??导读 

??一季度Top20内房企租金收入入榜门槛上升56%，商业规模提速仍是主旋律，部分房企对出租率提出要求。

??☉文／克而瑞研究中心

??榜单解读

??1

??入榜门槛
??一季度Top20内房企租金收入上升56%

??2021年一季度内房企和外资房企运营收入TOP10入榜门槛分别为13.6亿元和2.7亿元，内房企的运营收入Top10门槛比外资房企高出了10.9亿元。此外内房企运营收入Top20入榜门槛为6.1亿元，超出了外资房企Top10的运营收入门槛3.4亿元。可以看出，与稳中求胜的外资房企相比，内房企的商业拓展速度更快。此外，2021年一季度TOP20内房企的总租金收入同比2020年一季度大幅上涨了56%，TOP20门槛同比上升了23%，此外相比2019年一季度略有上升1.9%，可以看出2021年多数房企运营商已走出疫情影响，商业运营已逐步进入正轨。

??2

??收入结构
??外资租金收入占比略超内资达93.1%

??总体而言，内房企以及外资企业中，租金收入都占据到了运营收入较大比例，其中内房企该比例达85.3%，而外资房企则为93.1%。大多数的企业都以租金收入为主要收入来源，也有部分公司的运营收入以酒店运营为主。例如富力、金茂、碧桂园等房企，其中2020年富力的酒店运营占比达到了89%，而中国金茂这一占比也达到了46%。此外部分企业继续加大长租公寓布局力度，如龙湖冠寓2020年已开业9.0万间，整体出租率为88.5%，租金收入为18.1亿元，同比增长54.7%。预计随着不断拓展，这类企业未来租金中长租公寓的贡献占比也将持续增大。

??3

??境内物业于境外上市盘活
??境外REITs值得尝试

??存量时代下，境内投资物业如何更好对接资本市场成为当前的主要挑战。值得注意的是，2021年第一季度，部分境内存量物业通过境外REITs实现了资产的盘活。如2021年2月10日顺丰房托向港交所递交了上市申请，成为了首个在香港以物流为主的房地产投资信托基金；2月24日，亚洲最大地产信托基金——领展REITs以27.72亿元收购上海七宝万科广场50%股权。

??此外3月，相关消息指出，绿地集团在新加坡发行酒旅REIT也获得批准，并预计将于2021年5、6月在新交所上市。若能成功上市，绿地集团酒旅REITs将成为国内特大型国企首支在新加坡上市的REITs项目，也是首支人民币和新加坡元双币种交易的产品。据悉，2016年绿地集团就曾与Amare投资管理集团在新加坡签署协议，该酒店业投资信托计划从绿地收购19家总价值约210亿元位于中国境内的酒店物业，并设立酒店业REITs于新加坡证交所主板上市。绿地控股将在该酒店业投资信托中认购不低于30%的份额，并通过和Amare组建合资资产管理公司（公司方持股25%）的方式继续参与对酒店的管理。对此，绿地控股董事长张玉良曾表示，选择在新加坡交易所发行REITs，是基于新加坡是亚洲最大的REITs市场；若试水成功、条件及模式成熟，绿地还将积极推进旗下境内外更多优质大宗资产的金融化。

??在国内公募REITs仍处于探索阶段的当下，境内资本对接商业地产还未可知，通过境外REITs上市或是目前股权融资中不多的选择之一，而绝大多的上市地点主要关注香港、新加坡两地。预计未来随着持有型物业的不断增多，会有越来越多的存量物业通过境外REITs的方式实现资产盘活。

??4

??商业规模提速仍是主旋律
??部分房企对出租率提出要求

??时隔年报季，不少企业都公布了2021年或未来的商业规划。其中商业提速成为了主要方向，包括商业新军旭辉。自2019年将商业提升为核心战略之后，截至2020年底，旭辉在建和运营的商业已经有30个左右，总建面约为237万平米，2020年实现租金收入5.9亿，同比增长2.1%。旭辉商业计划在今后两三年内陆续开业20个项目，每年集团都会拿出不超过净利润10%的资金用于商业项目的发展，预计在未来三年实现商业租金50%的年复合增长率，目标在3年后突破20亿元。招商蛇口也表示，将集中商业定位为公司成长性业务，并规划五年内实现百亿商业收入、百个大型集中商业。此外，龙湖方面则表示，2021年有11个天街推出，收入有望达到85亿元，未来三年保持40%的营收增长。

??除了规模增长，部分房企运营商还对运营效率提出了要求。以宝龙商业为例，截至2020年底，宝龙已开业54家购物中心（48家自营+6家轻资产），可租赁建面404.7万。2021年宝龙商业计划新开业22个项目（13个宝龙广场、3个宝龙天地、6个宝龙星汇），其中20个分布在长三角，2个在大湾区。对于未来三年，管理层表示，商业方面的开业面积计划达1500万方，挤进长三角规模行业前三，此外出租率也将达到95%。