认为，在房市明显“降温”背景下，中央重申“稳地价、稳房价、稳预期”，预计2022年房地产调控政策仍将坚持“房住不炒”定位，但实施力度或将有所调整。同时在政策支持下，房地产行业的兼并重组将会逐步增加，债务规模小、资产质量高的房企将在市场中的竞争力进一步提升。短期内，在保持房价基本稳定的基础上，充分考虑2022年经济下行压力，合理实施房地产企业融资调控政策，满足刚需和改善型购房者合理的贷款需求，防止出现房地产企业在融资收紧与销售下行双重挤压下，违约情况扩散蔓延，甚至引发流动性危机。

??中房分析

??伴随着阵痛，2021年房地产行业正迎来一场巨变

??回顾2021年，“三条红线”、房贷“集中度”管理和“供地两集中”等带有根本变革的调控政策接踵而至，房地产行业经历了严峻的考验。在融资环境持续趋紧的背景下，受信用危机影响，部分房企深陷债务违约困局，其上下游链条均受到波及。房地产行业投资和销售同比也呈现出下探曲线，部分城市土地市场流拍现象增加。

??在2021年市场下行、行业阵痛的周期里，房企已深刻认识到债务危机的背后是房地产行业长期高杠杆、高负债模式下蕴藏风险的集中暴露，企业增长方式应从财务杠杆驱动的盲目扩张型向稳健发展的质量效益型转变。 

??“平稳发展”成2022年楼市调控重要关键词

??2021年年末政策见底信号逐渐明朗，中央经济工作会议中提到的“促进房地产业健康发展和良性循环”正是对房地产市场在整个经济运行中重要地位的肯定。房企融资的“至暗时刻”已经度过，预计后续政策将适度放松对房地产融资的管控，同时地方政府或将降低信誉优良的企业监管额度，加快其监管账户资金流转，推动房企信用正循环，从而减少金融系统风险。倘若房企流动性紧张局面得到缓解，整体信用恢复后，从拿地、开工、销售、交付等一系列活动将得到良性循环。

??结合2021年底一些重要会议和高层发言中对房地产行业定调，“平稳发展”会是2022年经济工作和政策调控的重要出发点和落脚点。在“房住不炒”的长期定位导向下，“稳房价、稳地价、稳预期”构筑了房地产微调的边界，大幅度宽松的刺激政策很难再现。未来“因城施策”将打开调节空间，在有保有压下区别对待，一方面要加强房地产市场和重点企业风险防范，确保风险处置平稳有序进行；另一方面对于合理的刚需或改善性住房需求给予扶持，通过大力发展保障性租赁住房建设和完善金融、土地、税收等政策措施，更好地满足居民更高质量、更多样化的居住需求。 

??行业复苏尚需时日，发展则更需努力

??从2021年前11个月的行业数据来看，重要的先行指标如土地购置面积、新开工累计同比大幅下跌，预示着未来的投资、销售或将进入负增长区间；月度数据方面，新开工、销售面积、销售额、房价等指标连续数月负增长，则更直观反映了市场的萧条现状，政策或有回暖，但市场探底过程短期内难以扭转。究其原因，一是政策环境边际改善传导至市场端仍需时日；二是市场若要真正走出底部区域，还有赖于信贷政策的放宽以及消费者信心的重建。

??展望2022年，预计房地产市场运行趋势将由下行逐渐走向平稳，但商品房成交情况难言乐观。在高基数和三四线城市购房需求放缓影响下，房价涨幅在2022年大部分时间将处于负值区间；由于部分城市预售制度政策有所收紧，对房企销售回款提出了更高要求，叠加房地产税试点落地对购房者预期的影响，商品房销售增速仍有所放缓。 

??行业的发展模式和规则正在重构，国民共进，分化合并会是一段时间内的常态

??在行业调整阶段，市场有望加速洗牌，缺乏资金优势的房企将逐渐失去立足之位，或者被实力突出的国企和央企吸纳并入。不久前央行、银保监会联合发声鼓励和支持优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购，正是推动房地产行业整合、促进行业出清的重要举措。随着政策落地实施，不仅能够盘活增强出险房企的流动性，央企国企、优质民企也有望借助政策东风扩大发展优势和迎来新的发展机遇。这个过程不是所谓房地产领域的“国进民退”，而是“国民共进”，融合发展。

??实现房地产业良性循环和健康发展，需要企业不断探索新的发展模式。中国房地产行业多年以来的“高周转、高杠杆、高负债”的发展模式已经难以为继，同时“住有所居”也由购买为主向租购并举转变。随着行业格局和发展模式的重构，中长期来看，央企和国企或成为增量项目主导力量，城市发展基金、REITS等直接投资将成为新生力量，实力较强的民企以联合共建方式发展，中小型民企则重新回到夹缝中求生存的状态。