开发投资、新开工、销售量等单月同比深度回调，未来应警惕市场失速风险

——2017年1-10月房地产行业数据点评

??一、开发投资累计增速小幅回落

??2017年1-10月份，全国房地产开发投资90544亿元，同比名义增长7.8%，增速比1-9月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资61871亿元，增长9.9%，增速回落0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.3%。

??中房点评：1-10月份，房地产开发投资走势平稳，较1-9月同比增幅略有下滑。分类物业看，商业营业用房、住宅、办公楼增速分别为1.1%、9.9%、5.2%，主要是商业营业用房拉低整体房地产投资增速。分区域看，中部地区增幅最大，增长13.1%，东、西部次之，东北地区由于人口外流等原因投资依然为负增长。

??单月开发投资增速值得关注。此前8、9月份无论是绝对投资量还是投资增速都是连续上升，而10月份情况急转直下，绝对投资额与增速双双回落，且回调幅度较大，增速较9月下跌3.6个百分点，住宅投资增速下跌5.6个百分点。

??透过数据看市场，单月投资数据更能直接反映当前市场的谨慎与徘徊。10月份正值十九大召开之际，房地产业界对未来政策走势多有观望。会议最后传达的政策也确实如预期那样，继续强调“房住不炒”，传统的房地产投资逻辑要进行调整了。

??二、土地成交价款略有回落，土地购置面积增幅平稳上升

??1-10月份，房地产开发企业土地购置面积19048万平方米，同比增长12.9%，增速比1-9月份提高0.7个百分点；土地成交价款9695亿元，增长43.3%，增速回落3个百分点。

??中房点评：1-10月份，土地购置面积、土地成交价款同比涨幅一升一降，前者继续稳步攀升，土地市场热度不减；后者增幅略有回落为43.3%，依然处于历史高位。分区域看，市场分化明显，三四线城市是企业拿地的主要区域，一二线城市受调控影响，企业拿地较理性。在中央大力推进“房住不炒”“租售并举”政策影响下，各地积极推地入市，在某种程度上缓解了土地供应不足的情况。另外，一些地方尤其是一线城市开始积极推动全租赁住房用地的出让，且价格“低廉”，未来这类用地的出让力度只增不减。租赁用地的规模入市，在一定程度上给火热的土地市场降温，也有利于租赁住房市场的稳定发展。

??三、新开工面积累计增幅进一步回落，单月同比负增长

??1-10月份，房屋新开工面积145127万平方米，增长5.6%，增速回落1.2个百分点。其中，住宅新开工面积104125万平方米，增长9.6%。

??中房点评：1-10月，新开工面积同比增幅继续回落，住宅新开工面积增幅连续4个月回落。从单月看，10月新开工面积同比涨幅继7月份后再次由正转负，同比下跌4.3%。

??累计新开工增幅回落，单月新开工负增长，显示开发企业对未来市场销售景气的悲观情绪在上升，一方面是市场受预期下滑影响较大，热点城市限价、限售以及预售证发放缓慢等政策短期不会放松；其次，十九大再次确认的“房住不炒”政策也在更高层面强化了开发企业的观望情绪。虽然现在企业库存在下降，但未来市场走势并不确定，甚至有舆论认为明年是房地产小年，过度扩张或加杠杆的企业日子会很难过。这些综合考虑都影响企业开工及执行的节奏，换挡调速，保持现金流的正常和储备才是过冬良策。

??四、销售面积、销售金额累计增速继续下调，单月销售同比增幅连续两月为负

??1-10月份，商品房销售面积130254万平方米，同比增长8.2%，增速比1-9月份回落2.1个百分点。其中，住宅销售面积增长5.6%，办公楼销售面积增长28.2%，商业营业用房销售面积增长21.4%。商品房销售额102990亿元，增长12.6%，增速回落2个百分点。其中，住宅销售额增长9.6%，办公楼销售额增长20.2%，商业营业用房销售额增长27.9%。

??中房点评：1-10月销售面积及销售金额连续四个月回落，如果忽略6月份的短暂起伏，其实是一整年增幅都在回落。前10个月较上月继续回落2个百分点，下行态势坚决。其中1-10月商品房销售面积同比涨幅仅8.2%，创本轮楼市从2015年来同比涨幅低点。从单月看，10月全国商品房销售面积为14248万平方米，同比下降了6%，住宅销售面积下降了8.6%，为近三年来最大负增长，且连续第二个月同比负增长，市场开始步入淡季确认无疑。

??分城市看，各个地区销售面积、销售额月度累计同比均正增长，西部地区仍然处于领涨地位，增速最快，商品房销售面积同比增长12.8%，销售额增长27.4%。值得注意的是东部地区的商品房销售面积和销售额增幅回落最明显，分别为3.5%和5.2%。整体看，全国房地产市场持续分化，过热城市的销售被抑制，三四线城市依然活跃。

??虽然楼市调控重压，但整体市场表现依然不错，从全国看，房地产销售面积与金额再次刷新历史同期记录，虽然增幅在回落，但总量上2017年房地产销售金额与面积将再次创造历史记录。只不过，与去年的创记录的两位数以上的增幅相比，今年的增幅是暗淡的，微不足道的。也预示着2018年的楼市，如果政策依然按照目前的口径执行，甚至继续深化，那么楼市也将按照目前的下行轨道滑落。

??从房地产行业角度看，房地产对经济的拉动作用依然是明显的，经济发展模式和影响路径未发生本质变化，楼市长效机制还在研究，落实也需要一定时间缓冲，宏观经济中进出口和消费的转型也在过程中，房地产的投资暂时还不能被替代或者忽视。从这个角度看，应警惕房地产重要指标的失速，否则短期对经济的冲击过大，相应政策再次出现反复，那么市场的反弹力度也会超出想象。这是行业内外都不愿看到的景象。因此，在市场指标逐步走低的情况下，进行政策微调，保持市场稳定，并逐步向“房住不炒”“租购并举”的轨道上转换，实现开发企业有活干，地方政府不损失，广大人民有房住的良好局面。

??五、商品房待售面积进一步减少

??10月末，商品房待售面积60258万平方米，比9月末减少882万平方米。其中，住宅待售面积减少772万平方米，办公楼待售面积增加17万平方米，商业营业用房待售面积减少87万平方米。

??中房点评：1-10月，住宅、办公楼、商业营业用房待售面积继续回落，库存进一步减少。2017年10月库存数据60258万平米，相比2016年2月份的73931万平米库存最高点，库存去化了1.3亿平米。跌到最近3年的最低值。 三四线城市去库存成为2017年3月来主力，库存去化加速。主要以住宅为主。从去库存政策看，楼市去库存第一阶段基本完成。全国除了东北、西北等少数城市，大部分城市库存已经进入良性周期。今年前10个月平均每月商品房销售面积是1,3亿平方米，而现在的库存量是6.0258亿平方米，消化周期只有4.6个月。后期去库存政策应及时转向，以防止供不应求现象的发生。

??六、开发企业到位资金增幅继续回落，年底融资局面偏紧

??1-10月份，房地产开发企业到位资金125941亿元，同比增长7.4%，增速比1-9月份回落0.6个百分点。其中，国内贷款20798亿元，增长20.2%；利用外资125亿元，增长1.6%；自筹资金41086亿元，增长0.8%；其他资金63932亿元，增长8.2%。在其他资金中，定金及预收款38632亿元，增长14.8%；个人按揭贷款19586亿元，下降1.0%。

??中房点评：1-10月房地产开发企业到位资金增速连续4个月回落，各类资金来源中个人按揭贷款由正转负，国内贷款依然是房地产开发企业到位资金主要来源，占比为20.2%。 房地产开发企业到位资金增速继续回落的原因主要是近期监管部门和银行加大了对短期消费贷款资金用途的审查。按揭贷款同比下降主要原因是年末很多银行信贷额度偏紧，甚至有些银行已经停贷，导致个人贷款紧张。此外，由于银行上调利率，贷款者大多持观望态度，放缓贷款预期。房地产企业资金面紧张，预计要维持到年底，等明年银行额度恢复，增速将会有所提升。

??（本文来源：中房研协测评研究中心）