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??热点关注

??6月26日，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹与中国银行党委书记、董事长葛海蛟，就深化政银合作、推动住房和城乡建设事业高质量发展进行交流。倪虹指出，要鼓励引导金融机构参与城市建设和更新，推动打造宜居、智慧、韧性城市。要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。房屋养老金制度从去年开始被多次提及，2022年5月国务院办公厅印发《全国自建房安全专项整治工作方案》也强调，要完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度。

??热点分析

??房屋养老金一般指住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。1998年开始正式征收，2004年调整为收房之前必须缴纳，不缴纳不办理房屋产权证。住宅专项维修资金在房屋的保修期满后大修时使用，一般出现较大问题的房屋在10年以上，所以维修基金像是房屋的养老金。第七次人口普查数据显示，我国2010年前建设的房屋占比超过六成，这些住房屋龄基本在13年以上，质量问题、维护的问题也开始显现。

??收取标准：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

??使用流程：物业服务企业/相关业主提出使用方案→三分之二以上的业主讨论通过→组织实施使用方案→申请列支资金→审核同意向专户管理银行划拨资金→资金划转至维修单位。

??房屋养老金制度建立，有利于提高老旧小区居民的居住品质和生活环境，对可能存在的重大安全隐患形成兜底保障。我们认为要重点要解决资金来源、管理制度、使用效率三个方面的问题。

??首先，当前住宅专项维修资金来源较为单一，为业主购房时缴纳。随着房龄的增长，维修次数增加，资金结余难以满足房屋维修的需求。业主对住宅专项维修资金关注度普遍不高，维修资金使用情况透明度低，余额不足时业主缺乏续交的积极性。同时，由于住宅专项维修资金征收起步较晚，很多征收前建设的老旧小区补交情况也不理想。需要财政和金融部门共同研究扩大房屋养老金资金池，探索增加新的资金来源渠道，同时解决维修资金收益率低甚至贬值等问题。只有稳定的资金才能支撑和保障制度建立和有效运行。

??第二是，维修资金在缴纳、使用、管理过程中，监管措施的缺失导致违规使用现象严重，经常被挪用占用。要有一套完善的专项法律制度保障，对各个环节中的行为进行监督管理，提高资金使用管理透明度，保障机制畅通运行。

??第三是，在实际使用过程中，维修资金使用效率低下，一方面业主对于维修资金申请程序和细节不了解，申请难度大。另一方面，还存在物业或管理单位人为设置困难的现象。需要成立专业的管理机构和工作制度。同时推动资金高效使用还需要业主提高权利意识，对业主普及维修资金操作办法、了解资金管理方面的细则。