??二、榜单解读

??随着房地产行业专业化程度提升，除了传统住宅开发外，不少房企也将触角延伸至商业领域，更加重视资产运营收入的提升，房企商业运营管控能力也日渐成为反映整体竞争力的重要指标之一。2016年房企的商业运营也呈现出如下几点新变化：

??一是拥抱互联网，注重搭建O2O电商平台，增强消费者互动体验的同时完善会员数据体系，提升客户服务；二是升级业态，结合多产业链挖掘提升自身 价值，如在国家利好政策下出现了联合办公、众创空间、短租公寓等新模式；三是轻资产化，通过资产证券化等方式盘活存量资产，2016年前三季度世茂、宝龙 分别推出了酒店资产证券化和商业地产证券化项目。

??1.入榜门槛：差距持续增大，内房企Top10门槛高达16.2亿元

??2016年前三个季度，内房企和外资房企运营收入TOP10入榜门槛分别为16.2亿元和10.7亿元，内房企的运营收入Top10门槛比外资 高出了5.5亿元。可以看出Top10内房企与外资房企的门槛差距在进一步拉大，未来随着内房企的扩张加速，这一差距也将会继续扩大。前三季度，内房企运 营收入Top20入榜门槛为10.5亿元，直逼外资房企Top10运营收入门槛。

??2.企业格局：巨无霸房企和特色房企优势明显

??从企业性质来看，入榜企业中主要以巨无霸房企和特色房企为主：

??万达、绿地、碧桂园等老牌千亿房企不仅在销售上名列前茅，商业发展上也不甘落后。这些巨无霸企业，资金实力雄厚，商业项目分布较广，竞争优势较为明显。

??此外，还有部分特色房企，凭借“一技之长”也有不俗的表现。所谓 “一技之长”是指在商业细分领域有竞争优势的企业，如大悦城，在原有商场的基础上，打造出独具特色的“悦界”、“5号车库”“IF街区”、“魔方166” 等特色主题街区，提供多样化服务来制造新的利润增长点；再如红星美凯龙，以建设家居自营和委管商场见长，凭借在家居领域的口碑和轻资产模式，快速实现品牌 扩张，也在前三季度取得了不错的成绩。

??3.收入结构：租金收入为主要来源，部分房企以酒店运营为主

??总体而言，内房企以及外资企业中，租金收入都占据到了运营收入较大比例，其中内房企该比例达76.4%，而外资房企则为86.1%。

??大多数的企业都以租金收入为主要收入来源，也有部分公司的运营收入以酒店运营为主。例如碧桂园、世茂房地产，其中碧桂园前三季度运营收入为11.86亿元，几乎都是来自酒店运营收入。

??4.亮点企业

??? 红星美凯龙：73.3亿元位列第二，品牌输出提升扩张效率

??此次运营收入统计是从集团层面出发，包含上市及非上市板块相关业务。以红星美凯龙为例，包含红星美凯龙家居(上市公司)和红星美凯龙企业发展公 司(非上市)，两大板块2016年前三季度运营收入达73.3亿元，位列第二名，超第三名华润置地28.3亿元；之所以能取得如此靓丽的成绩单，主要有以 下两点原因：

??一是在商业细分领域——家居行业独占鳌头，竞争优势明显。红星美凯龙最早发展于江苏常州市，主要从事家装家具零售行业，目前是国内覆盖城市最 广、商场数目最多的家居商品所有者及运营商。从门店数量来看，红星美凯龙的商场数量超过了行业第2至第5名之和。而且针对于家居行业来说，本身对第三方平 台依赖度较大，知名品牌如喜临门床垫、芝华士沙发、志邦橱柜，其在红星美凯龙的销售额约占总销售额的20%，而红星美凯龙的前十大租户收入贡献却只有 1.8%，这样的被商户高度依赖关系，持续巩固其市场领导的地位。

??二是自营与委管双管齐下，品牌输出实现“小投入大产出”。与大部份房企运营模式有所不同，红星美凯龙的业务模式是建立在自营商场及委管商场的结 合之上。自营商场大部份位于一二线城市，通过租金及管理费提供经常性的可预测的经营收入。委管商场则布局于三四线城市，以连锁加盟形式进一步扩大公司在中 国家装行业的市场份额及提升品牌知名度。截至2016年中期，公司经营56个自营商场及125个委管商场。公司还计划在2030年前建成1000家商场。

??? 大悦城：大数据系统构筑O2O生态，轻重并举加速扩张

??在上榜企业中，大悦城作为一家专注于商业运营的中小房企，也比较值得关注。大悦城2016年前三季度运营收入为29.7亿元，位列运营榜单第五名，能取得如此稳健的增长，主要与其大数据系统升级和产品业态调整密切相关。

??通过升级大数据系统，企业一方面可基于数据分析结果实现精准拓客，另一方面也有助于优化服务内容，构筑O2O生态。目前，北京西单大悦城已经建立了基于WIFI技术的无线客户识别系统；上海大悦城的智慧购物体系也全部落地，实现了多个职能购物场景。

??在扩张模式上，大悦城也开始了轻资产的道路。2015年12月17日，大悦城地产在天津宣布，将以轻资产的方式接手天津津汇广场购物中心，打造 天津和平大悦城，揭开了企业轻资产战略的大幕。2016年7月，大悦城作为普通合伙人与两家机构投资者成立合伙基金，并以92.89亿元出让三个子公司 49%的股权给该基金，企业轻资产战略更进一步。未来，大悦城地产仍会以重资产的开发模式在一、二线核心开发区以及经济发达三线城市核心区新建商业项目。 在轻重并举的模式下，企业运营收入的持续快速增长可期。