??导 读 

??1、百强房企11月单月业绩同环比双降
??2、逾半数百强房企单月同比降幅超30%
??3、市场底未至，超6成二三线成交跌幅扩大

??☉ 文／克而瑞研究中心

??前言：2021年11月，房地产市场持续转冷，29个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降4%，同比跌幅扩至32%，较2019年同期下降19%。其中，一线城市成交企稳回升，环比增长10%，但同比仍下降17%。25个二、三线城市市场持续低迷，成交环比下降7%，同比跌幅扩至35%。

??企业层面，11月百强房企单月业绩规模较10月环比明显回落3.4%，单月业绩同比也延续了自7月以来的下跌趋势，且降幅进一步扩大至37.6%。逾8成企业单月业绩同比降低，其中超半数房企同比降幅大于30%。11月百强房企单月业绩表现不及上半年及历史同期，同环比双降的企业数量增至56家。

??年末，随着企业冲刺全年业绩，成交有望企稳回升，但整体回升幅度或有限。整体来看，目前预期的市场底尚未真正到来，短期内房地产市场仍难言乐观。加大供货和优惠力度、“以价换量”仍是企业促进成交去化的必要手段。长期来看，在市场整体下行、房企销售承压、行业竞争加剧的大背景下，以销定投、稳健经营，提高运营效率、增强自身产品力，将是企业长期可持续发展的立足之本。

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??业绩：百强房企11月单月业绩同环比双降

??2021年11月，百强房企实现销售操盘金额7507.8亿元，单月业绩规模较10月环比明显回落3.4%。受下半年市场持续降温的影响，11月单月业绩同比也延续了自7月以来的下跌趋势，且降幅进一步扩大至37.6%。累计业绩来看，截至11月末百强房企销售操盘金额较2019年和去年同期分别增长13.8%和1.4%，累计业绩增速进一步放缓。

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??门槛：TOP30房企保持规模优势 百强门槛191.4亿元

??2021年1-11月，百强房企在各梯队销售门槛继续提升的同时，规模增速也呈现一定的分化, 行业竞争加剧。其中，行业龙头房企继续稳健增长、保持规模优势，TOP十房企1-11月销售操盘金额门槛达到2503亿元，同比增幅达24.3%，较2019年增长37.1%。

　　TOP20和TOP30房企的销售操盘金额门槛也分别同比提升16.2%和6.7%，实现规模稳定提升。而TOP50房企销售操盘金额门槛则较去年同期同比下降7.9%至518.2亿元，与其他梯队房企出现一定程度的分化。此外，截至11月末百强房企的销售操盘金额门槛为191.4亿元，较去年同期基本持平。

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??企业表现：11月同环比双降的百强房企数量增至56家

??具体从企业表现来看，2021年11月百强房企中逾8成企业单月业绩同比降低，其中超过半数的房企同比降幅大于30%。同时，包括绝大部分TOP30房企在内，有近9成企业单月业绩不及上半年月均水平。整体来看，11月房企单月业绩表现不及上半年及历史同期，同环比双降的百强房企数量较上月有明显增加，达到56家。

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??市场：市场底未至
超6成二、三线成交跌幅扩大

??2021年11月，房地产市场持续转冷，29个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降4%，同比跌幅扩至32%，较2019年同期下降19%。

??一线城市成交企稳回升，环比增长10%，但同比仍下降17%。其中，北京、广州和深圳成交环比涨幅皆超20%，而受签约政策影响，上海成交环比跌幅近两成。北京房企持续加大营销力度，低总价房源成为抢回款的“杀手锏”，特价房数量明显增多，从此前的月均2-3套提升至月均10余套。上海第五批次新房集中入市，成交表现则冷暖不一，6成以上的楼盘触发积分，前滩板块入围积分最高达97分。反观徐泾板块个别项目因交通不便且售价偏高，并未如期触发积分，直观反映打新市场逐渐回归理性。广州政策层面出现躁动，网传二手房贷款不用参考指导价被辟谣。以价换量渐成市场共识，多项目降价促销，部分项目甚至推出“零首付”、“接力贷”等优惠，并取得不错的成效，本月成交终于止跌回升。深圳市场两级分化，网红盘频频“日光”，一、二手价格严重倒挂的海德园入围积分达到62.2分，刷新年内新高。不少项目认筹惨淡，降价动作频频，部分项目推出“买房送车”（购车首付补贴）、极高分销佣金等优惠揽客。

??25个二、三线城市市场持续低迷，成交环比下降7%，同比跌幅扩至35%。其中，近3成二、三线城市成交企稳回升，同比跌幅有所收窄，苏州、成都率先同比转正。不过，6成以上二、三线城市成交依旧疲软，同比跌幅继续扩大。徐州、东莞等成交同比跌幅超60%，房价预期同样转跌，市场预期发生根本性转折。

??而从周度成交数据来看，月底成交出现翘尾行情，但持续时间依旧存疑。11月前三周，31个重点监测城市成交持续低位运行，南通、泉州等跌至年内低位。第四周，31城成交环比增长15%，宁波、惠州等出现翘尾行情，成交环比实现翻倍增长。

??展望12月，近期中央多部委密集表态，明确指向涉房融资解冻，个人按揭贷款边际改善。但银行业金融机构基于放贷的风险偏好考量，信贷政策松绑主要利好国企、央企及优质民企，那些“问题”房企融资环境较难实质性改善，资金周转压力或将不断加剧。

??值得一提的是，个人按揭贷款确实有边际改善的趋势，上海、成都、南京等多城放贷周期大幅缩短，例如上海放款周期由此前的4个月以上缩短至2个月，又如合肥由此前的6个月以上缩短至3个月。与此同时，广州、深圳、苏州等多城下调房贷利率，例如深圳首套房贷利率从5.4%跌至5.1%，二套房贷利率从5.6%跌至5.25%，又如广州首套房贷利率由5.95%降至5.85%，二套房贷利率由6.15%降至6.05%。

??而从成交数据来看，预期的市场底尚未真正到来。现阶段房企加强销售回款仍是第一要务，预计年末企业将加大供货力度，并推出更大力度的优惠措施，打折降价潮或将蔓延。受此影响，年末成交有望企稳回升，但整体回升幅度或将有限。