易居专题研究系列

??趋势一：住房矛盾渐转变?改善需求成主流

??背景 十九大报告指出，中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。这是我国对社会主要矛盾表述的又一次调整。1981年十一届六中全会的表述是：在社会主义改造基本完成以后，我国所要解决的主要矛盾，是人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾。1987年党的十三大报告围绕“社会主义初级阶段”的概念指出：我们现阶段所面临的主要矛盾，是人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾。十九大报告结合“新时代”特征，修改了社会主要矛盾的表述，符合时代发展要求。从房地产市场发展的角度看，当前“日益增长的美好生活需要”体现为美好居住的需要，包括住有所居、住有所安等目标体系。而当前“不平衡不充分的发展”则体现在多层次住房供应体系完善、住房制度改革深化等内容上。住房矛盾的变化，也影响了住房发展阶段的变化，当前正由住房短缺阶段，转向居住舒适阶段。对于此类住房矛盾的解决，有助于实现房地产市场健康平稳发展。

??趋势 2018年两会政府工作报告提出，让广大人民群众早日实现安居宜居。安居宜居将是住房市场的新矛盾，其关键点在于改善升级需求的释放。这是新时代新需要的体现。未来此类需求的新趋势或体现在以下几点。第一、人均住房面积会继续提高，尤其是中大户型以及中高端物业的市场青睐程度会提高，住房居住的舒适度也会提高。第二、住房软硬件的配套设施成标配，精装修、智慧家居等在住房中的普及率大幅提高，相应的教育、保健等设施也会不断完善。第三、宜居的、便捷的生活方式将形成，住房消费真正转入到住房体验和生活享受阶段。针对此类市场需求，我们认为未来也需要相关企业积极研究市场新机会，同时积极拓宽产品研发的范围。而相关政府也需要积极研究配套和政策优惠，鼓励住房消费市场发展，同时实现此类消费需求向更高层次迈进。

??趋势二：住有所居才小康?供给模式有创新

??背景 十九大报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。此次表述，提到了住房制度建立的内容，即多主体供给、多渠道保障、租购并举的模式。“多主体供给”的表述是希望更多的社会资本参与到住房供给侧结构性改革中。而“多渠道保障”的表述则是希望后续对各类住房供应有更全面的发展，比如说共有产权住房的建设。而在租购并举方面，过去的常规表述更多的是“购租并举”，现在“购”和“租”两个次序有所转变，体现了租赁市场发展的紧迫性。当前此类创新正积极展开，从供给端发力，填补了市场空白，也吻合了市场新需求。总体上说，2020年实现全面小康，住有所居是关键领域。

??趋势 2018年政府两会工作报告指出，启动新的三年棚改攻坚计划，2018年开工580万套。加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围；支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。未来几年房地产市场的供给侧结构性改革节奏会加快，这会形成更为充分的产品体系和优秀的商业模式，而且品质等层面会有较大的提升，这会较好地保障住有所居的需求。从产品体系角度看，针对不同年龄、不同偏好、不同预算的居住需求，会形成多元化产品结构，尤其是一些复合型地产的开发，会不断吻合人口年龄结构变化和个性化消费的需求。而从商业模式上看，未来会不断植入新的方式，比如说“互联网+”的影响会持续，未来互联网技术创新会不断和住房流通模式升级结合，进而形成更高效、快捷、舒适的住房流通模式。甚至也会出现跨行业合作的现象，比如说非房地产部门如零售企业、农业部门会积极参与住房制度改革过程中，这会为提升居住层次发挥较为积极的作用。类似趋势也要求消费端的群体积极做关注，这样才可以真正享受住房制度改革深化和住房市场进化所带来的红利。

??趋势三：房住不炒是总纲?居住功能成重点

??背景 2018年两会政府工作报告中提到“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展”。2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。这句话被简化为“房住不炒”，也在2017年的政府工作报告中被转述为“坚持住房的居住属性”。十九大也明确提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。在市场经济下，住宅作为一种商品，必然具有居住和投资的双重属性，这点是无法抹灭的。但是，居住是住房的基本属性，真正的投资也是建立在充分实现住房居住功能的前提上的。“温州炒房团”、“打飞的炒房”等词汇所描述的狂热炒房，并不是真正的住房投资，而是投机！。投机炒房形成大量住房购而不住，不仅无助于实现住房的居住功能，还带来一系列恶果:占用稀缺的土地资源，人为制造紧张的住房供需关系，推动房价非理性增长，增加住房刚需人群的购房成本。更危险的是，如果炒房过度，楼市泡沫将会越吹越大，甚至有可能会引发系统性经济、社会风险。

??趋势 “房住不炒”被多次强调，释放出积极信号，体现了中央定性住房市场、稳定价格的决心。“房住不炒”将成为未来五年甚至更长年份中住房市场的调控总纲领，也将成为房地产长效发展机制中的重要组成部分，而住宅的居住功能将成为房地产行业创新、发展的着力点。相关措施也会不断落地推进，例如针对首付贷、消费贷等资金违规流入楼市的现象，全国多地采取了较为严厉的政策，未来将会进一步加强此类违规资金的管控。又如十九大后，住建部和发改委对全国重点城市的房屋销售市场进行检查，今后违规收费、变相涨价等行业乱象有望杜绝。此类措施和“房住不炒”的思路高度吻合，将会凸显住宅的居住属性，国民经济也将逐渐降低对房地产的依赖性，房地产市场将更加健康平稳，真正实现住有所居的目标，让广大人民过上美好生活。

??趋势四：租购并举补短板?住房租赁成风口

??背景 2018年两会政府工作报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。2016年5月，国务院办公厅下发《欧洲杯开户app：加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》以来，中央及各地城市政府纷纷出台了一系列促进住房租赁市场发展的政策，住房租赁市场因此被社会各界高度关注。十九大会议提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。2017年12月，中央经济工作会议提出，要发展住房租赁市场特别是长期租赁。同月，全国住房城乡建设工作会议认为，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台。

??趋势 1998年房改之后的十几年，在住房商品化、市场化的发展大潮中，过于重视买卖市场，使得我国住房租赁市场未能得到与销售市场同等速度的发展，人们普遍倾向购买自有住房。而研究国外经验发现，租赁家庭比例在经济发展水平相对领先的国家（如德国、日本、美国）明显高于经济发展水平相对落后的国家（如捷克、希腊、俄罗斯）。从本质上看，住房租赁是以住房投资人与使用人分工的方式来解决一部分人的住房消费问题，是更高级的房地产流通方式。住房租赁市场不断发展、优化是大势所趋。2017年，政府高度重视，持续发力，诸多国家层面政策集中出台，多地也出台了地方实施细则，企业参与热情高涨。这一轮租赁政策的出台，直击了租赁市场的多种痛点。培育机构出租人成为优化租赁住房供给侧的重点，为各类资本进行租赁住房投资、开发、经营管理创造了巨大的机会空间！也为房地产开发业转型升级提供了极为有利的契机！通过完善住房租赁市场，使之形成与住房买卖市场相互制衡的“住房租买选择机制”，是解决我国住房市场突出问题的一个“治本”之举，这也是建立房地产长效机制所追求的目标。

??趋势五：长效机制将建立?短期管控渐淡出

??背景 2018年3月政府工作报告提出，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。回顾过去，2014年发布的《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》就曾指出，健全房地产市场调控长效机制。调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策,共同构建房地产市场调控长效机制。2016年12月的中央经济工作会议提出：综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。总体上看，2013年房地产市场过热之后，欧洲杯开户app：长效机制的讨论就开始增多，相关的政策表述也开始增多。

??趋势 长效机制的建立是在“房住不炒”的大背景下进行的。长效机制的建立将在以下环节发力。第一、房地产金融工具与手段将逐渐完善，一方面优化公积金、个人房贷，更好的支持自住需求，另一方面防范消费贷、首付贷等违规资金进入房地产。第二、财政税收政策会不断优化，房地产税的改革是核心内容。经过立法等环节后，预计未来几年此类税收政策将落地。第三、土地供应制度和管理制度会有较大改革，比如说调整不同土地的出让年限等内容。第四、加快发展租赁市场、完善相关政策与制度。第五、各类限制性的、直接干预的、行政性的政策会不断减少，同时基于精准调控思路会有各类新的灵活性的政策，同时能够保障政策的稳定性，而不是大起大落。第六、政策协调机制将加快建立，地方政府调控的更精准考核机制也会建立。

??趋势六：金融风险紧防范?重点包括房地产

??背景 2018年两会政府工作报告中提到“坚决打好三大攻坚战。加强金融机构风险内控。”党的十九大报告明确提出，未来三年，要坚决打好防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治三大攻坚战。在之后的中央经济工作会议上，三大攻坚战中的“防范化解重大风险”被再次放在首位突出强调，这其中防控金融风险为重点。不可否认，金融在国民经济不断发展壮大的过程中提供了有力的支持，但经济高速发展的同时也伴随着金融风险的累积。过去多年，金融在供给和需求两端为我国房地产业的发展提供了动力，但在发展房地产市场的同时，庞大购房群体中不乏炒房投机者，房地产开发企业投机心态主导经营模式的状况也很普遍，这导致许多城市的房价出现了一定程度的泡沫，蕴藏着房地产风险和金融风险。此外，分税制以后，为了支撑地方基础设施建设和经济发展，土地财政成为了地方财政收入的重要组成部分，在中央严格调控房地产的大背景下，一些地方政府的土地财政收入锐减，于是又通过地方政府融资平台、违法违规融资担保行为等名义变相举债，致使这些地方的金融风险不断累积。

??趋势 未来，政府对金融风险管控的目标主要是使宏观杠杆率得到有效控制，金融结构适应性提高，金融服务实体经济能力增强，系统性风险得到有效防控。历史经验表明，“十次危机九次地产”，现在我国金融的表外业务很多都通过直接或间接的途径流向了房地产，所以未来金融防风险的重点领域是房地产，一方面，居民杠杆率会得到有效抑制，居民杠杆率的过快增长将得到控制，挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为将被打击，个人贷款违规流入股市和房市的行为将被禁止；另一方面，各类违规房地产融资行为将被严厉管制，房企融资将更加规范审慎，从而遏制房地产泡沫化。这些将会去掉金融加上房地产上的杠杆，防止“黑天鹅”和“灰犀牛”事件，达到防范化解金融和房地产的重大风险的目的。

??趋势七：存量时代已到来?经营模式要升级

??背景 回顾国家统计局公布的全国商品住宅销售面积数据发现，过去近20年间，住宅成交面积涨幅整体呈现下行趋势。其中，2000-09年间，全国商品住宅销售面积年均增长率为21%，明显高于2010-2017年间的年均增长率7%。另外，根据国土部公布的住宅用地出让面积显示，2014以来，国有住宅用地供应面积连续4年逐年下降，这在很大程度上抑制了新房销售的增长。结合部分一、二线城市公布的未来五年供地计划来看，发现扣除租赁用地之外的商品住宅用地供给其实是小幅下降的，按照这个逻辑来看，预计未来全国新房销售将逐步下行。从需求端来看，98年房改之后，全国住房市场买卖需求大幅增加，城镇人均住房面积从97年的8.8平方米升至2016年的36.6平方米，户均住房套数达到1.1套左右，告别住房短缺时代。

??趋势 2014年以来，在各类去库存政策、货币信贷宽松、资产荒等因素推动下，大量资金涌入楼市，使得全国大中城市住宅价格大幅攀升，可售新房数量明显下降。在热点城市新房供不应求的状态下，刚需人群开始转向存量房市场，存量房交易规模随之不断扩大，使得南京、苏州、杭州等部分二线城市加快步入存量房阶段。而一线城市早在2009年就已经进入以存量交易为主的阶段。长期来看，由于土地资源有限，市场上新房供量将逐渐回落，而存量房源将不断增多，存量市场的重要地位将逐步提升，其销售规模将逐步上升并且超过新房。从发达国家的经验来看，房地产市场发展到一定阶段后，75%以上的住房成交将来自于二手住房市场。进入存量房时代之后，存量房市场的管理就显得尤为重要。根据发达国家经验，随着行业的不断成熟，分工会不断细化，房地产行业内部会自发地形成资金和专业实力雄厚的房地产投资业，和为其服务的其他细分行业（如房地产开发项目管理、房地产金融、房地产经纪、房地产设施管理等），这些细分行业将对存量房源进行多元化管理。房地产业作为房地产资产的运营者，必须从注重资本增值的经营模式转向注重资本现金流的经营模式，这是房地产业从不成熟向成熟转变的必经之途！

??趋势八：地产巨头出风头?市场集中度提升

??背景 2017年，我国房地产业龙头企业的市场销售份额集中度明显提升。数据显示，2017年我国房地产行业销售前十的开发商占全国商品房销售金额比值升至29%，对比2016年的20%和2015年的19%来看，市场集中度加速提高。从销售额同比来看，2017年房地产行业销售前十的开发商销售额同比增幅近25%，远高于14%的全国商品房销售额同比。在销售额大幅增长的房企中，融创、旭辉、碧桂园、龙湖等同比增长幅度较大，分别为140%、96%、78%、77%。与此同时，新黄浦、红豆股份、杭钢集团等多家公司发布公告，转让房地产公司股权，有退出地产行业迹象。

??趋势 我国房地产开发行业正在加速整合，市场集中度快速提高。这主要是由于龙头大房企城市布局较多，融资渠道较广，因此在调控环境下仍能保持相对稳定的现金流。而另外部分中小房企，则面临较大政策压力和资金链紧张问题，这类公司有些宣布破产，有些则被大公司收购。数据显示，2016-2017年，恒大、融创等公司有超过70%的土地储备来自非公开市场收购，土储的持续增加是企业的销售增长的主要推动力。通过分析美国、澳大利亚、新加坡等成熟市场数据发现，前十或主要开发商的销售额占全国销售额比例在40%以上，香港甚至达到了98%。按照这个逻辑来看，中国房地产开发行业的市场集中度还有较大提升空间。

??趋势九：地制改革正推进?多元供地是趋势

??背景 2017年8月，国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。2018年1月，国土资源部部长姜大明表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，政府将不再是居住用地唯一提供者。这是当前我国首次提及的供地主体多元化的思路。而观察历史情况，无论是划拨用地、定向出让以及土地市场招拍挂方式的供地中，其供地主体都是政府，或者说相关国土资源管理部门。此次表述标志着地制变革已成趋势，未来会有更多的供地主体加入到土地市场中，利好土地供应制试的改革。同时这也有助于缓解大城市土地供需矛盾。

??趋势 十九大报告指出，加快建立多主体供给的住房制度。未来在供地主体多元化的改革中，预计农村集体经济组织将会成为一股很重要的力量。其供地主体角色的出现，能够为农村土地市场的开发提供更好的保障。预计后续各大城市的近郊区市场的集体建设用地、市区的城中村用地等或成为改革的试验田。类似土地或和租赁市场的改革积极挂钩，进而形成更为丰富的用地。此类用地项目的收益，很大程度上也会朝此类供地主体倾斜，以促进农村经济发展。同时，包括农村宅基地等三权分置改革节奏将加快，以真正盘活闲置的宅基地项目。另外，针对历史遗留的包括小产权房等项目，也将会有创新的、以促进社会公平稳定为导向的政策举措。从土地市场的改革和供地渠道来看，未来包括存量用地的开发等也会成为较大的趋势，部分国企或各类园区所持有存量工业用地将有可能能过合法合规的变性，流入土地市场，从而增加城市土地供给规模。

??趋势十：金融创新渐加速?金融助力房地产

??背景 2017年中央经济工作会议提出，要求促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环。作为资金密集型行业，传统的房地产业离不开金融支持。但从过去来看，我国金融对房地产业的支持还有不够完善之处。金融市场创新不足，体系不健全，房地产金融发展滞后，由于投资退出机制不发达，市场上沉淀了优质的持有型物业，造成了大量的资金沉淀，降低了资金效率。此外，房企融资渠道存在局限性，对房地产业的发展壮大形成了一定的制约。可喜的是，我国房地产金融创新在加速，国内首单长租公寓类REITs项目“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”，以及国内首单央企租赁住房REITs项目“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”均获批发行。此外，为鼓励长租，建行还推出个人住房租赁贷款“按居贷”，为租户提供纯信用贷款用于租房。2015年世茂购房尾款ABS首发成功以来，众多房企也陆续发行购房尾款ABS。这些均说明房地产金融产品在加速推出。

??趋势 我国房地产金融创新在未来有巨大空间，以reits为例，根据美国NAREIT截至2017年6月底的数据统计，美国REITs的总规模达到11030亿美元，占GDP的比重为5.94%，而我国尚有不小差距，发展潜力巨大。目前我国房地产金融创新正在加速，在未来金融和房地产将会形成良性循环，房地产金融性将会显化，一方面，会出现更多的具有匹配性的金融工具，促进房地产市场的发展，支持长效机制的建立；另一方面，房地产市场良性健康的发展，将会凸显房地产的金融属性。此外，金融产品和金融服务将进一步创新，利用不动产证券化产品将住房租赁市场与金融市场有效衔接。可以预见在不久的将来，地产的证券化程度会越来越高，会出现越来越多的ABS、MBS、CMBS、REITs、类REITs、私募基金等金融平台，实现轻资产、高周转，提高资产流动性，盘活存量资产。（上海易居房地产研究院）