中国高端酒店市场形势严峻 旅游度假酒店兴起

RET睿意德

  一、高端酒店市场一片萧条，旅游度假型酒店兴起

  2013年，上海华亭、锦沧文华、银河宾馆等多个高端酒店的股权被转让；宁波文昌大酒店关门歇业；南京七成大酒店营业额负增长。随着“禁奢令”进一步扩大，以会议、商务住宿为重要收入来源的高端酒店市场尽显萧条。

  根据中国旅游饭店业协会数据，2013年国内五星级酒店营业额普遍下降三成以上；而STR Global数据亦显示，上海五星级酒店平均房价已跌破千元，其他二三线城市的平均房价甚至仅600元左右，平均入住率更是下滑至53%。

  中国“禁奢令”的出现像是一个催化剂，推动酒店行业结构性调整，高端酒店需打破供过于求的黯淡局面。RET睿意德中国商业地产研究中心发现，部分酒店因长期低于出租率保本线而不得不另谋出路：

  1、主动“摘星”

  根据中国旅游饭店业协会数据，2013年有56家五星级酒店要求“降星”，而不少准备申报五星的酒店也暂缓申请，放弃高星级评定的高端酒店比例超过八成。由于政坛从简风的倡导，加之高端需求走弱，酒店“摘星”后不仅可大大降低五星级酒店标准配套设施的高额运营成本，而且能更好的迎合逐渐走强的中端需求。

  2、更改用途

  上海老字号五星级酒店锦沧文华、银河宾馆等整体出售后拟改为办公用途；开元集团将其在天津的四星级酒店项目改为养老服务公寓，而上海部分酒店也在逐步转型养老公寓；此外，也有酒店将部分楼栋改建为酒店式公寓后出售产权，如城市酒店。

  与高端酒店情况不同，旅游业的蓬勃发展将推动旅游酒店的兴旺。

  受国家旅游政策支持，近年来国内旅游产业的发展趋势良好，而国民收入逐步提升也将助推旅游市场的革新，旅游酒店将迎来发展契机。

  RET睿意德中国商业地产研究中心调研发现，洲际酒店在收缩上海等大城市战线的同时，已加快对旅游城市的布局，其中云南在建酒店达8家；而光大银行也看到了机遇，抢先布局旅游相关产业的信贷市场。由于酒店类企业因大多拥有实物固定资产，在运营中现金流较充裕，因此将旅游酒店的信贷业务定为优质资产。

  RET睿意德中国商业地产研究中心认为，中国酒店业将面临新的市场变革：

  1、经济型酒店前景看好，其中精品快捷酒店将迎来快速发展。由于受“禁奢令”影响较小，在过去的一年中，经济型酒店发展较为平稳。其中，如家酒店集团计划2014年将新开酒店450家。而高端品牌万豪亦打造了旗下经济型时尚生活酒店Moxy Hotels，并计划在未来10年内将经济型酒店规模将扩大到150家。

  2、 品牌输出管理或成新发展方向。研究发现，一些高端酒店的收入结构已逐渐发生调整，依靠品牌输出和运营管理的收入占比有所增长，如四季酒店与瑞安集团的合作 项目“四季汇”就是输出四季品牌的酒店式公寓项目。另外，利兹卡尔顿及万豪酒店集团也提高了品牌输出管理业务占比。未来通过品牌冠名并输出管理作为主营业 务，将成为酒店新的发展方向。

  二、新型城镇化规划利好商业地产

  《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》近日出台，这对商业地产发展是利好消息：

  1、新型城镇化所涉及的智慧城市、节能环保、生态建设等商业地产相关产业链将受益，随着城镇化的推进，商业的消费需求将被大大提高。

  2、目前我国服务业增加值占国内生产总值比重仅为46%，与发达国家74%的平均水平相距甚远，与中等收入国家53%的平均水平也有一定差距，而这为商业地产提供了很大发展空间。

  根据RET睿意德中国商业地产研究中心统计，商业地产将呈现大规模增长态势，未来3年，中国商业物业供应将超3,700万平方米，占现有总存量的64%。RET睿意德高级董事王玉珂认为，城镇化进程带来的消费市场扩大，将是未来商业地产面临的最大发展机会。其中，三四线城市的中低端商业物业将产生大量需求。

表：中国与同等收入水平国家和发达国家城镇化发展比较(2012年)

数据来源：RET睿意德商业地产研究中心