上海易居房地产研究院11月13日发布了《2014年1-10月全国房地产市场报告》。报告指出，土地成交量呈现小幅增长，成交价格创新高；房地产投资增速持续放缓，新开工面积降幅进一步收窄；商品房销售量依旧负增长，价格同比微跌；房企资金增幅处于低位，自筹资金占比继续上升。总体而言，行业多指标回升，全国楼市筑底迹象显现。

  易居研究院研究员朱光指出，从今年土地购置面积增幅走势看，前3月进入负增长区间后，整体基本处于平缓收窄态势，虽然前三季度跌幅有所加大，但前十月同比再次回到正增长区间，主要是10月当月企业购地同比大幅上升所致。近期随着九月底限贷政策的放宽，一些房企对市场信心有所上升，重新进入市场拿地；此外，一些房企为了完成年度土地储备，在四季度也加快了拿地节奏。预计今年年底随着去年同期基数的进一步上升，土地购置面积同比增幅整体将小跌或持平。

  从土地价格看，今年以来，土地价格整体呈现平稳上行态势，前十月土地成交均价继续创历史新高，主要是近期土地市场有所恢复，企业拿地现象开始频繁，竞争开始加剧，进一步推动了优质地块价格的走高。预计今年年底，随着土地市场的逐步平稳，土地价格仍将上行，但增幅将趋于收窄。

  从商品房销售面积同比增幅走势看，在今年年初大幅滑落至负增长区间后，整体走势较为平稳，特别是7月以来走势相对平缓，显示近期商品房市场已基本处于筑底的阶段。前十月跌幅收窄，主要是9月底限贷政策松绑效应的释放，刺激了一部分楼市需求，推动了楼市成交量的上升。预计今年年底和明年上半年，随着各地楼市政策的进一步松绑，以及去年同期基数的逐步回落，商品房同比跌幅整体也将趋于收窄并转为正增长。

  从房企资金情况看，今年前十月，房地产开发企业到位资金同比增幅有所上升，但整体延续了今年以来较为平稳的走势，处于五年来的较低水平。虽然9月底“央四条”明确信贷松绑，对房企而言带来了积极因素，但目前商业银行并未完全落实政策，导致政策效应打了折扣，房企资金压力并未明显缓解。预计今年年底以及明年年初，随着政策环境以及市场的逐步改善，房企资金同比增幅将逐步趋稳。

  一、土地成交量呈现小幅增长，成交价格创新高

  (一)全国土地购置面积同比恢复正增长，年底依旧平缓下行

  1-10月份，房地产开发企业土地购置面积26972万平方米，同比增长1.2%，1-9月份为下降4.6%；土地成交价款7747亿元，增长20.4%，增速提高8.9个百分点。

  (二)全国土地购置均价增幅上升，价格继续创造历史新高

  1-10月份，全国房地产开发企业土地购置均价2872元/平方米，同比增长19%，增幅较1-9月份上升2.2个百分点。

  二、房地产投资增速持续放缓，新开工面积降幅进一步收窄

  (一)全国房地产开发投资增幅进一步放缓，年底趋于平稳

  1-10月份，全国房地产开发投资77220亿元，同比增长12.4%，增速比1-9月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资52464亿元，增长11.1%，增速回落0.2个百分点。10月份，全国房地产开发投资8469亿元，同比增长11.8%。其中，住宅投资5739亿元，同比增长9.5%。

  从房地产投资额同比增幅走势看，今年以来整体呈现逐步回落的态势，前十月增幅再创五年来的新低。主要是近期虽然政策层面有所放宽，但行业整体依旧处于调整期，房企为了完成年终销售业绩，大多将重心放在了去库存以及回笼资金方面，因此投资力度有所减弱。预计今年年底，随着市场的筑底以及新开工跌幅的逐步收窄，房地产投资同比增幅将趋于平稳。

  (二)全国房屋新开工面积跌幅持续收窄，全年新开工量或与上年持平

  1-10月份，房地产开发企业房屋新开工面积147661万平方米，同比下降5.5%，降幅收窄3.8个百分点。其中，住宅新开工面积102879万平方米，下降9.8%。10月份，房屋新开工面积同比增长42.9%。其中，住宅新开工面积同比增长38.6%。

  从房屋新开工面积同比增幅走势看，自今年年初大幅下滑至负增长区间后，整体呈现平稳收窄态势。主要是7月以来各月的房屋新开工量基本都同比增长，特别是10月当月房屋新开工量同比增长明显。预计今年年底房屋新开工面积同比跌幅将继续收窄，全年新开工量基本与上年持平。

  三、商品房销售量依旧负增长，价格同比微跌

  (一)商品房销售面积跌幅小幅收窄

  1-10月份，商品房销售面积88494万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-9月份收窄0.8个百分点。其中，住宅销售面积下降9.5%。商品房销售额56385亿元，下降7.9%，降幅比1-9月份收窄1个百分点。其中，住宅销售额下降9.9%。

  从各物业类型看，前十月除了商业营业用房同比上升外，住宅和办公楼仍旧呈现同比下降态势。其中住宅销售面积下降9.5%，销售额下降9.9%；办公楼销售面积下降9.9%，销售额下降20.4%；商业营业用房销售面积增长8.2%，销售额增长8.3%。前十月住宅销售量同比跌幅有所收窄，反映出市场需求得到一定的释放。

  (二)商品房成交均价同比微幅下跌

  1-10月份，全国商品房成交均价同比下降0.2%，较1-9月份收窄0.1个百分点。其中住宅成交均价下降0.5%，办公楼成交均价下降11.6%，商业营业用房成交均价增长0.02%。今年前十月，除了商业营业用房价格基本与去年同期持平外，住宅和办公楼价格增幅均处于负增长区间，其中办公楼降幅最为明显，而住宅价格则呈现小幅负增长。从价格增幅走势看，住宅相对平稳。今年年底，随着去年同期基数的逐步回落，住宅价格将呈现持平或小幅上升的态势。

  (三)商品住宅待售面积增幅小幅上升，市场库存压力明显

  10月末，商品房待售面积58239万平方米，比9月末增加1091万平方米。其中，住宅待售面积增加611万平方米，办公楼待售面积增加88万平方米，商业营业用房待售面积增加227万平方米。

  10月末，商品住宅待售面积同比增长28.6%，较9月末增幅加大0.1个百分点，而前十月商品住宅销售面积同比则下降9.5%。两者的差值为38.1%，较9月末差值有所减少。进入10月，在政策效应的推动下，楼市成交有所上升，楼市库存增幅扩张的幅度也有所放缓。但相较于整体低迷的楼市，市场库存压力依旧突出。随着年底的到来，房企推盘力度继续加大，而全国市场又并未显著回暖，去库存压力仍然较大。预计年底以及明年上半年，随着商品房成交量的复苏，去库存压力将会有所缓解，尤其是大城市的的压力明显缓解，去化周期将趋于缩短，房价将止跌反弹。

  四、房企资金增幅处于低位，自筹资金占比继续上升

  1-10月份，房地产开发企业到位资金100241亿元，同比增长3.1%，增速比1-9月份提高0.8个百分点。其中，国内贷款17735亿元，增长11.1%；利用外资489亿元，增长17.6%；自筹资金42232亿元，增长13.8%；其他资金39786亿元，下降9.0%。在其他资金中，定金及预收款24213亿元，下降11.2%；个人按揭贷款10895亿元，下降4.3%。

  从开发企业资金来源的构成分析，1-10月份，国内贷款占17.7%；利用外资占0.5%；自筹资金占42.1%，其他资金占39.7%。

  定金及预售款占比上升。与今年前九月相比，前十月各项资金来源占比中，除了利用外资占比基本一致外，企业自筹资金和其他资金占比均上升，国内贷款占比继续下滑。其他资金中，定金及预收款占比小幅上升，显示近期房企促销力度较大，利用销售回款提升明显。此外，信贷环境未明显改善，也导致房企更多地利用自身渠道进行融资。

  五、全国楼市开始筑底，未来半年趋于复苏

  总体而言，今年前十月，全国楼市仍处于筑底调整阶段。从土地市场看，土地交易呈现量价齐升的态势；从房地产投资情况看，行业的持续下行使房地产投资依旧放缓，房屋新开工量仍然负增长；从商品房市场看，虽然近期部分大城市市场成交有所上升，但全国整体依旧处于较为低迷的态势，楼市库存压力短期内仍将存在；从房企资金情况看，在信贷松绑政策未完全落地的情况下，企业如何利用自身资源和能力，积极拓宽融资渠道，将成为缓解企业资金压力的重要手段。预计今年年底以及明年年初，全国楼市将进行筑底，同时部分大城市将率先复苏。

  执笔人：上海易居房地产研究院 研究员    朱光 

  电  话：021-60868898 

  邮  箱：zhuguang@ehousechina.com