??上海易居房地产研究院2020年9月04日发布《全国与9城供求关系与库存报告》。该报告显示：

??7月，全国移动平均新开工面积和销售面积继续反弹，预计四季度全国潜在供求将小幅下降，处于供大于求状态。7月以来，各类房地产会议频繁召开，强调“房住不炒”，多个城市收紧政策，未来几个月房地产市场将有所降温。总体来看，目前全国房地产市场仍处于下行周期，潜在供求关系不会有明显的起伏，整体供略大于求，市场保持平稳。

??6月，9城库存继续增长，但去化周期已经保持平稳；预计下半年9城潜在供求比继续下行，11月后进入供不应求状态。具体城市上，华北地区如天津，华中地区如郑州的供求比和去化周期相对较高，未来去化压力较大；华南和华东地区则相对表现较好。

??易居研究院研究员王若辰表示：随着全国商品住宅新开工面积的持续复苏，潜在供求比或将在2021年初结束下降趋势，供应量相对需求量开始增大。

??报告正文如下：

??本报告所指的“潜在库存”的口径为：新开工后尚未销售的商品住宅库存，相比可售库存来说，还包含了新开工后未达到预售标准的库存，能够更全面的衡量一个城市商品住宅的潜在供应量，从而可以更好地帮助判断城市未来的供需关系。

??一、供给：商品住宅新开工面积

??2020年7月，全国商品住宅移动平均新开工面积为13560万平方米，环比增长1.0%；同比增长0.8%。

??2020年6月，9城住宅移动平均新开工面积为1239万平方米，环比增长3.2%，同比下降11.9%，降幅收窄。

??二、需求：商品住宅销售面积

??2020年7月，全国商品住宅移动平均销售面积为12186万平方米，环比增长0.8%，已经连续三个月恢复增长；同比下降1.0%，降幅持续收窄。

??2020年6月，9城住宅销售面积为1281万平方米，环比增长0.7%，连续两个月增长；同比下降5.7%。

??三、9城商品住宅潜在供求比与潜在库存

??1、潜在供求比 

??2020年7月，全国商品住宅潜在供求比为1.14，环比上升1.1%，同比上升13.6%，2020年潜在供求比前三个季度处于上升趋势。

??展望未来三个季度，根据趋势，假设移动平均销售面积保持7月的水平不变，预计全国潜在供求比将上升至2020年9月，四季度将略有下行，2021年初开始触底缓慢上升，整体处于供大于求状态。

??2020年6月，9城商品住宅潜在供求比为1.07，略低于全国同期水平，环比下降1.8%，同比上升2.3%，供略大于求。

??2020年6月，天津、郑州、湖州、南京、三亚、重庆、杭州、苏州和上海的潜在供求比分别为1.35、1.2、1.16、1.09、1.08、1.01、1.01、0.93、0.90，除苏州和上海供求比略小于1外，其他城市均处于供大于求状态。

??与2019年6月相比，天津、湖州、苏州和南京供求比下降明显，上海微幅下降；郑州和三亚上升明显，重庆和杭州小幅上升。

??2、潜在库存及去化周期

??2020年6月，三亚、天津、南京、郑州、苏州、湖州、杭州、上海和重庆的新开工未售库存去化周期分别为50.1、42.8、22.4、20.9、20.4、14.7、12.4、12.3和12.2个月。和去年同期相比，除了苏州、杭州和湖州去化周期略有下行外，其他城市均继续上升，整体去化压力增大。

??四、结论与趋势   

??全国方面，7月，商品住宅新开工面积和销售面积继续反弹，其中新开工数据回暖更明显一些。7月以来，各类房地产会议频繁召开，强调“房住不炒”，多个城市收紧政策，未来几个月市场将有所降温。展望未来三个季度，预计全国潜在供求比将上升至2020年9月，四季度将略有下行，整体处于供大于求状态。 

??9城方面（以二线城市为主），6月库存继续增长，但去化周期已经保持平稳；预计下半年9城潜在供求比将继续下行，11月后进入供不应求状态。

??执笔人：上海易居房地产研究院 研究员 王若辰

??邮  箱：wangruochen@ehousechina.com

??电  话：021-60868916

??点击查看完整报告：【易居研究院】全国与9城供求关系与库存报告（20200904）